Pročitajte članak do kraja i shvatićete da bi trebalo da sarađujete sa našom kompanijom za kreiranje TSN-a u stanu iz sledećih razloga:

Stanovi su elitni stanovi, koji po zakonu imaju status nestambenih prostorija.

Od stupanja na snagu Kodeksa stanovanja Ruske Federacije, vlasnici stambenih prostorija u stambenim zgradama dobili su pravo da se udruže u udruženja vlasnika kuća ili stambene zadruge. U periodu od 2014. do 2016. godine napravljene su izmjene i dopune Građanskog zakonika Ruske Federacije koje su uticale na neprofitna udruženja građana. Udruženje vlasnika kuća (udruženje vlasnika kuća) postalo je jedan od oblika TSN-a (partnerstva za nekretnine).

Vrlo je važno shvatiti da je trenutno nemoguće kreirati HOA, samo se kreiraju TSN... Udruženja vlasnika nekretnina regulisana su Građanskim zakonikom Ruske Federacije. Ali postoje samo tri članka na TSN-u u najopštijem obliku. Oni ne mogu regulirati aktivnosti svih vrsta TSN-a. Građanski zakonik Ruske Federacije upućuje nas na posebne zakone: na Zakon o stanovanju Ruske Federacije, koji reguliše aktivnosti HOA, i na Federalni zakon od 15.04.1998. br. vikendica neprofitna udruženja građana“, koji reguliše delatnost SNT, DNT i dr.

Imajte na umu da zakon ne predviđa druge oblike TSN-a osim HOA ili SNT / DNT / ONT! Postoji velika zabluda da postoji posebna vrsta - TSN u nestambenim zgradama. Ova vrsta TSN-a nije predviđena zakonom. Stvaranje i rad TSN-a u stanovima nije direktno regulisan nijednim zakonom. U takvim slučajevima u sudskoj praksi se primjenjuje analogija zakona.

ANALOGIJA ZAKONA

Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije djelimično je riješio problem zakonske praznine 2009. godine, koji je donio Rezoluciju Plenuma br. 64 od 23. jula 2009. „O nekim pitanjima prakse razmatranja sporova o pravima vlasnika prostorija na zajedničku imovinu zgrade."

Tačka 1. ovog rješenja kaže: „Odnosi između vlasnika prostorija koji se nalaze u nestambenoj zgradi, a koji proizilaze iz zajedničke imovine u takvoj zgradi, nisu neposredno uređeni zakonom. Stoga, u skladu sa članom 6. člana 6. Građanskog zakonika Ruske Federacije, pravne norme koje uređuju slične odnose, a posebno članovi 249, 289, 290 Građanskog zakonika Ruske Federacije, podliježu primjeni na ove odnose. "

Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije priznao je mogućnost primjene pravila koja imaju za cilj regulisanje odnosa između vlasnika stambenih prostorija, na vlasnike nestambenih prostorija (članovi 289, 290 Građanskog zakonika Ruske Federacije).

Postupak donošenja opštih odluka vlasnika prostorija u Rezoluciji uključuje stav 6, prema kojem se odlukom vlasnika prostorija, donesenom na način propisan članovima 44-48 Zakonika o stanovanju Ruske Federacije, a. može se uspostaviti režim korištenja zajedničke imovine zgrade, posebno pojedinačnih zajedničkih prostorija.

Pored toga, stav 41. Rezolucije Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije od 23. juna 2015. godine br. 25 „O primjeni određenih odredbi od strane sudova Odjeljka I prvog dijela Građanskog zakonika Ruske Federacije Federacija" direktno kaže: "U skladu sa stavom 1. člana 6. Građanskog zakonika Ruske Federacije, na odnose vlasnika prostorija koji se nalaze u nestambenoj zgradi, koji proizlaze iz zajedničke imovine u takvoj zgradi, podliježu primjeni zakonodavnih normi koje uređuju slične odnose, posebno članova 249, 289 i 290 Građanskog zakonika Ruske Federacije i 44-48 Zakonika o stanovanju RF”.

Dakle, vlasnici stanova imaju pravo, kao i vlasnici stanova, da organizuju opšte skupštine, koje su regulisane članovima 44-48 LC RF. Ovo mišljenje dijele i prethodno postojeći Vrhovni arbitražni sud Ruske Federacije i postojeći Vrhovni sud Ruske Federacije.

PRVA PRAKSA PRIMJENE ANALOGIJE ZAKONA

Po pravilu, investitor nameće kompaniju za upravljanje vlasnicima da pruža komunalne i druge povezane usluge. Između vlasnika i takvog društva za upravljanje često nastaju sporovi koje moraju rješavati na sudu. Tako je poslovni centar "Kupečeskij dvor" (Rostov na Donu) 2010. godine dobio parnicu, u kojoj je sud potvrdio legitimnost sastanka i pravo vlasnika na promjenu oblika upravljanja zgradom. U ovom slučaju, kompanija za upravljanje povezana s investitorom osporila je mogućnost primjene stambenog zakonika Ruske Federacije na odnos između vlasnika poslovnog centra. Ovo je bila prva sudska odluka u kojoj je spor oko upravljanja nestambenom zgradom razmatran na arbitražnom sudu u skladu sa normama Kodeksa stanovanja Ruske Federacije. Sud je odluku obrazložio Rešenjem Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije broj 64. Apelacioni sud je takođe u potpunosti podržao argumente prvostepenog suda o mogućnosti primene normi Zakonika o stanovanju Ruska Federacija po analogiji i zakonitosti glavne skupštine.

ARBITRAŽNA PRAKSA

Primjena analogije zakona vidi se u mnogim sudskim odlukama. Evo male liste njih:

U odluci Arbitražnog suda Sverdlovske oblasti od 19. aprila 2016. godine u predmetu br. A60-52474 / 2015, sud je direktno naveo:

"Treći stav klauzule 1 Rezolucije Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 23.07.2009 N 64" O nekim pitanjima prakse razmatranja sporova o pravima vlasnika prostorija na zajedničku imovinu zgrada " imovina u takvoj zgradi nije direktno regulisana zakonom. Stoga, u skladu s člankom 6. člana 1. Građanskog zakonika Ruske Federacije, na ove odnose moraju se primjenjivati ​​pravne norme koje uređuju slične odnose, uključujući norme stambenog zakonodavstva.

U odluci Arbitražnog suda Uralskog okruga od 07.08.2015. N F09-5861 / 15 u predmetu N A60-53557 / 2014, sud je naveo:

“U takvim okolnostima, a i uzimajući u obzir činjenicu da se donošenjem odluka bez obzira na veličinu udjela u zajedničkom vlasništvu zajedničke imovine u zgradi vlasnici prostorija stavlja u neravnopravan položaj i narušava načelo ravnopravnosti učesnika. građanskopravni odnosi (čl. 1. čl. 1. Građanskog zakonika Ruske Federacije), na odnose koji nastaju u vezi sa zajedničkom imovinom u takvoj zgradi, u smislu postupka određivanja broja glasova i prisustva a kvorum, norme stambenog zakonodavstva su primjenjive kao norme koje uređuju slične odnose."

U Rješenju Arbitražnog suda Centralnog okruga od 15.07.2015 N F10-1655 / 2015 u predmetu N A35-5554 / 2014, sud je naveo:

“Prilikom razmatranja sporova koji se odnose na utvrđivanje pravnog režima zajedničke imovine zgrade, u kojoj su prostorije u vlasništvu više lica, sudovi moraju voditi računa o tome da su odnosi vlasnika prostorija koje se nalaze u nestambenoj zgradi. zgrada koja proizlazi iz zajedničke imovine u takvoj zgradi se ne namiruju direktno.

Stoga, u skladu sa dijelom 1. člana 6. Građanskog zakonika Ruske Federacije, pravne norme koje uređuju slične odnose, a posebno članovi 249, 289, 290 Građanskog zakonika Ruske Federacije, podliježu primjeni na ove odnose.

Član 249 Građanskog zakonika Ruske Federacije propisuje da je svaki učesnik u zajedničkom vlasništvu dužan, srazmerno svom udelu, da učestvuje u plaćanju poreza, taksi i drugih plaćanja za zajedničku imovinu, kao i u troškovima njegovo održavanje i očuvanje. Dakle, vlasnik posebne prostorije u zgradi ima pravo zajedničkog vlasništva nad zajedničkom imovinom u spornoj zgradi po zakonu.

Na osnovu stava 1. člana 246. Građanskog zakonika Ruske Federacije, raspolaganje imovinom u zajedničkom vlasništvu vrši se po dogovoru svih njegovih učesnika. Odlukom vlasnika prostorija može se uspostaviti režim korištenja zajedničke imovine.

Na osnovu klauzula 1, 6 Rezolucije Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije od 23. jula 2009. N 64 "O nekim pitanjima prakse razmatranja sporova o pravima vlasnika prostorija na zajedničku imovinu zgrade" Kodeksa stanovanja Ruske Federacije o donošenju odluka vlasnika prostorija stambene zgrade, uspostavljajući poseban postupak za donošenje takvih odluka.

U Rezoluciji Federalne antimonopolske službe Moskovskog okruga od 20.09.2012 N A40-121423 / 11-136-700, sud je naveo:

“Sud je smatrao da je moguće primijeniti norme iz dijela 2, 3 čl. 161 ZhK RF da su vlasnici prostorija u stambenoj zgradi na skupštini dužni da izaberu jedan od načina upravljanja stambenom zgradom; odlukom skupštine vlasnika prostorija način upravljanja može se promijeniti u bilo koje vrijeme; odluka skupštine o izboru načina upravljanja obavezna je za sve vlasnike prostorija u stambenoj zgradi."

ANALIZA SUDSKA PRAKSA

Navedene sudske odluke daleko su od jedine. Drugi sudovi se pridržavaju slične primjene normi Građanskog zakonika Ruske Federacije i Zakonika o stanovanju Ruske Federacije u odnosu na nestambene zgrade, pozivajući se na Rezoluciju Plenuma Vrhovnog arbitražnog suda br. 64. Sudovi samouvjereno rade s članovima 44-48 Zakonika o stanovanju Ruske Federacije u odnosu na nestambene zgrade.

Pored toga, u poslednjoj od navedenih odluka, sud je otišao dalje i analogno primenio delove 2, 3 čl. 161 ZhK RF: „...vlasnici prostorija u stambenoj zgradi na skupštini dužni su da izaberu jedan od načina upravljanja stambenom zgradom; odlukom skupštine vlasnika prostorija način upravljanja može se promijeniti u bilo koje vrijeme; odluka skupštine o izboru načina upravljanja obavezna je za sve vlasnike prostorija u stambenoj zgradi..."

KONTROLNO TIJELO

Kao što je ranije pomenuto, stav 41. Rezolucije Plenuma Vrhovnog suda Ruske Federacije od 23. juna 2015. br. Ruska Federacija" direktno kaže: "U skladu sa stavom 1. člana 6. Građanskog zakonika Ruske Federacije na odnose vlasnika prostorija koji se nalaze u nestambenoj zgradi, koji proizilaze iz zajedničke imovine u takvoj zgradi, zakonske norme regulišu primjenjuju se slični odnosi, posebno članovi 249, 289 i 290 Građanskog zakonika Ruske Federacije i 44-48 Zakonika o stanovanju RF”.

Dakle, vlasnici nestambenih prostorija imaju pravo da stvore TSN; odnosi između njih se grade u okviru Građanskog zakonika i određenih članova LCD-a.

Član 20. ZKP RF (Državni stambeni nadzor, opštinska stambena kontrola i javna stambena kontrola) primenjivaće se na ove odnose ako je TSN stvoren u skladu sa čl. 44-48 ZhK i, shodno tome, u pogledu stvaranja, usklađenosti sa zahtjevima povelje i procedurom održavanja glavne skupštine vlasnika, provjeravat će ih, uključujući Državni stambeni inspektorat.

Kontrolna ovlaštenja Državne stambene inspekcije nad TSN-om u stambenim i nestambenim zgradama:

• kontrolu poštovanja rukovodećih organizacija pravila za održavanje zajedničke imovine, procedure pružanja javnih usluga;
• provjera zakonitosti odluke skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi o osnivanju HOA (TSN);
• provjera usklađenosti povelje HOA (TSN) i izmjena i dopuna sa zahtjevima zakonodavstva Ruske Federacije;
• provjeru zakonitosti izbora od strane glavne skupštine članova HOA (TSN) predsjednika odbora i drugih članova odbora HOA (TSN);
• provjeru zakonitosti održavanja skupštine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, odluke o izboru pravnog lica ili individualnog preduzetnika radi zaključivanja ugovora o upravljanju stambenom zgradom, zakonitosti davanja saglasnosti na uslove takav sporazum i njegovo zaključivanje.

Udruženje vlasnika bira se na skupštini stanara uzimajući u obzir većinu svih prisutnih (ne manje od 50% + jedan glas). U takvoj kući svaki vlasnik objekta može postati njen član. HOA sastavlja ugovore sa raznim organizacijama, a također provodi procedure za pružanje komunalnih usluga vlasnicima stanova.

Ako su zakupci izabrali da se njima upravlja preko društva za upravljanje (društva za upravljanje), onda prema ugovoru snosi odgovornost. HOA jamči ispravno vlasništvo, korištenje i raspolaganje imovinom u stambenoj zgradi, a također pruža sve usluge vlasnicima koji žive u kući.

Sa licima koja posjeduju nestambeni prostor

Referenca. U skladu sa zakonskim okvirom koji postoji u našoj zemlji, nestambeni prostori su samostalni objekti nepokretnosti, što potvrđuje više zakonskih dokumenata.

Ovi objekti se odnose na prostorije u potkrovlju, u podrumima, liftovima, krovovima zgrada i stoga su sasvim razumljive kontradikcije koje ponekad nastaju kada se ovi prostori dodijele u privatno vlasništvo. Nakon svega u pravnom smislu, nije bitno da li je stan ili ne, ugrađeni ili priloženi - samo da je dio zgrade, a izdaje se tehnički pasoš.

Za koordinaciju odnosa između HOA i vlasnika nestambenih prostorija koji nisu članovi ove organizacije, Građanski zakonik reguliše izvršenje sporazuma.

Mora naznačiti određene uslove za zadržavanje ovog objekta. U ugovor mora biti uključeno sljedeće:

Što se tiče troškova rada nestambenih prostorija, ovdje je tumačenje zakona nedvosmisleno. U njemu se navodi da HOA dodjeljuje uplate i doprinose svakom učesniku u ortačkom društvu i vlasniku nestambene imovine, u zavisnosti od njegovog udjela u pravu kolektivne svojine.

Bitan! Ne postoji zakonska osnova za razlikovanje troškova između članova HOA i vlasnika nenaseljenih nekretnina.

I nije bitno da li vlasnik objekta koristi lift, krov ili stepenište kuće ili ne - član HOA je dužan da uplaćuje doprinose.

Sa vlasnicima apartmana

Interakcija između HOA i vlasnika kuća se gradi na kontinuiranoj osnovi nakon formiranja partnerstva. Formiranje takvog odnosa proizilazi iz zakona i pisanog ugovora.

Dakle, poštuju se norme stambenog zakonodavstva. Odnosi sa učesnicima ortačkog društva zasnivaju se na osnovu Statuta i pravila usvojenih na skupštini. Sa onima koji nisu članovi HOA sklapaju se posebni ugovori.

Prilikom sastavljanja takvog ugovora, predmet potpisivanja će biti zajednička imovina, njeno održavanje i popravak. U ugovoru su posebno istaknuti sljedeći uslovi:

Ugovor je sastavljen u dva primjerka, potpisan od strane predsjednika Upravnog odbora ortačkog društva, vlasnika kuće, a nakon toga stupa na pravnu snagu.

Prava i obaveze građana

U odnosu na stan

Pažnja! Vlasnik ima pravo posjedovanja, korištenja i raspolaganja pripadajućim stambenim prostorom po vlastitom nahođenju.

Iznajmljeni stan može iznajmiti drugoj osobi. I sa njim zaključiti ugovor o besplatnom boravku, ali to korištenje ne bi trebalo zadirati u interese drugih građana.

Pored prava, vlasnik je dužan da se pridržava potrebnih uslova za život u prostoriji... On treba da održava životni prostor u kojem živi u ispravnom obliku. Mora poštivati ​​prava i legitimne interese susjeda, pridržavati se pravila korištenja stambenih prostorija. Osim toga, vlasnik je primoran snositi troškove održavanja zajedničke imovine i prostorija.

Primjenjuje se na nestambene prostorije

Učešće u partnerstvu, koje se organizuje u kući, daje pravo ne samo da prisustvujete sastanku, već i da donosite različite odluke, na primjer, u vezi sa nestambenim prostorima. Članovi HOA određuju potrebu za konsijeržom ili koje kozmetičke popravke treba uraditi u predvorju, hodniku ili stepeništu. A to direktno utiče na tržišnu vrijednost stanova u ovoj zgradi.

S obzirom na faktor koji ortačko društvo upravlja prostorima za kolektivno korišćenje, stanari uz njegovu podršku odlučuju kako će koristiti potkrovlje ili podrum svoje kuće. A registracija susjedne teritorije za partnerstvo omogućit će organiziranje ne samo parkinga automobila, već i igrališta.

Referenca. Pored uplaćenih doprinosa, državne subvencije takođe mogu biti izvor prihoda za partnerstvo.

Da bi to učinili, učesnici treba da imaju na umu da su opštinske vlasti, koje su vlasnici neprivatizovanih stanova u zgradi, takođe dužne da pokriju troškove održavanja stambenog prostora, a u slučaju odbijanja, HOA ima pravo da naplati dio doprinosa na silu.

I takođe u skladu sa čl. 153 Građanskog zakonika Ruske Federacije partnerstvo može pokrenuti izgradnju dodatnih objekata uz dalje izvlačenje prihoda od njih. Na primjer, dozvoljeno je, po registraciji svih dozvola, stambenoj zgradi prigraditi prostoriju za trgovinu ili kafić i izdati je: sasvim je moguće da će ova plaćanja pokriti većinu kolektivnih troškova.

Vlasnik privatnog preduzeća, koje se nalazi na teritoriji kuće, bez obzira na članstvo u ortačkom društvu, dužan je snositi komunalne troškove i trošiti novac na održavanje zajedničkih zaliha u dobrom stanju. Istovremeno, važno je šta se suštinski podrazumijeva pod troškovima održavanja zajedničke imovine.

Ovo pojašnjenje je zbog čl. 210 Građanskog zakonika Ruske Federacije, koji to kaže vlasnik objekta snosi teret održavanja prostorija i imovine koji se nalaze u njemu, osim ako je drugačije navedeno u HOA ugovoru.

Osim toga, prema čl. 39. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, vlasnici nenaseljenih prostorija dužni su snositi troškove održavanja kolektivne imovine u stambenoj zgradi. Oni se određuju vlasničkim učešćem u zajedničkim imovinskim pravima.

Koje dokumente je potrebno dostaviti partnerstvu?

Bitan! Za učlanjenje u ortačko društvo, oni koji žele da napišu izjavu i potvrde svoja vlasnička prava podnošenjem izvještaja iz Jedinstvenog državnog registra.

Prateća dokumentacija uključuje sljedeće ugovore:

• kupovina;
• donacija;
• nasljedstvo;
• održavanje života i drugi slični dokumenti.

Treba imati na umu da svi oni, bez izvoda iz Jedinstvenog registra, ne daju pravo svojine. Prijava i prateća dokumentacija se dostavljaju predsjedavajućem HOA-e, a zatim se na sjednici razmatra pitanje ulaska novog člana i dostavlja se skupštini.

Vlasnici stanova koji ne žele da se učlane u HOA sklapaju sa njim ugovor o održavanju i popravci zajedničke imovine i plaćaju ove usluge. Sve vlasnici stanova su dužni da se pridržavaju zahtjeva administrativnog zakonodavstva, kao i da se pridržavaju Povelje i pravila HOA.

Udruženje vlasnika kuća u svom djelovanju bavi se najmanje dvije vrste imovine. Prvo, to je zajednička imovina vlasnika prostorija u stambenoj zgradi, za potrebe upravljanja kojom se osniva HOA ( NS.1 tbsp.135 LCDRF).

Drugo, ovo je vlastita imovina ortačkog društva koja se nalazi unutar ili izvan stambene zgrade ( NS.1 tbsp.151 LCDRF). Kako razlikovati zajedničku imovinu vlasnika i vlastitu imovinu HOA? Koje su posljedice dodjele imovine u jednu ili drugu kategoriju?

Pronađite razlike

Objekti zajedničke svojine koji pripadaju vlasnicima prostorija u kući po osnovu prava zajedničke svojine direktno su naznačeni u zakonu ( Art. 36 LCD RF, Tačka 2. Pravilnika o održavanju zajedničke imovine). Osnovna karakteristika zajedničke imovine je održavanje dva ili više prostorija u stambenoj zgradi. Također je potrebno uzeti u obzir neraskidivu vezu između vlasništva nad prostorom u kući i vlasništva nad udjelom u zajedničkoj imovini, što onemogućuje prijenos prava na zajedničkoj imovini odvojeno od prijenosa prava na stambenu imovinu. prostorije ( Art. 37 ZhK RF). Shodno tome, objekti zajedničke imovine u kući ne mogu biti u ortačkom vlasništvu. Odlukom skupštine vlasnika prostorija stambene zgrade objekti se mogu prenijeti na korištenje, ali ne i vlasništvo.

Hajde da odlučimo o imovini koja bi mogla biti u vlasništvu HOA. Pravo ortaka izjavljeno u Art. 151 ZhK RF, - posjedovati pokretnu i nepokretnu imovinu - proizilazi iz inherentnog statusa HOA kao pravnog lica. Ovu imovinu ortačko društvo obračunava kao dio osnovnih sredstava i neophodna je za normalno funkcionisanje organizacije. Takva imovina uključuje, na primjer, ured (nestambene prostorije), kancelarijski namještaj (stolovi, stolice, kancelarijska oprema) i drugu imovinu koja podržava aktivnosti HOA (oprema za domaćinstvo, građevinski materijal, potrošni materijal, uz pomoć kojeg se održavanje i popravku zajedničke imovine obavljaju stalno zaposleni partneri). Međutim, funkcionalna namjena imovine nije odlučujući kriterij za njeno svrstavanje u ortačku imovinu. Dakle, često su prostori koje ortačko društvo koristi kao kancelarija zajednička zajednička svojina vlasnika prostorija u kući i prenose se na ortačko društvo za iznajmljivanje ili besplatno korišćenje.

Vlastita imovina HOA i zajednička imovina vlasnika prostorija u kući imaju različite izvore formiranja. HOA kupuje sopstvenu imovinu od članarina svojih drugova. Osim toga, članovi partnerstva imaju pravo prenijeti imovinu direktno na HOA (na primjer, kompjuter). Istovremeno se namjenskim prilozima svih vlasnika lokala (bez obzira na članstvo) stvaraju novi objekti zajedničke imovine.

Činjenica da imovina pripada ortačkom društvu mora biti dokumentovana (prilikom sticanja imovine, HOA mora biti naveden kao kupac; prilikom prenosa imovine može se zaključiti odgovarajući ugovor). Što se tiče nekretnina, odlučujući faktor je dostupnost vlasničkih dokumenata. Na primjer, potvrda o državnoj registraciji vlasništva nad nestambenim prostorom (kancelarijom), gdje je HOA imenovan u koloni "Predmet zakona".

Što se tiče zajedničke imovine, napominjemo sljedeće. Nije isključena mogućnost da vlasnici prostorija izvrše poboljšanja na objektima zajedničke imovine, da stvore nove objekte. Na primjer, izgradite igralište na zemljištu u blizini kuće, postavite barijeru i sigurnosnu kabinu na ulazu u susjednu teritoriju ili ogradu i kapiju. I upravo u takvim slučajevima nastaje problem razgraničenja zajedničke imovine vlasnika i vlastite imovine društva.

Kreirajte nove objekte drugova, ali ne i drugove!

Novi objekti zajedničke svojine se ne pojavljuju sami. Po pravilu, inicijator njihovog pojavljivanja je HOA, koji vodi objašnjavajući rad s vlasnicima, donosi odgovarajuće odluke, prikuplja novac od vlasnika i privlači izvođača. Kao rezultat toga, cijeli paket dokumenata se sastavlja u HOA. U računovodstvu HOA pojavljuju se troškovi. Znači li to da ortačko društvo postaje vlasnik nove imovine? Definitivno ne!

Prvo, sve odluke u vezi sa zajedničkom imovinom, uključujući i stvaranje novih objekata, mora donijeti skupština vlasnika prostorija u stambenoj zgradi ( nn. 1 str.2 art. 44 LCD RF).

Drugo, grade se novi objekti koji će opsluživati ​​sve prostorije u kući.

Treće, izgradnja novih objekata finansira se iz sredstava vlasnika.

I samo u slučaju kada ovi znakovi izostanu, možemo govoriti o stvaranju vlastite imovine HOA. Na primjer, članovi HOA odlučuju da na račun članarine u uredu društva ugrade ulazna metalna vrata - vrata postaju vlasništvo HOA. Uporedi: na skupštini vlasnika prostorija u kući donosi se odluka o ugradnji metalnih vrata na ulaze o trošku vlasnika - vrata su zajednička svojina stanara kuće.

„Prisvajanje“ novonastalih objekata zajedničke imovine od strane ortačkog društva objašnjava se sljedećim razlozima. Udruženje vlasnika kuća je predstavnik svih vlasnika. Vrlo je zgodno uknjižiti svu imovinu za jednog predstavnika, a ne za mnogo vlasnika. Ali čak i ako želite da uknjižite nekretninu za legalne vlasnike (stanovnike kuće), čini se da je teško to učiniti. Trenutno, na zakonodavnom nivou, nije odobren obrazac dokumenta za tehničko računovodstvo stambene zgrade, koji sadrži spisak svih objekata zajedničke imovine. Nepostojanje ovog dokumenta, prije svega, onemogućava državnu registraciju prava zajedničke svojine na objektima zajedničke imovine u stambenoj zgradi, a to su nekretnine. Ovakva praznina u zakonodavstvu posebno je akutna kada se govori o imovini određenih lica koja se nalazi izvan stambene zgrade. Ovo je zemljišna parcela (susedna teritorija), i objekti koji se nalaze na njoj (igralište, barijera, itd.).

Dakle, registracija bilo kojeg objekta u vlasništvu HOA, iako je u suprotnosti sa zahtjevima stambenog zakonodavstva, trenutno je najpouzdaniji i najjednostavniji način legitimizacije prava na imovinu. Postoji i "težak" način - upis imovine u zajedničko vlasništvo vlasnika prostorija u kući (kada pravo zajedničkog vlasništva nije usko povezano sa vlasništvom nad prostorom) koristeći norme građanskog prava .

Međutim, „jednostavna“ metoda nije savršena i puna je zamki, budući da HOA ne samo da ima različita prava u odnosu na zajedničku imovinu vlasnika i njihovu vlastitu imovinu, već snosi i obaveze. Prije svega, riječ je o oporezivanju imovine.

Porez na imovinu preduzeća

Prema Art. 373 Poreskog zakona Ruske Federacije Ruske organizacije su priznate kao obveznici poreza na imovinu. HOA je neprofitna organizacija, udruženje vlasnika prostorija u stambenoj zgradi za zajedničko upravljanje kompleksom nekretnina u stambenoj zgradi, osiguravajući rad ovog kompleksa, vlasništvo, korištenje i, u granicama utvrđenim zakona, raspolaganja zajedničkom imovinom u stambenoj zgradi ( tačka 1 čl. 135 LCD RF).

Predmet oporezivanja su pokretne i nepokretne imovine (uključujući one koje su prenete u privremeni posjed, na korištenje, raspolaganje, povjereničko upravljanje, sklopljene u zajedničku djelatnost ili primljene na osnovu ugovora o koncesiji), evidentirane u bilansu stanja kao osnovna sredstva na način utvrđen za računovodstveno računovodstvo ( tačka 1 čl. 374 Poreskog zakona Ruske Federacije).

Slijedeći direktne upute zakona, HOA mora u računovodstvu prikazati imovinu koja joj pripada i platiti porez. U praksi je situacija takva da ortačka društva preuzimaju nepotrebnu odgovornost, odražavajući u finansijskim izvještajima ne samo vlastitu imovinu (koju HOA možda uopće nema!), već i zajedničku imovinu vlasnika prostorija u kući, pa čak i stambene i nestambene prostore ovih vlasnika. S obzirom da u razmatranoj situaciji računovodstveni podaci čine osnovu poreskog izvještavanja, odraz imovine vlasnika u izvještaju ortačkog društva dovodi do prevelikog poreskog opterećenja potonjeg.

Kao što slijedi iz gore navedenog i potvrđeno je u Dopis Ministarstva finansija Ruske Federacije od 01.02.2006.  03‑06‑01-04/08 , odraz objekata zajedničke imovine vlasnika u bilansu stanja HOA je nezakonit. Neki stručnjaci priznaju vanbilansno računovodstvo objekata koji ne pripadaju HOA (ovo vam omogućava da organizirate kontrolu nad prisustvom i sigurnošću imovine vlasnika putem računovodstva). Ipak, čak ni nezakoniti odraz imovine u bilansu HOA ne povlači obavezu ortačkog društva da plati porez na imovinu.

Arbitri su takođe na strani HOA, udovoljavajući njihovim zahtevima da se ponište odluke poreskih organa o dodatnoj proceni poreza na imovinu ( Rešenja FAS ZSO od 17.08.2005.  F04-5249 / 2005 (13874-A70-15), FAS softver od 11.04.2006. br.  A72-7134 / 05-14 / 15, FAS SZO od 24.05.2005.  A26-12440 / 04-23, FAS SKO od 23.07.2008.  Obrazac 08-4150 / 2008,od 03.07.2008 br.  Obrazac 08-3747 / 2008).

Porez na zemljište

Pojedine HOA samoinicijativno, a češće pod pritiskom poreske uprave, plaćaju porez na zemljište. Ističemo da to ne treba da rade, što je potvrđeno i iz Ministarstva finansija u Dopis od 13.09.2007.  03‑11‑04/2/224 ... Obaveza plaćanja poreza na zemljište nameće se vlasnicima zemljišne parcele ( tačka 1 čl. 388 Poreskog zakona Ruske Federacije). HOA ni pod kojim okolnostima ne može postati vlasnik zemljišne parcele (susjedne teritorije), kao ni vlasnik drugih objekata zajedničke imovine. Prije dobijanja katastarskog pasoša (plan) za zemljišnu parcelu, opština je može dati u zakup ortačkom društvu. U isto vrijeme, HOA može plaćati zakupninu, ali ne i porez na zemljište. Materijali iz sudske prakse također potvrđuju da HOA nisu obveznici poreza na zemljište ( RezolucijaPredsjedništva Vrhovnog arbitražnog suda Ruske Federacije br.  14201/06 ). I unutra Uredba od 01.10.2008. br.  F09-6951 / 08 ‑ S3 UO FAS-a je odbacio argument inspekcije da je ortačko društvo obveznik poreza na zemljište do upisa zajedničkog udjela na zemljišnoj parceli za vlasnike prostorija u stambenoj zgradi, kao neosnovan.

Očigledno je da je poreskim organima zgodnije i lakše da traže plaćanje poreza od jednog pravnog lica (koje će ga i sam obračunati) nego da izdaje poreska obaveštenja stotinama fizičkih lica. Ali čak i ako HOA odluči platiti ovaj porez kako bi izbjegao sukob sa inspektoratom, nema drugog izvora financiranja osim doprinosa vlasnika lokala. Shodno tome, ortačko društvo će morati da "rasprši" ukupan iznos poreza na zemljište srazmerno udelu u pravu zajedničke imovine i odredi porez koji se plaća svakom vlasniku. Ovdje će se HOA neizbježno suočiti s problemima. Prvo, ortačko društvo nema pravo naplaćivati ​​poreze od građana – poreze može naplaćivati ​​samo država koju predstavlja posebno ovlašteno tijelo (vidi. Dopis Ministarstva finansija Ruske Federacije od 23.03.2009.  03‑02‑08/18 ). Drugo, među vlasnicima će se sigurno naći osoba koja ima pravo na smanjenje poreske osnovice u skladu sa tačka 5 čl. 391 Poreznog zakona Ruske Federacije ili za beneficiju u skladu sa lokalnim zakonodavstvom i odbija da plati da pokrije troškove HOA za plaćanje poreza na zemljište.

Odgovornosti HOA u odnosu na zajedničku imovinu vlasnika prostorija u kući

Kako slijedi iz tačka 1 čl. 135 LCD RF, osnovano je udruženje vlasnika kuća za efikasno upravljanje zajedničkom imovinom. U nedostatku jasne liste objekata zajedničke imovine, u najmanju ruku je teško upravljati (nije poznato koji će se od objekata danas deklarirati). Dok se dokument o tehničkom knjigovodstvu kuće ne odobri na zakonodavnom nivou, vlasnici imaju pravo da samostalno utvrđuju sastav zajedničkih imovinskih objekata u kući ( Tačka 1. Pravilnika o održavanju zajedničke imovine, Dopis Ministarstva regionalnog razvoja Ruske Federacije od 04.04.2007.  6037-RM/07 "O utvrđivanju spiska zajedničke imovine vlasnika prostorija u stambenoj zgradi"). Čini se da bi HOA trebao inicirati skupštinu kako bi se sačinila takva lista.

Odobrenje sastava zajedničke imovine je neophodno radi kontrole daljeg djelovanja HOA. Osim toga, partnerstvo ne treba doživljavati kao vječno funkcionalno tijelo - "moć" se može promijeniti. A kako bi se promjena odvijala u skladu sa zakonom i uz minimalne gubitke, preporučljivo je imati što više dokumenata koji sadrže podatke o sastavu i promjenama zajedničke imovine tokom upravljanja HOA domom. Dodajmo da su dokumenti najbolja potvrda stvarnih aktivnosti ortačkog društva u komunikaciji sa vlasnicima. Razmotrimo koji dokumenti mogu biti.

Prema tačka 11 Pravila o održavanju zajedničke imovine sadržaj obuhvata, između ostalog, preglede zajedničke imovine, obezbjeđivanje blagovremenog otkrivanja neusklađenosti zajedničke imovine sa zakonskim zahtjevima, ugrožavanja sigurnosti života i zdravlja građana. HOA sama određuje učestalost takvih inspekcija. Na osnovu rezultata svake inspekcije sastavlja se akt koji će biti osnova za donošenje odluke o usklađenosti ili neusklađenosti pregledane zajedničke imovine (elemenata zajedničke imovine) sa zahtjevima ruskog zakonodavstva. Federacije, zahtjeve za osiguranje sigurnosti građana, kao i mjere (aktivnosti) potrebne za otklanjanje uočenih nedostataka (kvarova, oštećenja) ( Tačka 14. Pravila za održavanje zajedničke imovine).

Čini se da HOA ima pravo da sastavlja inspekcijske potvrde kako tokom rutinskih pregleda tako iu izuzetnim slučajevima (na primjer, u slučajevima oštećenja ili krađe zajedničke imovine). Nakon sastavljanja akta, HOA ga stavlja na uvid vlasnicima kako bi oni doneli odgovarajuće odluke. U slučaju oštećenja, propadanja imovine, skupština vlasnika lokala odlučuje da se izvrši odgovarajući vid popravke ( str 18, 21 Pravila za održavanje zajedničke imovine). Ako je imovinu oštećena od strane trećih lica, vlasnici imaju pravo odlučiti da se obrate sudu radi zaštite svojih prava. Naglasimo da su vlasnici ti koji moraju donositi odluke, a HOA ih provodi. Potreba za osiguranjem volje vlasnika je zbog činjenice da se u predmetnim slučajevima odlukama skupštine moraju revidirati plaćanja vlasnika za održavanje i popravku zajedničke imovine. Želja za partnerstvom nije dovoljna za ovo.

Hajde da sumiramo sve navedeno. HOA se stvara za potrebe upravljanja kompleksom imovine u stambenoj zgradi (zajednička imovina). Za vrijeme postojanja HOA nije isključena pojava novih objekata zajedničke imovine. U odnosu na ove objekte javlja se problem razlikovanja vlasništva ortačkog društva i prava zajedničke zajedničke svojine vlasnika prostora na novonastalim objektima.

Mora se imati na umu da ortačko društvo ne može biti vlasnik zajedničkih objekata u stambenoj zgradi. Prikazivanje ovih objekata u računovodstvu HOA kao osnovnih sredstava je neprihvatljivo, jer može dovesti do nezakonite naplate poreza od ortačkog društva. Naglašavamo da je u finansijskim izvještajima potrebno prikazati samo imovinu HOA, koja možda i ne postoji!

U pogledu svoje imovine, HOA mora izvršiti popis na opći način predviđen važećim računovodstvenim zakonima. Što se tiče objekata zajedničke imovine, kontrola njihovog prisustva i stanja počinje usvajanjem liste takvih objekata na glavnoj skupštini (za HOA-e morate znati upravljati) i provodi se kroz periodične preglede, rezultate koji se ogledaju u aktima. Izvještaj o inspekcijskom nadzoru postaje osnova za donošenje odgovarajućih odluka vlasnika. Sprovođenje odluka vlasnika prostorija preuzima zadruga. Takođe je moguće organizovati vanbilansno računovodstvo zajedničke imovine kako bi se nezavisne informacije generisale u formi pogodnom za korisnike izveštavanja.

Odobreno Uredbom Vlade Ruske Federacije od 13.08.2006. br. 491.

Od urednika. Da biste utvrdili da li je određeni objekt vlasništvo HOA ili zajednička imovina vlasnika, pokušajte odgovoriti na pitanje: ako vlasnici promijene način upravljanja, kakva će biti sudbina ove imovine? Na primjer, prilikom odabira upravljačke organizacije kao načina upravljanja kućom, HOA računari i roletne na prozorima u prostorijama HOA, kao i oprema za čišćenje, očigledno neće postati vlasništvo kojim je upravljačka organizacija pozvana da upravlja, u na isti način ovi objekti neće biti prenijeti na korištenje ili vlasništvo, dakle pripadaju HOA.

Iako je, u skladu sa klauzulom 5 Uredbe Vlade Ruske Federacije od 13.08.2006. br. 491, Ministarstvo ekonomskog razvoja trebalo da odobri proceduru za utvrđivanje sastava zajedničke imovine u stambenoj zgradi i formu dokumenta za tehničko knjigovodstvo ove imovine do 01.10.2006.

Ovo mišljenje je iznio A.D. Marchenko (državni porezni inspektor Odjeljenja za resurse, imovinu i druge poreze Federalne poreske službe za oblast Omsk) na web stranici Federalne poreske službe za oblast Omsk.

Vlasnici nestambenih prostorija često odbijaju da plate održavanje i popravku zajedničke imovine stambene zgrade. Ovo je pogrešan stav, oni bi trebali plaćati održavanje i popravke ravnopravno sa vlasnicima stambenih prostorija. Saznajte zašto.

Obaveza plaćanja održavanja i popravka OI u denarima

Upravljačke organizacije izdaju račune vlasnicima nestambenih prostorija za održavanje i popravku zajedničke imovine stambenih zgrada. Vlasnici takvih prostorija odbijaju da plate primljenu uplatnu dokumentaciju, uz obrazloženje da nemaju ugovorni odnos sa MA.

Zajednička imovina u stambenoj zgradi pripada vlasnicima prostorija na osnovu prava zajedničke svojine, u skladu sa tačkom 1. dela 1. čl. 36 LCD RF. Zajednička imovina MKD-a obuhvata prostore koji nisu u sastavu stanova i koji su namijenjeni za opsluživanje više od jedne prostorije u takvoj kući:

• međustambene stepenice;
• stepenice;
• dizala;
• lift i druga okna;
• koridori;
• tehnički podovi;
• tavani;
• podrumi sa komunalijama;
• druga oprema koja opslužuje više od jedne prostorije.

Svaki učesnik u zajedničkoj imovini dužan je da učestvuje u plaćanju poreza, taksi i drugih plaćanja za zajedničku imovinu, srazmerno svom udelu, kao i u troškovima njenog održavanja i očuvanja (član 249. Građanskog zakonika od Ruska Federacija).

Vlasnici prostorija u stambenoj zgradi snose teret troškova održavanja zajedničke imovine u stambenoj zgradi (del 1 člana 39 RF LC).

U skladu sa dijelom 2 čl. 154. Zakona o stanovanju Ruske Federacije, plaćanje za stambeno-komunalne usluge vlasnika prostora u MKD uključuje plaćanje usluga i radova na upravljanju takvom kućom, za održavanje i tekuće popravke zajedničke imovine u MKD, za komunalije potrošene tijekom korištenja i održavanja OI u MKD.

Obaveza vlasnika da plati troškove održavanja i popravke nije posljedica postojanja ugovornog odnosa sa organizacijom za upravljanje. Ovaj zaključak se može naći u klauzuli 24 Pregleda sudske prakse primjene zakonodavstva Ruske Federacije o sistemu ugovora u nabavci roba, radova, usluga za zadovoljavanje državnih i opštinskih potreba, odobrenog od strane Predsjedništva Vrhovni sud Ruske Federacije 28.06.2017.

Na osnovu dijela 2.3 čl. 161. Zakona o stanovanju Ruske Federacije i klauzula 10. Uredbe Vlade Ruske Federacije od 13.08.2006. br. 491, obavljanje poslova i pružanje usluga za održavanje zajedničke imovine stambene zgrade je obavezan za upravljačku organizaciju u skladu sa zakonodavstvom Ruske Federacije. UO ne može odbiti obavljanje takvih poslova i pružanje usluga čak i ako državni ili opštinski ugovor nije zaključen.

Činjenica da vlasnik nestambenog prostora nije preduzeo radnje za sklapanje ugovora o ispunjenju obaveze snošenja troškova zajedničke imovine ne oslobađa ga obaveze plaćanja odgovarajuće naknade.

Dakle, vlasnik nestambenog prostora koji se nalazi u stambenoj zgradi, po direktnom uputstvu zakona, dužan je da snosi troškove održavanja zajedničke imovine, osim ako zakonom ili ugovorom nije drugačije određeno.

Naplata duga od vlasnika nestambenih prostorija

Vlasnici nestambenih prostorija u stambenim zgradama dužni su plaćati stambeno-komunalne usluge po istim pravilima kao i vlasnici stambenih prostorija. Organizacija za upravljanje može zahtijevati od vlasnika nestambenih prostorija da plati blagovremeno plaćanje za održavanje i popravku zajedničke imovine stambene zgrade.

Ako vlasnik nestambenog prostora odbije platiti upravljačkoj organizaciji održavanje i popravak zajedničke imovine, prvo pokušajte mirno riješiti problem i objasniti vlasniku nestambenog prostora zašto je dužan da platite održavanje i popravku stambenog prostora: pošaljite otplatu duga, pisma ili pokušajte sklopiti ugovor o otplati duga.

Ako vlasnik odbije da plati račune, MA treba da pristupi pretpretresnoj naplati duga: prije podnošenja zahtjeva sudu, dužnik treba da pošalje zahtjev sa zahtjevom da dug plati na dobrovoljnoj osnovi. Prema dijelu 5 čl. 4 Zakona o arbitražnom postupku Ruske Federacije, dužnik je dužan da odgovori na takav zahtjev u roku od 30 kalendarskih dana.

Ako dužnik odbije ili uopšte ne odgovori na tužbu, organizacija za upravljanje može podnijeti tužbu sudu. Za razmatranje ovakvih prijava nadležan je arbitražni sud. Ali dešava se da sporovi stignu do Vrhovnog suda Ruske Federacije.

Primer takvog spora dat je u rešenju Oružanih snaga RF od 28. novembra 2017. godine u predmetu br. 305-ES17-10430. U njemu je sud naznačio da organizacija za upravljanje može naplatiti dug za održavanje i popravku zajedničke imovine od vlasnika nestambenih prostorija.

zaključci

Plaćanja za održavanje i popravke moraju plaćati i vlasnici stambenih prostorija u stambenim zgradama i vlasnici nestambenih prostorija. Visina takve naknade utvrđuje se srazmjerno udjelu učesnika u zajedničkom dioničkom vlasništvu u zajedničkoj imovini denara.

Nezaključivanje ugovora između organizacije za upravljanje i vlasnika stambenog prostora ne oslobađa vlasnika od obaveze plaćanja održavanja i popravke zajedničke imovine u stambenoj zgradi.