წაიკითხეთ სტატია ბოლომდე და მიხვდებით, რომ თქვენ უნდა ითანამშრომლოთ ჩვენს კომპანიასთან ბინებში TSN-ის შესაქმნელად შემდეგი მიზეზების გამო:

ბინები არის ელიტარული საცხოვრებელი, რომელსაც კანონის ძალით აქვს არასაცხოვრებელი ფართის სტატუსი.

რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის ძალაში შესვლის დღიდან, საცხოვრებელი კორპუსების მფლობელებმა მიიღეს უფლება გაერთიანდნენ სახლის მესაკუთრეთა გაერთიანებებში ან საბინაო კოოპერატივებში. 2014-2016 წლებში ცვლილებები შევიდა რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსში, რომელიც შეეხო მოქალაქეთა არაკომერციულ გაერთიანებებს. HOA (სახლის მესაკუთრეთა ასოციაცია) გახდა TSN-ის (უძრავი ქონების მესაკუთრეთა ასოციაციები) ერთ-ერთი ფორმა.

ძალიან მნიშვნელოვანია გვესმოდეს, რომ ამჟამად შეუძლებელია HOA-ს შექმნა, იქმნება მხოლოდ TSN. უძრავი ქონების მფლობელთა ასოციაციები რეგულირდება რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით. მაგრამ არსებობს მხოლოდ სამი სტატია, რომელიც ეძღვნება TSN-ს ყველაზე ზოგადი ფორმით. მათ არ შეუძლიათ ყველა ტიპის TSN-ის საქმიანობის რეგულირება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი გვაწვდის სპეციალურ კანონებს: რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსს, რომელიც არეგულირებს HOA-ების საქმიანობას და 1998 წლის 15 აპრილის ფედერალურ კანონს No.

გთხოვთ გაითვალისწინოთ, რომ კანონი არ ითვალისწინებს TSN-ის სხვა ფორმებს, გარდა HOA ან SNT / DNT / ONT!არსებობს დიდი მცდარი მოსაზრება, რომ არასაცხოვრებელ შენობებში არის ცალკე ტიპი - TSN. ამ ტიპის TSN არ არის გათვალისწინებული კანონით. ბინებში TSN-ის შექმნა და მოქმედება პირდაპირ არ არის რეგულირებული არცერთ კანონში. ასეთ შემთხვევებში იურისპრუდენციაში გამოიყენება კანონის ანალოგი.

კანონის ანალოგი

კანონში არსებული ხარვეზების პრობლემა ნაწილობრივ გადაჭრა 2009 წელს რუსეთის ფედერაციის უზენაესმა საარბიტრაჟო სასამართლომ, რომელმაც გამოსცა 2009 წლის 23 ივლისის პლენუმის №64 ​​განკარგულება „უფლებებზე დავების განხილვის პრაქტიკის ზოგიერთ საკითხზე. შენობის საერთო საკუთრებაში არსებული შენობების მფლობელები“.

ამ დადგენილების 1-ლ პუნქტში ნათქვამია: „ამ შენობაში არსებული საერთო საკუთრებიდან გამომდინარე არასაცხოვრებელ შენობაში მდებარე შენობების მფლობელებს შორის ურთიერთობები პირდაპირ არ რეგულირდება კანონით. მაშასადამე, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის მე-6 მუხლის 1-ლი პუნქტის შესაბამისად, მსგავსი ურთიერთობების მარეგულირებელი კანონმდებლობის ნორმები, კერძოდ, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 249, 289, 290, ექვემდებარება მათ გამოყენებას. ურთიერთობები.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესმა საარბიტრაჟო სასამართლომ აღიარა საცხოვრებელი ფართის მფლობელებს შორის ურთიერთობების რეგულირების წესების გამოყენების შესაძლებლობა არასაცხოვრებელი შენობების მფლობელებთან (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 289, 290-ე მუხლი).

მე-6 პუნქტი ეხება განკარგულებაში შენობის მფლობელების მიერ ზოგადი გადაწყვეტილებების მიღების პროცედურას, რომლის მიხედვითაც, შენობის მფლობელების გადაწყვეტილებით, მიღებულია რუსეთის საბინაო კოდექსის 44-48-ე მუხლებით დადგენილი წესით. ფედერაცია შეიძლება დაწესდეს შენობის საერთო საკუთრებით, კერძოდ, ინდივიდუალური საერთო ფართით სარგებლობის რეჟიმი.

გარდა ამისა, რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს პლენუმის 2015 წლის 23 ივნისის №25 დადგენილების 41-ე პუნქტი „რუსეთის სამოქალაქო კოდექსის პირველი ნაწილის I ნაწილის გარკვეული დებულებების სასამართლოების მიერ განცხადების შესახებ. ფედერაცია პირდაპირ ამბობს: ”რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის მე-6 მუხლის 1-ლი პუნქტის შესაბამისად, მესაკუთრეთა ურთიერთობაზე, რომელიც მდებარეობს არასაცხოვრებელ შენობაში, რომელიც წარმოიქმნება საერთო საკუთრებიდან ასეთ შენობაში, ექვემდებარება გამოყენებას. მსგავსი ურთიერთობების მარეგულირებელი კანონმდებლობის ნორმები, კერძოდ, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 249, 289 და 290 მუხლები და LC RF 44-48.

ამრიგად, ბინის მფლობელებს უფლება აქვთ, ბინის მესაკუთრეების მსგავსად, გამართონ საერთო კრებები, რომლებიც რეგულირდება LC RF-ის 44-48-ე მუხლებით. ამ მოსაზრებას იზიარებდნენ როგორც ადრე არსებული რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლო, ასევე რუსეთის ფედერაციის არსებული უზენაესი სასამართლო.

კანონის ანალოგიის გამოყენების პირველი პრაქტიკა

როგორც წესი, დეველოპერი აკისრებს მენეჯმენტ კომპანიას, რათა უზრუნველყოს კომუნალური და სხვა დაკავშირებული მომსახურება მფლობელებისთვის. მფლობელებსა და ასეთ მმართველ კომპანიას შორის ხშირად წარმოიქმნება დავები, რომლებიც იძულებულნი არიან გადაწყვიტონ სასამართლოში. ამრიგად, ბიზნეს ცენტრმა "მერჩანტის დვორმა" (დონის როსტოვი) 2010 წელს მოიგო სასამართლო პროცესი, რომელშიც სასამართლომ დაადასტურა შეხვედრის კანონიერება და მესაკუთრეთა უფლება შეცვალონ შენობის მართვის ფორმა. ამ შემთხვევაში, დეველოპერთან აფილირებული მმართველი კომპანია ეჭვქვეშ აყენებს რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის გამოყენების შესაძლებლობას ბიზნეს ცენტრის მფლობელებს შორის ურთიერთობაზე. ეს იყო პირველი სასამართლო გადაწყვეტილება, რომლის დროსაც არასაცხოვრებელი შენობის მართვის შესახებ დავა განიხილებოდა საარბიტრაჟო სასამართლოში რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის ნორმების შესაბამისად. სასამართლომ გადაწყვეტილება რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პლენუმის №64 ​​დადგენილებით დააფუძნა. სააპელაციო სასამართლომ ასევე სრულად დაუჭირა მხარი პირველი ინსტანციის სასამართლოს არგუმენტებს საბინაო კოდექსის ნორმების გამოყენების შესაძლებლობის შესახებ. რუსეთის ფედერაცია ანალოგიით და საერთო კრების კომპეტენცია.

არბიტრაჟის პრაქტიკა

კანონის ანალოგიის გამოყენება ბევრ სასამართლო გადაწყვეტილებაში ჩანს. აქ არის მათი მოკლე სია:

სვერდლოვსკის რეგიონის საარბიტრაჟო სასამართლოს 2016 წლის 19 აპრილის გადაწყვეტილებაში N A60-52474 / 2015 საქმეზე, სასამართლომ პირდაპირ განაცხადა:

”რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს 2009 წლის 23 ივლისის N 64 დადგენილების პირველი პუნქტის მესამე პუნქტი ”საერთო საკუთრებაში შენობის მესაკუთრეთა უფლებების შესახებ დავების განხილვის პრაქტიკის ზოგიერთ საკითხზე. შენობის“ ადგენს, რომ ამ შენობაში არსებული საერთო საკუთრებიდან გამომდინარე არასაცხოვრებელ შენობაში მდებარე ფართის მესაკუთრეთა ურთიერთობა კანონით პირდაპირ არ რეგულირდება. ამიტომ, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის მე-6 მუხლის 1-ლი პუნქტის შესაბამისად, აღნიშნულ ურთიერთობებს ექვემდებარება მსგავსი ურთიერთობების მარეგულირებელი კანონმდებლობის ნორმები, მათ შორის საბინაო კანონმდებლობის ნორმები.

ურალის ოლქის საარბიტრაჟო სასამართლოს 2015 წლის 7 აგვისტოს N F09-5861/15 დადგენილებაში N A60-53557/2014 საქმეზე სასამართლომ განაცხადა:

„ასეთ პირობებში და ასევე იმის გათვალისწინებით, რომ გადაწყვეტილების მიღება, მიუხედავად შენობაში საერთო საკუთრების საერთო საკუთრების უფლების წილის სიდიდისა, უთანასწორო მდგომარეობაში აყენებს შენობის მესაკუთრეებს და არღვევს სამოქალაქო სამართლებრივ ურთიერთობებში მონაწილეთა თანასწორობის პრინციპი (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 1-ლი მუხლის 1-ლი მუხლი), ასეთ შენობაში საერთო საკუთრებიდან წარმოშობილ ურთიერთობებზე, ხმების რაოდენობის დადგენის პროცედურის თვალსაზრისით და. კვორუმის არსებობის შემთხვევაში საბინაო კანონმდებლობის ნორმები გამოიყენება როგორც მსგავსი ურთიერთობების მარეგულირებელი ნორმები.

ცენტრალური რაიონული საარბიტრაჟო სასამართლოს 2015 წლის 15 ივლისის N F10-1655/2015 დადგენილებაში N A35-5554/2014 საქმეზე სასამართლომ განაცხადა:

„შენობის საერთო საკუთრების სამართლებრივი რეჟიმის დადგენასთან დაკავშირებული დავების განხილვისას სასამართლომ უნდა გაითვალისწინოს არასაცხოვრებელ ტერიტორიაზე მდებარე შენობების მესაკუთრეთა ურთიერთობა. ასეთ შენობაში არსებული საერთო საკუთრებიდან წარმოშობილი შენობა პირდაპირ არ არის დასახლებული.

მაშასადამე, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის მე-6 მუხლის 1-ლი ნაწილის შესაბამისად, აღნიშნულ ურთიერთობებს ექვემდებარება მსგავსი ურთიერთობების მარეგულირებელი კანონმდებლობის ნორმები, კერძოდ, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 249, 289, 290 მუხლები. .

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 249-ე მუხლი ადგენს, რომ საზიარო საკუთრებაში თითოეული მონაწილე ვალდებულია თავისი წილის პროპორციულად მონაწილეობა მიიღოს საერთო საკუთრებაში გადასახადების, მოსაკრებლების და სხვა გადასახადების გადახდაში, აგრეთვე შენარჩუნების ხარჯებში. და მისი შენახვა. ამრიგად, შენობაში არსებული ცალკეული ფართის მფლობელს კანონის ძალით აქვს სადავო შენობაში არსებული საერთო საკუთრების საერთო საკუთრების უფლება.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 246-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის ძალით, საერთო საკუთრებაში არსებული ქონების განკარგვა ხდება მისი ყველა მონაწილესთან შეთანხმებით. ფართის მესაკუთრეთა გადაწყვეტილებით შეიძლება დაწესდეს საერთო საკუთრებით სარგებლობის რეჟიმი.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პლენუმის 2009 წლის 23 ივლისის N 64 დადგენილების 1-ლი, მე-6 პუნქტების ძალით, „სამეფო შენობების მესაკუთრეთა უფლებების შესახებ დავების განხილვის პრაქტიკის ზოგიერთ საკითხზე. შენობის საერთო საკუთრება”, შესაბამისი ნორმები გამოიყენება მხარეთა შორის წარმოშობილ ურთიერთობებზე რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის ანალოგიით ბინის შენობის მფლობელების მიერ გადაწყვეტილების მიღების შესახებ, სპეციალური ასეთი გადაწყვეტილების მიღების პროცედურა.

მოსკოვის ოლქის ფედერალური ანტიმონოპოლიური სამსახურის 2012 წლის 20 სექტემბრის N A40-121423 / 11-136-700 განკარგულებაში სასამართლომ მიუთითა:

„სასამართლომ შესაძლებლად მიიჩნია ხელოვნების მე-2 ნაწილის მე-3 ნორმების გამოყენება. 161 ZhK RFრომ საერთო კრებაზე ბინის შენობაში შენობის მფლობელებს მოეთხოვებათ აირჩიონ ბინის შენობის მართვის ერთ-ერთი გზა; შენობის მესაკუთრეთა საერთო კრების გადაწყვეტილებით, მართვის მეთოდი შეიძლება შეიცვალოს ნებისმიერ დროს; საერთო კრების გადაწყვეტილება მენეჯმენტის მეთოდის არჩევის შესახებ სავალდებულოა ბინის კორპუსის შენობის ყველა მფლობელისთვის.

სასამართლო პრაქტიკის ანალიზი

მოყვანილი განაჩენები შორს არის ერთადერთისგან. სხვა სასამართლოები იცავენ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსისა და რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის ნორმების მსგავს გამოყენებას არასაცხოვრებელ შენობებთან მიმართებაში, უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პლენუმის No64 დადგენილებაზე დაყრდნობით. სასამართლოები დარწმუნებით მოქმედებენ რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის 44-48-ე მუხლებზე არასაცხოვრებელ შენობებთან დაკავშირებით.

გარდა ამისა, ზემოაღნიშნული გადაწყვეტილებიდან ბოლოში სასამართლო უფრო შორს წავიდა და ანალოგიით გამოიყენა ხელოვნების მე-2, მე-3 ნაწილები. რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის 161: ”... საერთო კრებაზე ბინის შენობაში შენობის მფლობელებს მოეთხოვებათ აირჩიონ ბინის შენობის მართვის ერთ-ერთი გზა; შენობის მესაკუთრეთა საერთო კრების გადაწყვეტილებით, მართვის მეთოდი შეიძლება შეიცვალოს ნებისმიერ დროს; საერთო კრების გადაწყვეტილება მენეჯმენტის მეთოდის არჩევის შესახებ სავალდებულოა ბინის კორპუსის შენობის ყველა მფლობელისთვის ... "

საკონტროლო ორგანო

როგორც უკვე აღვნიშნეთ, რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს პლენუმის 2015 წლის 23 ივნისის №25 დადგენილების 41-ე პუნქტი „სასამართლოების მიერ სამოქალაქო კოდექსის პირველი ნაწილის I ნაწილის გარკვეული დებულებების გამოყენების შესახებ. რუსეთის ფედერაცია პირდაპირ ამბობს: ”რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის მე-6 მუხლის 1-ლი პუნქტის შესაბამისად, ურთიერთობები არასაცხოვრებელ შენობაში მდებარე შენობების მფლობელებს შორის, რომლებიც წარმოიქმნება ასეთ შენობაში საერთო საკუთრებასთან დაკავშირებით, ექვემდებარება განცხადებას. მსგავსი ურთიერთობების მარეგულირებელი კანონმდებლობის ნორმები, კერძოდ, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 249, 289 და 290 მუხლები და LC RF 44-48.

ამრიგად, არასაცხოვრებელი შენობების მფლობელებს უფლება აქვთ შექმნან TSN, მათ შორის ურთიერთობები აგებულია სამოქალაქო კოდექსისა და LCD-ის კონკრეტული სტატიების ფარგლებში.

რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის 20-ე მუხლი (სახელმწიფო საბინაო ზედამხედველობა, მუნიციპალური საბინაო კონტროლი და საზოგადოებრივი საცხოვრებლის კონტროლი) ვრცელდება ამ ურთიერთობებზე, თუ TSN შეიქმნა ხელოვნების შესაბამისად. LCD-ის 44-48 და, შესაბამისად, შექმნის, წესდების მოთხოვნებთან შესაბამისობის კუთხით და მესაკუთრეთა საერთო კრების ჩატარების წესით, შემოწმდება მათ შორის, სახელმწიფო საბინაო ინსპექციის მიერ.

სახელმწიფო საბინაო ინსპექციის კონტროლის უფლებამოსილებები TSN-ზე საცხოვრებელ და არასაცხოვრებელ შენობებში:

• კონტროლი მმართველი ორგანიზაციების მიერ საერთო ქონების მოვლის წესების, საჯარო მომსახურების გაწევის პროცედურის დაცვაზე;
• HOA-ს (TSN) შექმნის შესახებ გადაწყვეტილების მიღების ლეგიტიმურობის შემოწმება ბინის კორპუსში შენობების მესაკუთრეთა საერთო კრების მიერ;
• HOA-ს წესდების (TSN) და მასში შეტანილი ცვლილებების რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის მოთხოვნებთან შესაბამისობის შემოწმება;
• არჩევნების ლეგიტიმურობის შემოწმება საბჭოს თავმჯდომარის HOA-ს (TSN) წევრთა საერთო კრების და HOA-ს (TSN) საბჭოს სხვა წევრების მიერ;
• ბინის შენობის მესაკუთრეთა საერთო კრების მიერ მიღების კანონიერების შემოწმება, გადაწყვეტილების შერჩევა იურიდიული პირის ან ინდივიდუალური მეწარმის არჩევის შესახებ ბინის შენობის მართვის შესახებ ხელშეკრულების გაფორმების მიზნით, დამტკიცების კანონიერება. ასეთი ხელშეკრულების პირობები და მისი დადება.

მესაკუთრეთა ასოციაცია ირჩევა მოიჯარეების საერთო კრებაზეყველა დამსწრის უმრავლესობის გათვალისწინებით (არანაკლებ 50% + ერთი ხმა). ასეთ სახლში, ობიექტის ყველა მფლობელი შეიძლება გახდეს წევრი. HOA აფორმებს კონტრაქტებს სხვადასხვა ორგანიზაციებთან და ასევე ადგენს პროცედურებს ბინის მფლობელებისთვის კომუნალური მომსახურების მიწოდებისთვის.

თუ მოიჯარეებმა აირჩიეს მენეჯმენტი მმართველი კომპანიის (მართვის კომპანიის) მეშვეობით, მაშინ ხელშეკრულებით ის პასუხისმგებელია. HOA გარანტიას აძლევს მრავალბინიან კორპუსში არსებული ქონების სათანადო მფლობელობას, გამოყენებას და განკარგვას და ყველა მომსახურებას უწევს შენობაში მცხოვრებ მფლობელებს.

არასაცხოვრებელი ფართების მფლობელ პირებთან

მითითება.ჩვენს ქვეყანაში არსებული საკანონმდებლო ბაზის შესაბამისად, არასაცხოვრებელი ფართები არის ავტონომიური უძრავი ქონების ობიექტები, დადასტურებული რამდენიმე საკანონმდებლო დოკუმენტით.

ეს ობიექტები მოიცავს შენობებს სხვენში, სარდაფებში, ლიფტებში, შენობების სახურავებში და, შესაბამისად, წინააღმდეგობები, რომლებიც ზოგჯერ წარმოიქმნება ამ შენობების კერძო საკუთრებაში გადაცემისას, საკმაოდ გასაგებია. Ყველაფრის შემდეგ იურიდიული თვალსაზრისით, არ აქვს მნიშვნელობა, არის თუ არა შენობა, ჩაშენებული ან მიმაგრებული - რამდენადაც იგი შენობის ნაწილია და გაცემულია ტექნიკური პასპორტი.

HOA-სა და არასაცხოვრებელი შენობების მფლობელებს შორის ურთიერთობის კოორდინაციის მიზნით, რომლებიც არ არიან ამ ორგანიზაციის წევრები, სამოქალაქო კოდექსი არეგულირებს ხელშეკრულების გაფორმებას.

მან უნდა მიუთითოს გარკვეული პირობები ამ ობიექტის შეკავებისთვის. ხელშეკრულებაში უნდა იყოს გათვალისწინებული შემდეგი:

რაც შეეხება არასაცხოვრებელი შენობების ექსპლუატაციის ხარჯებს, აქ კანონის განმარტება ცალსახაა. მასში ნათქვამია, რომ HOA ანიჭებს გადახდებს და შენატანებს ამხანაგობაში თითოეული მონაწილისთვის და არასაცხოვრებელი ობიექტის მფლობელისთვის, რაც დამოკიდებულია კოლექტიური საკუთრების უფლებაში მის წილს.

Მნიშვნელოვანი!არ არსებობს სამართლებრივი საფუძველი HOA-ს წევრებსა და დაუსახლებელი შენობების მფლობელებს შორის ხარჯების დელიმიტაციისთვის.

და არ აქვს მნიშვნელობა რაიმე ობიექტის მფლობელი სარგებლობს სახლის ლიფტით, სახურავით თუ შესასვლელით, თუ არა - HOA-ს წევრი ვალდებულია გადაიხადოს შენატანები.

ბინის მეპატრონეებთან ერთად

ურთიერთქმედება HOA-სა და სახლის მფლობელებს შორის პარტნიორობის ჩამოყალიბების შემდეგ მუდმივ საფუძველზე ხდება. ასეთი ურთიერთობების ჩამოყალიბება გამომდინარეობს კანონიდან და წერილობითი ხელშეკრულებიდან.

ამრიგად, დაცულია საბინაო კანონმდებლობის ნორმები. ამხანაგობის მონაწილეებთან ურთიერთობა ეფუძნება წესდებას და საერთო კრებაზე მიღებულ წესებს. ცალკეული სახელშეკრულებო ხელშეკრულებები იდება მათთან, ვინც არ არის HOA-ს წევრები.

ასეთი ხელშეკრულების გაფორმებისას ხელმოწერის საგანი იქნება საერთო ქონება, მისი მოვლა და შეკეთება. ხელშეკრულებაში განსაკუთრებით ხაზგასმულია შემდეგი პირობები:

ხელშეკრულება გაფორმებულია ორ ეგზემპლარად, რომელსაც ხელს აწერს ამხანაგობის გამგეობის თავმჯდომარე, სახლის მესაკუთრე და ამის შემდეგ შედის კანონიერ ძალაში.

მოქალაქეთა უფლებები და მოვალეობები

ბინასთან დაკავშირებით

ყურადღება!მფლობელს უფლება აქვს საკუთარი შეხედულებისამებრ ფლობდეს, გამოიყენოს და განკარგოს მის კუთვნილ საცხოვრებელ ფართს.

მას შეუძლია ბინის გაქირავება სხვა პირს. და ასევე დადოს მასთან ხელშეკრულება უფასო განსახლების შესახებ, მაგრამ ამავდროულად ამ გამოყენებამ არ უნდა შელახოს სხვა მოქალაქეების ინტერესები.

უფლებების გარდა მესაკუთრე ვალდებულია შეასრულოს შენობაში აუცილებელი საცხოვრებელი პირობები. მან უნდა შეინარჩუნოს საცხოვრებელი ფართი, რომელშიც ცხოვრობს სათანადო ფორმაში. მან პატივი უნდა სცეს მეზობლების უფლებებსა და ლეგიტიმურ ინტერესებს, დაიცვას ბინის შენობების გამოყენების წესები. გარდა ამისა, მესაკუთრე იძულებულია გაიღოს საერთო ქონებისა და შენობის შენარჩუნების ხარჯები.

ვრცელდება არასაცხოვრებელ შენობებზე

პარტნიორობაში მონაწილეობა, რომელიც ორგანიზებულია სახლში, იძლევა უფლებას არა მხოლოდ დაესწროს შეხვედრას, არამედ მიიღოს სხვადასხვა გადაწყვეტილებები, მაგალითად, არასაცხოვრებელ ფართებთან დაკავშირებით. სწორედ HOA-ს წევრები განსაზღვრავენ კონსიერჟის ტარიფის აუცილებლობას, ან რა კოსმეტიკური რემონტია საჭირო ფოიეში, დერეფანში ან კიბეში. და ეს პირდაპირ აისახება ამ კორპუსის ბინების საბაზრო ღირებულებაზე.

იმის გათვალისწინებით, რომ ფაქტორი ეს არის პარტნიორობა, რომელიც მართავს შენობებს კოლექტიური გამოყენებისთვის, მოიჯარეები მისი მხარდაჭერით წყვეტენ როგორ გამოიყენონ საკუთარი სახლის სხვენი ან სარდაფი. და პარტნიორობისთვის მიმდებარე ტერიტორიის დიზაინი საშუალებას მისცემს მოაწყოს არა მხოლოდ პარკინგი, არამედ სათამაშო მოედანიც.

მითითება.გარდა შეტანილი შენატანებისა, ამხანაგობის შემოსავლის წყარო შეიძლება იყოს სახელმწიფო სუბსიდიებიც.

ამისათვის მონაწილეებს უნდა ახსოვდეთ, რომ მუნიციპალური ხელისუფლება, რომელიც არის შენობის არაპრივატიზებული ბინების მფლობელები, ასევე ვალდებულნი არიან დაფარონ საცხოვრებლის შენარჩუნების ხარჯები, ხოლო უარის შემთხვევაში, HOA-ს უფლება აქვს შეაგროვოს შენატანების ნაწილი ძალით.

და ასევე ხელოვნების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 153 ამხანაგობამ შეიძლება დაიწყოს დამატებითი ობიექტების მშენებლობამათგან შემოსავლის შემდგომი მოპოვებით. მაგალითად, ნებადართულია, როცა ყველა ნებართვა გაცემულია, მაღაზიის ან კაფის მიმაგრება საცხოვრებელ კორპუსს და მისი გაქირავება: სავსებით შესაძლებელია, რომ ეს გადასახადები დაფარავს კოლექტიური ხარჯების დიდ ნაწილს.

სახლის ტერიტორიაზე მდებარე კერძო საწარმოს მფლობელი, მიუხედავად ამხანაგობაში წევრობისა, ვალდებულია გაიღოს კომუნალური ხარჯები და დახარჯოს თანხა საერთო ჭურჭლის გამართულ მდგომარეობაში შენარჩუნებაზე. ამავდროულად, მნიშვნელოვანი საკითხია, რა იგულისხმება არსებითად საერთო ქონების შენარჩუნების ხარჯებში.

ეს განმარტება განპირობებულია არტ. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 210, რომელშიც ნათქვამია ობიექტის მფლობელს ეკისრება შენობისა და ქონების შენარჩუნების ტვირთიმდებარეობს მასში, თუ სხვა რამ არ არის განსაზღვრული HOA-ს ხელშეკრულებაში.

გარდა ამისა, ხელოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის 39, დაუსახლებელი შენობების მფლობელებს მოეთხოვებათ გაიღონ ბინის შენობაში კოლექტიური ქონების შენარჩუნების ხარჯები. ისინი განისაზღვრება საერთო საკუთრების უფლებაში წილობრივი მონაწილეობით.

რა დოკუმენტებია საჭირო ამხანაგობის დასამტკიცებლად?

Მნიშვნელოვანი!პარტნიორობაში გასაწევრიანებლად მსურველებმა დაწერონ განცხადება და დაადასტურონ საკუთრების უფლება ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან ანგარიშის წარდგენით.

დამხმარე დოკუმენტები მოიცავს შემდეგ ხელშეკრულებებს:

• შესყიდვა;
• შემოწირულობები;
• მემკვიდრეობა;
• სამუდამო პატიმრობა და სხვა მსგავსი დოკუმენტები.

ამასთან, გასათვალისწინებელია, რომ ყველა მათგანი ერთიანი რეესტრიდან ამონაწერის გარეშე არ იძლევა საკუთრების უფლებას. განცხადება და დამადასტურებელი დოკუმენტები წარედგინება HOA-ს გამგეობის თავმჯდომარეს, შემდეგ კი ახალი წევრის შესვლის საკითხი განიხილება კრებაზე და წარედგინება საერთო კრებას.

ბინის მესაკუთრეები, რომლებსაც არ სურთ HOA-ში გაწევრიანება, დადებენ მასთან ხელშეკრულებას საერთო ქონების მოვლა-პატრონობისა და შეკეთების შესახებ და იხდიან ამ სერვისებს. ყველა ბინის მესაკუთრეები ვალდებულნი არიან დაიცვან ადმინისტრაციული კანონმდებლობის მოთხოვნები, ასევე დაიცვან HOA-ს წესდება და წესები.

სახლის მესაკუთრეთა ასოციაცია თავის საქმიანობაში ეხება მინიმუმ ორი სახის ქონებას. პირველ რიგში, ეს არის ბინის კორპუსში შენობის მფლობელების საერთო საკუთრება, რომლის მართვის მიზნით იქმნება HOA ( პ.1 ქ.135 LCDRF).

მეორეც, ეს არის ამხანაგობის საკუთარი საკუთრება, რომელიც მდებარეობს ბინის შენობის შიგნით ან მის გარეთ ( პ.1 ქ.151 LCDRF). როგორ განვასხვავოთ მესაკუთრეთა საერთო საკუთრება და HOA-ს ქონება? რა შედეგები მოჰყვება ქონების ამა თუ იმ კატეგორიას მიკუთვნებას?

იპოვეთ განსხვავებები

საზიარო საკუთრების უფლების საფუძველზე სახლში შენობის მფლობელების კუთვნილი საერთო საკუთრების ობიექტები პირდაპირ არის მითითებული კანონში ( Ხელოვნება. 36 ZhK RF, საერთო ქონების შენახვის წესის მე-2 პუნქტი). საერთო საკუთრების მთავარი მახასიათებელია ბინის კორპუსში ორი ან მეტი შენობის მოვლა. ასევე აუცილებელია გავითვალისწინოთ განუყოფელი კავშირი სახლში შენობის საკუთრებასა და საერთო საკუთრებაში წილის მფლობელობას შორის, რაც შეუძლებელს ხდის საერთო საკუთრების ობიექტებზე უფლებების გადაცემას საცხოვრებელ ფართებზე უფლებების გადაცემისგან განცალკევებით. Ხელოვნება. 37 ZhK RF). შესაბამისად, სახლში არსებული საერთო საკუთრების ობიექტები არ შეიძლება ეკუთვნოდეს ამხანაგობას. ბინის შენობის მესაკუთრეთა საერთო კრების გადაწყვეტილებით, ობიექტები შეიძლება გადაეცეს ამხანაგობას გამოსაყენებლად, მაგრამ არა საკუთრებაში.

ჩვენ განვსაზღვრავთ ქონებას, რომელიც შეიძლება იყოს HOA-ს საკუთრებაში. ამხანაგობის უფლება გამოცხადდა Ხელოვნება. 151 ZhK RF, - ფლობდეს მოძრავ და უძრავ ქონებას - გამომდინარეობს HOA-ს თანდაყოლილი იურიდიული პირის სტატუსიდან. ეს ქონება აღირიცხება ამხანაგობის მიერ, როგორც ძირითადი საშუალებების ნაწილი და აუცილებელია ორგანიზაციის ნორმალური ფუნქციონირებისთვის. ასეთი ქონება მოიცავს, მაგალითად, ოფისს (არასაცხოვრებელი ფართი), საოფისე ავეჯს (მაგიდები, სკამები, საოფისე აღჭურვილობა) და სხვა ქონება, რომელიც უზრუნველყოფს HOA-ს საქმიანობას (საყოფაცხოვრებო ტექნიკა, სამშენებლო მასალები, სახარჯო ნივთები, რომელსაც საერთო ქონების მოვლა-პატრონობა და შეკეთება ახორციელებს პერსონალის მუშაკთა ამხანაგობებით). ამასთან, ქონების ფუნქციონალური დანიშნულება არ არის გადამწყვეტი კრიტერიუმი ამ ამხანაგობის საკუთრებაზე მითითებისას. ასე რომ, ხშირად ამხანაგობის მიერ ოფისად გამოყენებული შენობები არის სახლის ფართის მესაკუთრეთა საერთო საზიარო საკუთრება და გადაეცემა პარტნიორობას ქირავნობით ან უსასყიდლოდ.

HOA-ს საკუთარ საკუთრებას და სახლში შენობის მესაკუთრეთა საერთო საკუთრებას ფორმირების სხვადასხვა წყარო აქვს. HOA იძენს საკუთარ ქონებას თანამებრძოლების საწევრო შენატანებით. გარდა ამისა, ამხანაგობის წევრებს უფლება აქვთ უშუალოდ გადასცენ ქონება (მაგალითად, კომპიუტერი) HOA-ს საკუთრებაში. ამავდროულად, საერთო საკუთრების ახალი ობიექტები იქმნება შენობების ყველა მფლობელის მიზნობრივი შენატანებით (მიუხედავად გაწევრიანებისა).

ის ფაქტი, რომ ქონება ეკუთვნის ამხანაგობას, უნდა იყოს დოკუმენტირებული (საკუთრების შეძენისას მყიდველად უნდა დასახელდეს HOA, ქონების გადაცემისას შეიძლება დაიდოს შესაბამისი ხელშეკრულება). რაც შეეხება უძრავ ქონებას, გადამწყვეტია საკუთრების საბუთების ხელმისაწვდომობა. მაგალითად, არასაცხოვრებელი შენობების (ოფისის) საკუთრების სახელმწიფო რეგისტრაციის მოწმობა, სადაც სვეტში "კანონის საგანი" დასახელებულია HOA.

რაც შეეხება საერთო ქონებას, ჩვენ აღვნიშნავთ შემდეგს. შესაძლებელია შენობის მფლობელებმა გააუმჯობესონ საერთო საკუთრების ობიექტები, შექმნან ახალი ობიექტები. მაგალითად, ააშენეთ სათამაშო მოედანი სახლთან ახლოს მიწაზე, დააინსტალირეთ ბარიერი და უსაფრთხოების ჯიხური ადგილობრივი ტერიტორიის შესასვლელთან ან ღობე და კარიბჭე. და სწორედ ასეთ შემთხვევებში ჩნდება მესაკუთრეთა საერთო ქონებისა და ამხანაგობის საკუთარი ქონების გარჩევის პრობლემა.

ჩვენ ვქმნით ამხანაგების ახალ ობიექტებს, მაგრამ არა პარტნიორობას!

თავისთავად, საერთო საკუთრების ახალი ობიექტები არ ჩნდება. როგორც წესი, მათი გარეგნობის ინიციატორია HOA, რომელიც ატარებს ახსნა-განმარტებით მუშაობას მფლობელებთან, იღებს შესაბამის გადაწყვეტილებებს, აგროვებს ფულს მფლობელებისგან და იზიდავს კონტრაქტორს. შედეგად, დოკუმენტების მთელი პაკეტი შედგენილია HOA-ში. ხარჯები ჩნდება HOA-ს აღრიცხვაში. ნიშნავს თუ არა ეს, რომ ამხანაგობა ხდება ახალი ქონების მფლობელი? ნამდვილად არა!

უპირველეს ყოვლისა, ყველა გადაწყვეტილება საერთო საკუთრებასთან დაკავშირებით, მათ შორის ახალი ობიექტების შექმნას, უნდა მიიღოს ბინის შენობაში შენობის მესაკუთრეთა საერთო კრება ( გვ. 1 გვ 2 ხელოვნება. 44 ZhK RF).

მეორეც, შენდება ახალი ობიექტები, რათა მოემსახუროს სახლის ყველა შენობას.

მესამე, ახალი ობიექტების შექმნას მფლობელები აფინანსებენ.

და მხოლოდ იმ შემთხვევაში, როდესაც ეს ნიშნები არ არის, შეგვიძლია ვისაუბროთ HOA-ს საკუთარი საკუთრების შექმნაზე. მაგალითად, HOA-ს წევრები საწევრო გადასახადის ხარჯზე გადაწყვეტენ ამხანაგობის ოფისში შესასვლელი რკინის კარის დამონტაჟებას - კარი ხდება HOA-ს საკუთრება. შეადარეთ: სახლის მესაკუთრეთა საერთო კრებაზე მიიღება გადაწყვეტილება სადარბაზოებში ლითონის კარების დამონტაჟების შესახებ მესაკუთრეთა ხარჯზე - კარები სახლის მაცხოვრებლების საერთო საზიარო საკუთრებაა.

საერთო საკუთრების ახლად შექმნილი ობიექტების ამხანაგობით „მითვისება“ აიხსნება შემდეგი მიზეზებით. HOA არის ყველა მფლობელის წარმომადგენელი. ძალიან მოსახერხებელია მთელი ქონების რეგისტრაცია ერთი წარმომადგენლისთვის და არა ბევრი მფლობელისთვის. მაგრამ მაშინაც კი, თუ გსურთ დაარეგისტრიროთ ქონება კანონიერი მფლობელებისთვის (სახლის მაცხოვრებლებისთვის), როგორც ჩანს, ამის გაკეთება რთულია. დღეისათვის საკანონმდებლო დონეზე არ არის დამტკიცებული მრავალბინიანი კორპუსის ტექნიკური აღრიცხვის დოკუმენტის ფორმა, რომელიც შეიცავს ყველა საერთო საკუთრების ობიექტის ნუსხას. ამ დოკუმენტის არარსებობა, უპირველეს ყოვლისა, შეუძლებელს ხდის მრავალბინიან შენობაში საერთო საკუთრების ობიექტებზე, რომლებიც წარმოადგენს უძრავ ქონებას, სახელმწიფო რეგისტრაციას. კანონმდებლობაში მსგავსი ხარვეზი განსაკუთრებით მწვავეა, როდესაც ვსაუბრობთ გარკვეული პირების ქონებაზე, რომელიც მდებარეობს საცხოვრებელი კორპუსის გარეთ. ეს არის როგორც მიწის ნაკვეთი (სახლის ტერიტორია), ასევე მასზე განთავსებული ობიექტები (სათამაშო მოედანი, ბარიერი და ა.შ.).

ამრიგად, ნებისმიერი ობიექტის რეგისტრაცია HOA-ს საკუთრებაში, თუმცა ეს ეწინააღმდეგება საბინაო კანონმდებლობის მოთხოვნებს, ამჟამად არის ყველაზე საიმედო და მარტივი გზა საკუთრების უფლების ლეგიტიმაციისთვის. ასევე არსებობს "რთული" გზა - საკუთრების რეგისტრაცია სახლის მესაკუთრეთა საერთო საკუთრებაში (როდესაც საერთო საკუთრების უფლება მჭიდროდ არ არის დაკავშირებული შენობის საკუთრებასთან) სამოქალაქო ნორმების გამოყენებით. კანონი.

ამასთან, "მარტივი" მეთოდი არ არის სრულყოფილი და სავსეა გარკვეული ხარვეზებით, რადგან HOA-ს არა მხოლოდ აქვს სხვადასხვა უფლებები მესაკუთრეთა საერთო საკუთრებასთან და საკუთარ საკუთრებასთან დაკავშირებით, არამედ ეკისრება ვალდებულებებს. პირველი არის ქონების დაბეგვრა.

კორპორატიული ქონების გადასახადი

Მიხედვით Ხელოვნება. 373 რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსირუსული ორგანიზაციები აღიარებულია ქონების გადასახადის გადამხდელად. HOA არის არაკომერციული ორგანიზაცია, ბინის კორპუსში შენობების მესაკუთრეთა გაერთიანება ბინის კორპუსში უძრავი ქონების კომპლექსის ერთობლივი მართვისთვის, რომელიც უზრუნველყოფს ამ კომპლექსის ფუნქციონირებას, ფლობას, გამოყენებას და დადგენილ ფარგლებში. კანონით, საერთო ქონების განკარგვა მრავალბინიან კორპუსში ( ხელოვნების 1-ლი პუნქტი. 135 ZhK RF).

დაბეგვრის ობიექტია მოძრავი და უძრავი ქონება (მათ შორის, გადაცემული დროებით მფლობელობაში, სარგებლობაში, განკარგვაში, ნდობის მართვისთვის, ერთობლივ საქმიანობაში შეტანილი ან მიღებული დათმობის ხელშეკრულებით), ბალანსზე აღრიცხული ძირითადი საშუალებების სახით დადგენილი წესით. ბუღალტრული აღრიცხვა ( ხელოვნების 1-ლი პუნქტი. 374 რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსი).

კანონის პირდაპირი მითითებების შესაბამისად, HOA-მ ბუღალტრულ ჩანაწერებში უნდა ასახოს მისი კუთვნილი ქონება და გადაიხადოს გადასახადი. პრაქტიკაში, სიტუაცია ისე ვითარდება, რომ პარტნიორები იღებენ გადაჭარბებულ პასუხისმგებლობას, რაც ფინანსურ ანგარიშგებაში აისახება არა მხოლოდ საკუთარ ქონებაზე (რომელიც HOA-ს შეიძლება საერთოდ არ ჰქონდეს!), არამედ შენობის მფლობელების საერთო საკუთრებასაც. სახლი, და კიდევ საცხოვრებელი და არასაცხოვრებელი ფართები ამ მფლობელებს. იმის გათვალისწინებით, რომ განსახილველ სიტუაციაში საგადასახადო ანგარიშგების საფუძველს წარმოადგენს ბუღალტრული აღრიცხვის მონაცემები, ამხანაგობის ანგარიშგებაში მესაკუთრეთა ქონების ასახვა იწვევს ამ უკანასკნელის გადაჭარბებულ საგადასახადო ტვირთს.

როგორც ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარეობს და დადასტურებულია ქ რუსეთის ფედერაციის ფინანსთა სამინისტროს 2006 წლის 1 თებერვლის წერილი No.  03‑06‑01-04/08 მესაკუთრეთა საერთო საკუთრების ობიექტების ასახვა HOA-ს ბალანსში უკანონოა. ზოგიერთი ექსპერტი იძლევა ბალანსის გარეშე აღრიცხვას ობიექტების, რომლებიც არ ეკუთვნის HOA-ს (ეს საშუალებას გაძლევთ მოაწყოთ კონტროლი მესაკუთრეთა ქონების ხელმისაწვდომობაზე და უსაფრთხოებაზე აღრიცხვის საშუალებით). თუმცა, ქონების უკანონო ასახვაც კი HOA-ს ბალანსზე არ იწვევს ამხანაგობის ვალდებულებას გადაიხადოს ქონების გადასახადი.

არბიტრები ასევე უჭერენ მხარს HOA-ს და აკმაყოფილებენ მათ მოთხოვნებს საგადასახადო ორგანოების გადაწყვეტილებების ბათილად ცნობის შესახებ ქონების გადასახადის დამატებითი გადასახადის შესახებ ( FAS ZSO-ს დადგენილება 17.08.2005 No.  F04-5249/2005(13874-A70-15), FAS PO 11.04.2006 No.  А72-7134/05-14/15, FAS SZO დათარიღებული 05/24/2005 No.  А26-12440/04-23, FAS SKO 23.07.2008 No.  F08-4150/2008,დათარიღებული 03.07.2008 No.  F08-3747/2008).

მიწის გადასახადი

ზოგიერთი HOA, საკუთარი ინიციატივით და უფრო ხშირად საგადასახადო ორგანოს ზეწოლის ქვეშ, იხდის მიწის გადასახადს. ხაზს ვუსვამთ, რომ ეს არ უნდა გააკეთონ, რაც ფინანსთა სამინისტრომ დაადასტურა წერილი No13.09.2007წ  03‑11‑04/2/224 . მიწის გადასახადის გადახდის მოვალეობა ეკისრებათ მიწის ნაკვეთის მფლობელებს ( ხელოვნების 1-ლი პუნქტი. 388 რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსი). HOA არავითარ შემთხვევაში არ შეიძლება გახდეს მიწის ნაკვეთის (მიმდებარე ტერიტორიის), ისევე როგორც საერთო საკუთრების სხვა ობიექტების მფლობელი. მიწის ნაკვეთზე საკადასტრო პასპორტის (გეგმის) მიღებამდე მუნიციპალიტეტს შეუძლია იგი ამხანაგობას იჯარით გასცეს. ამავდროულად, HOA-ს შეუძლია გადაიხადოს ქირა, მაგრამ არა მიწის გადასახადი. სასამართლო პრაქტიკის მასალები ასევე ადასტურებს, რომ HOA არ არიან მიწის გადასახადის გადამხდელები ( განკარგულებარუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმი 2007/03/20 No.  14201/06 ). Და ში განკარგულება 01.10.2008 No.  Ф09-6951/08‑С3 FAS UO-მ უარყო ინსპექციის არგუმენტი იმის შესახებ, რომ ამხანაგობა არის მიწის გადასახადის გადამხდელი ბინის კორპუსში ნაკვეთის მესაკუთრეთა მიერ მიწის ნაკვეთზე საერთო საკუთრების უფლების რეგისტრაციამდე, რადგან არ ეფუძნება კანონს.

ცხადია, საგადასახადო ორგანოებისთვის უფრო მოსახერხებელი და მარტივია გადასახადის გადახდა ერთი იურიდიული პირისგან (რომელიც მას ასევე თავად ითვლის), ვიდრე ასობით ფიზიკურ პირზე საგადასახადო ცნობის გაცემა. მაგრამ მაშინაც კი, თუ HOA გადაწყვეტს გადაიხადოს ეს გადასახადი, რათა თავიდან აიცილოს კონფლიქტი ინსპექტორატთან, მას არ აქვს დაფინანსების სხვა წყარო, გარდა შენობის მფლობელების შენატანებისა. შესაბამისად, ამხანაგობას მოუწევს საერთო საკუთრების უფლების წილის პროპორციულად „გაფანტოს“ მიწის გადასახადის მთლიანი თანხა და დააწესოს თითოეული მფლობელისთვის გადასახდელი. აქ, HOA აუცილებლად შეექმნება პრობლემებს. ჯერ ერთი, ამხანაგობას არ აქვს უფლება მოქალაქეებისგან გადასახადების დაწესება - გადასახადების დაწესება შეუძლია მხოლოდ სპეციალურად უფლებამოსილი ორგანოს მიერ წარმოდგენილ სახელმწიფოს (იხ. რუსეთის ფედერაციის ფინანსთა სამინისტროს 2009 წლის 23 მარტის წერილი No.  03‑02‑08/18 ). მეორეც, მესაკუთრეებს შორის აუცილებლად იქნება პირი, რომელსაც აქვს უფლება შეამციროს საგადასახადო ბაზა შესაბამისად ხელოვნების მე-5 პუნქტი. 391 რუსეთის ფედერაციის საგადასახადო კოდექსიან ადგილობრივი კანონმდებლობის შესაბამისად სარგებლობისთვის და უარის თქმის გადახდაზე მიწის გადასახადის გადასახადის HOA-ს ხარჯების დასაფარად.

HOA-ს ვალდებულებები სახლის შენობების მფლობელების საერთო საკუთრებასთან დაკავშირებით

როგორც ირკვევა ხელოვნების 1-ლი პუნქტი. 135 ZhK RF, საერთო ქონების ეფექტური მართვის მიზნით იქმნება სახლის მესაკუთრეთა ასოციაცია. საერთო ქონების მკაფიო ნუსხის არარსებობის პირობებში, მისი მართვა მაინც რთულია (არ არის ცნობილი, რომელი ობიექტი გამოაცხადებს დღეს). სახლის ტექნიკური აღრიცხვის დოკუმენტის საკანონმდებლო დონეზე დამტკიცებამდე, მესაკუთრეებს უფლება აქვთ დამოუკიდებლად განსაზღვრონ საერთო საკუთრების ობიექტების შემადგენლობა სახლში ( საერთო ქონების მოვლის წესის 1-ლი პუნქტი, რუსეთის ფედერაციის რეგიონული განვითარების სამინისტროს 04.04.2007წ. No.  6037-RM / 07 "საცხოვრებელ კორპუსში შენობების მესაკუთრეთა საერთო საკუთრების სიის განსაზღვრის შესახებ"). როგორც ჩანს, HOA-მ უნდა წამოიწყოს საერთო კრება ასეთი სიის შედგენისთვის.

საერთო ქონების შემადგენლობის დამტკიცება აუცილებელია HOA-ს შემდგომი საქმიანობის კონტროლის მიზნით. გარდა ამისა, პარტნიორობა არ უნდა იყოს აღქმული, როგორც მარადიულად მოქმედი ორგანო – „ძალაუფლება“ შეიძლება შეიცვალოს. და იმისათვის, რომ ცვლილება მოხდეს კანონის შესაბამისად და მინიმალური დანაკარგებით, სასურველია HOA სახლის მართვისას რაც შეიძლება მეტი დოკუმენტი იყოს, რომელიც შეიცავს ინფორმაციას საერთო საკუთრების შემადგენლობისა და ცვლილებების შესახებ. ვამატებთ, რომ დოკუმენტები პარტნიორობის რეალური საქმიანობის საუკეთესო დადასტურებაა მფლობელებთან ურთიერთობისას. მოდით განვიხილოთ, რა შეიძლება იყოს ეს დოკუმენტები.

Მიხედვით საერთო ქონების შენახვის წესის მე-11 პუნქტიშინაარსი მოიცავს, სხვა საკითხებთან ერთად, საერთო ქონების ინსპექტირებას, რომელიც უზრუნველყოფს საერთო ქონების კანონის მოთხოვნებთან შეუსაბამობის, მოქალაქეთა სიცოცხლისა და ჯანმრთელობის საფრთხეების დროულ გამოვლენას. ასეთი ინსპექტირების სიხშირეს HOA დამოუკიდებლად განსაზღვრავს. თითოეული შემოწმების შედეგების საფუძველზე დგება აქტი, რომელიც იქნება გადაწყვეტილების მიღების საფუძველი შემოწმებული საერთო ქონების (საერთო ქონების ელემენტები) რუსეთის კანონმდებლობის მოთხოვნებთან შესაბამისობის ან შეუსაბამობის შესახებ. ფედერაცია, მოქალაქეთა უსაფრთხოების უზრუნველყოფის მოთხოვნები, აგრეთვე გამოვლენილი ხარვეზების აღმოსაფხვრელად აუცილებელი ზომები (ზომები) (გაუმართაობა, დაზიანება) ( საერთო ქონების შენახვის წესის მე-14 პუნქტი).

როგორც ჩანს, HOA-ს უფლება აქვს შეადგინოს შემოწმების ოქმები როგორც დაგეგმილი შემოწმების დროს, ასევე გამონაკლის შემთხვევებში (მაგალითად, საერთო ქონების დაზიანების ან ქურდობის შემთხვევაში). აქტის შედგენის შემდეგ, HOA წარუდგენს მას მფლობელების ყურადღებას, რათა ამ უკანასკნელებმა მიიღონ შესაბამისი გადაწყვეტილებები. ქონების დაზიანების, ცვეთა და რღვევის გამოვლენის შემთხვევაში, შენობის მესაკუთრეთა საერთო კრება იღებს გადაწყვეტილებას შესაბამისი ტიპის შეკეთების ჩატარების შესახებ ( 18, 21 საერთო ქონების შენახვის წესი). თუ ქონება დაზიანებულია მესამე პირების მიერ, მფლობელებს უფლება აქვთ გადაწყვიტონ სასამართლოში მიმართონ თავიანთი უფლებების დასაცავად. ჩვენ ხაზს ვუსვამთ, რომ მფლობელებმა უნდა მიიღონ გადაწყვეტილებები, ხოლო HOA - მათი სიცოცხლისუნარიანობა. მესაკუთრეთა ნების კონსოლიდაციის აუცილებლობა განპირობებულია იმით, რომ განსახილველ შემთხვევებში, საერთო კრების გადაწყვეტილებით უნდა გადაიხედოს მესაკუთრეთა გადასახადები საერთო ქონების მოვლა-პატრონობისა და შეკეთებისთვის. ამისთვის მხოლოდ თანამეგობრობის სურვილი არ კმარა.

მოდით შევაჯამოთ ყოველივე ზემოთქმული. HOA იქმნება ბინის კორპუსში (საერთო საკუთრებაში) ქონების კომპლექსის მართვის მიზნით. HOA-ს არსებობის მანძილზე არ არის გამორიცხული ახალი საერთო საკუთრების ობიექტების გაჩენა. ამ ობიექტებთან მიმართებაში ჩნდება ამხანაგობის საკუთრების უფლებისა და ახლადშექმნილ ობიექტებზე შენობის მფლობელთა საერთო საზიარო საკუთრების უფლების გამიჯვნის პრობლემა.

გასათვალისწინებელია, რომ ამხანაგობა არ შეიძლება იყოს საცხოვრებელ კორპუსში საერთო ქონების მფლობელი. ამ ობიექტების HOA-ს აღრიცხვაში ძირითადი საშუალებების ასახვა მიუღებელია, რადგან ამან შეიძლება გამოიწვიოს ამხანაგობიდან გადასახადების უკანონო აკრეფა. ხაზს ვუსვამთ, რომ ფინანსურ ანგარიშგებაში აუცილებელია მხოლოდ HOA-ს ქონების ასახვა, რომელიც შესაძლოა არ არსებობდეს!

საკუთარ ქონებასთან დაკავშირებით HOA-მ უნდა განახორციელოს ინვენტარიზაცია მოქმედი სააღრიცხვო კანონმდებლობით გათვალისწინებული ზოგადი წესით. რაც შეეხება საერთო საკუთრების ობიექტებს, მათ არსებობასა და მდგომარეობაზე კონტროლი იწყება ასეთი ობიექტების სიის გენერალურ კრებაზე დამტკიცებით (HOA–სთვის თქვენ უნდა იცოდეთ რა უნდა მართოთ) და ხორციელდება პერიოდული შემოწმების ჩატარებით, შედეგები რომლებიც ასახულია აქტებში. შემოწმების აქტი ხდება მესაკუთრეების შესაბამისი გადაწყვეტილების მიღების საფუძველი. შენობის მფლობელების მიერ მიღებული გადაწყვეტილებების შესრულებას ახორციელებს სახლის მესაკუთრეთა ასოციაცია. ასევე შესაძლებელია საერთო ქონების გარე ბალანსის აღრიცხვის ორგანიზება, რათა მომხმარებელთა მოხსენებისთვის ხელსაყრელი ფორმით ჩამოყალიბდეს დამოუკიდებელი ინფორმაცია.

დამტკიცებულია რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 2006 წლის 13.08.2006 No491 დადგენილებით.

რედაქტორისგან. იმის დასადგენად, არის თუ არა კონკრეტული ობიექტი HOA-ს საკუთრება თუ მესაკუთრეთა საერთო საკუთრება, შეეცადეთ უპასუხოთ კითხვას: თუ მფლობელები შეცვლიან მის მართვას, რა ბედი ეწევა ამ ქონებას? მაგალითად, მმართველი ორგანიზაციის არჩევისას, როგორც სახლის მართვის გზას, HOA-ს კომპიუტერები და ჟალუზები ფანჯრებზე HOA-ს შენობაში, ისევე როგორც საყოფაცხოვრებო ტექნიკის გაწმენდა, ცხადია, არ გახდება საკუთრება, რომელსაც მმართველ ორგანიზაციას მოუწოდებს. მართოს, ანალოგიურად, ეს ობიექტები არ გადაეცემა მას სარგებლობაში ან საკუთრებაში, შესაბამისად ისინი ეკუთვნის HOA-ს.

მიუხედავად იმისა, რომ რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 2006 წლის 13 აგვისტოს №491 დადგენილების მე-5 პუნქტის შესაბამისად, ეკონომიკური განვითარების სამინისტროს უნდა დაემტკიცებინა ბინის კორპუსში საერთო ქონების შემადგენლობისა და ფორმის განსაზღვრის პროცედურა. ასეთი ქონების ტექნიკური აღრიცხვის დოკუმენტი 01.10.2006 წლამდე.

ეს მოსაზრება გამოთქვა A. D. Marchenko-მ (ომსკის რეგიონის ფედერალური საგადასახადო სამსახურის რესურსების, ქონების და სხვა გადასახადების დეპარტამენტის სახელმწიფო საგადასახადო ინსპექტორი) ომსკის რეგიონის ფედერალური საგადასახადო სამსახურის ვებსაიტზე.

არასაცხოვრებელი შენობების მფლობელები ხშირად უარს ამბობენ ბინის შენობის საერთო ქონების მოვლა-პატრონობისა და შეკეთების გადახდაზე. ეს არასწორი პოზიციაა, მათ უნდა გადაიხადონ მოვლა-პატრონობა და რემონტი საცხოვრებელი ფართის მფლობელებთან თანაბრად. გაარკვიეთ რატომ.

ოი-ს მოვლა-პატრონობისა და შეკეთების საფასურის გადახდის ვალდებულება MKD-ში

მმართველი ორგანიზაციები აძლევენ ინვოისებს არასაცხოვრებელი შენობების მფლობელებს საცხოვრებელი კორპუსების საერთო ქონების მოვლა-პატრონობისა და შეკეთების მიზნით. ასეთი შენობების მფლობელები უარს ამბობენ მიღებული გადახდის საბუთების გადახდაზე, იმის მტკიცებით, რომ მათ არ აქვთ საკონტრაქტო ურთიერთობა მაგისტრატურასთან.

საცხოვრებელ კორპუსში საერთო ქონება ეკუთვნის შენობის მფლობელებს საერთო საზიარო საკუთრების უფლების საფუძველზე, ხელოვნების 1 ნაწილის 1-ლი პუნქტის შესაბამისად. 36 LCD RF. MKD-ის საერთო საკუთრება მოიცავს შენობებს, რომლებიც არ არის ბინების ნაწილი და გამიზნულია ასეთ სახლში ერთზე მეტ შენობაში:

• ბინათაშორისი კიბეები;
• კიბეები;
• ლიფტები;
• ლიფტი და სხვა ლილვები;
• დერეფნები;
• ტექნიკური იატაკები;
• სხვენები;
• სარდაფები, რომლებშიც არის საინჟინრო კომუნიკაციები;
• სხვა აღჭურვილობა, რომელიც ემსახურება ერთზე მეტ ოთახს.

საერთო საზიარო საკუთრებაში თითოეული მონაწილე ვალდებულია თავისი წილის პროპორციულად მონაწილეობა მიიღოს საერთო საკუთრებაზე გადასახადების, მოსაკრებლების და სხვა გადასახადების გადახდაში, აგრეთვე მისი შენარჩუნებისა და შენარჩუნების ხარჯებში (საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 249-ე მუხლი. რუსეთის ფედერაცია).

MKD-ში შენობების მფლობელებს ეკისრებათ ბინის კორპუსში საერთო ქონების შენარჩუნების ტვირთი (ნაწილი 1, LC RF-ის 39-ე მუხლი).

ხელოვნების მე-2 ნაწილის შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის 154, შენობის მფლობელის საცხოვრებელი ფართებისა და კომუნალური გადასახადების გადახდა MKD-ში მოიცავს მომსახურების გადახდას და მუშაობას ასეთი სახლის მართვაზე, საერთო ქონების მოვლა-პატრონობისა და მიმდინარე რემონტისთვის. MKD, MKD-ში OI-ს გამოყენებისა და მოვლის დროს მოხმარებული კომუნალური საშუალებებისთვის.

მესაკუთრის ვალდებულება გადაიხადოს ტექნიკური და სარემონტო ხარჯები არ არის განპირობებული მმართველ ორგანიზაციასთან სახელშეკრულებო ურთიერთობის არსებობით. ასეთი დასკვნა შეგიძლიათ იხილოთ სასამართლო პრაქტიკის მიმოხილვის 24-ე პუნქტში, რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის გამოყენების შესახებ საკონტრაქტო სისტემის შესახებ საქონლის, სამუშაოების, მომსახურების შესყიდვის სფეროში სახელმწიფო და მუნიციპალური საჭიროებების დასაკმაყოფილებლად, დამტკიცებული რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს პრეზიდიუმი 2017 წლის 28 ივნისს.

ხელოვნების 2.3 ნაწილის ძალით. რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის 161 და რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 2006 წლის 13 აგვისტოს No491 დადგენილების მე-10 პუნქტი, სამუშაოს შესრულება და ბინის საერთო ქონების მოვლა-პატრონობის მომსახურების გაწევა. შენობა სავალდებულოა მმართველი ორგანიზაციისთვის რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის შესაბამისად. მა-ს არ შეუძლია უარი თქვას ასეთი სამუშაოს შესრულებაზე და მომსახურების გაწევაზე მაშინაც კი, თუ სახელმწიფო ან მუნიციპალური ხელშეკრულება არ არის დადებული.

ის, რომ არასაცხოვრებელი ფართის მფლობელმა არ მიიღო ზომები საერთო ქონების ხარჯების გაწევის ვალდებულების შესასრულებლად ხელშეკრულების გასაფორმებლად, არ ათავისუფლებს მას შესაბამისი საფასურის გადახდის ვალდებულებისგან.

ამრიგად, მრავალბინიან კორპუსში მდებარე არასაცხოვრებელი ფართის მესაკუთრე, კანონის პირდაპირი მითითებით, ვალდებულია გაიღოს საერთო ქონების შენარჩუნების ხარჯები, თუ კანონით ან ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

არასაცხოვრებელი შენობების მფლობელებისგან დავალიანების შეგროვება

მრავალბინიან კორპუსებში არასაცხოვრებელი შენობების მფლობელებს მოეთხოვებათ გადაიხადონ საბინაო და კომუნალური მომსახურება იმავე წესების შესაბამისად, როგორც საცხოვრებელი ფართის მფლობელები. მმართველმა ორგანიზაციამ შეიძლება მოითხოვოს არასაცხოვრებელი ფართის მფლობელს დროულად გადაიხადოს ბინის შენობის საერთო ქონების მოვლა-პატრონობა და შეკეთება.

თუ არასაცხოვრებელი ფართის მესაკუთრე უარს იტყვის მმართველ ორგანიზაციას საერთო ქონების მოვლა-პატრონობისა და შეკეთების საფასურის გადახდაზე, თქვენ ჯერ უნდა სცადოთ საკითხი მეგობრულად მოაგვაროთ და აუხსნათ არასაცხოვრებელი ფართის მფლობელს, თუ რატომ არის ვალდებული გადაიხადოს იგი. საცხოვრებელი ფართის მოვლა და შეკეთება: გაგზავნეთ დავალიანების გადახდა, წერილები ან შეეცადეთ დადოთ ხელშეკრულება ვალის დაფარვის შესახებ.

თუ მესაკუთრე უარს იტყვის გადასახადების გადახდაზე, მაჟორიტარმა უნდა გააგრძელოს ვალების წინასწარი შეგროვება: სასამართლოში განცხადების შეტანამდე, მოვალემ უნდა გაგზავნოს მოთხოვნა დავალიანების ნებაყოფლობით გადახდაზე. ხელოვნების მე-5 ნაწილის მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის საარბიტრაჟო საპროცესო კოდექსის 4, მოვალე ვალდებულია უპასუხოს ასეთ მოთხოვნას 30 კალენდარული დღის განმავლობაში.

თუ მოვალე უარს იტყვის ან საერთოდ არ პასუხობს მოთხოვნას, მმართველ ორგანიზაციას შეუძლია სარჩელი მიმართოს სასამართლოს. ასეთ განცხადებებს საარბიტრაჟო სასამართლო განიხილავს. მაგრამ ეს ხდება, რომ დავები მიდის რუსეთის ფედერაციის უზენაეს სასამართლომდე.

ასეთი დავის მაგალითი მოცემულია რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს 2017 წლის 28 ნოემბრის განჩინებაში No305-ES17-10430 საქმეზე. მასში სასამართლომ აღნიშნა, რომ მმართველ ორგანიზაციას შეუძლია არასაცხოვრებელი ფართის მფლობელისგან საერთო ქონების მოვლა-პატრონობისა და შეკეთების დავალიანების აღდგენა.

დასკვნები

როგორც საცხოვრებელი კორპუსების მფლობელებმა, ასევე არასაცხოვრებელი შენობების მფლობელებმა უნდა გადაიხადონ საფასური შენარჩუნებისა და შეკეთებისთვის. ასეთი საფასურის ოდენობა დგინდება MKD-ის საერთო საკუთრებაში მონაწილის წილის პროპორციულად.

მმართველ ორგანიზაციასა და საცხოვრებელი ფართის მფლობელს შორის ხელშეკრულების შეუსრულებლობა არ ათავისუფლებს მესაკუთრეს საერთო ქონების მოვლა-პატრონობისა და შეკეთების საფასურის MKD-ში გადახდის ვალდებულებისგან.