Perskaitykite straipsnį iki galo ir suprasite, kad turėtumėte bendradarbiauti su mūsų įmone, kad sukurtumėte TSN bute dėl šių priežasčių:

Butai yra elitinis būstas, kuris pagal įstatymą turi negyvenamųjų patalpų statusą.

Įsigaliojus Rusijos Federacijos būsto kodeksui, daugiabučių namų gyvenamųjų patalpų savininkai gavo teisę jungtis į namų savininkų bendrijas arba būsto kooperatyvus. 2014–2016 metais buvo padaryti Rusijos Federacijos civilinio kodekso pakeitimai, kurie palietė ne pelno siekiančias piliečių asociacijas. Namų savininkų bendrija (namų savininkų bendrija) tapo viena iš TSN (NT partnerystės) formų.

Labai svarbu suprasti, kad šiuo metu HOA sukurti neįmanoma, sukuriami tik TSN... Nekilnojamojo turto savininkų asociacijas reglamentuoja Rusijos Federacijos civilinis kodeksas. Tačiau yra tik trys straipsniai apie TSN pačia bendriausia forma. Jie negali reguliuoti visų tipų TSN veiklos. Rusijos Federacijos civiliniame kodekse nurodomi specialūs įstatymai: Rusijos Federacijos būsto kodeksas, reglamentuojantis HOA veiklą, ir 1998-04-15 federalinis įstatymas Nr. 66-FZ „Dėl sodininkystės, daržininkystės ir vasaros“. kotedžų ne pelno piliečių asociacijos“, kuri reglamentuoja SNT, DNT ir kt.

Atkreipkite dėmesį, kad įstatymai nenumato kitų TSN formų, išskyrus HOA arba SNT / DNT / ONT! Yra didelė klaidinga nuomonė, kad yra atskiras tipas - TSN negyvenamuosiuose pastatuose. Šio tipo TSN nenumato įstatymai. TSN kūrimas ir veikimas butuose nėra tiesiogiai reglamentuotas jokiu įstatymu. Tokiais atvejais jurisprudencijoje taikoma įstatymo analogija.

TEISĖS ANALOGIJA

Rusijos Federacijos Aukščiausiasis arbitražo teismas iš dalies išsprendė teisės spragos problemą 2009 m., priėmęs 2009 m. liepos 23 d. plenumo nutarimą Nr. 64 „Dėl kai kurių ginčų dėl patalpų savininkų teisių nagrinėjimo praktikos klausimų“. į bendrą pastato nuosavybę“.

Šio nutarimo 1 punkte sakoma: „Patalpų, esančių negyvenamajame pastate, savininkų santykiai, kylantys iš tokiame pastate esančios bendrosios nuosavybės, įstatymai tiesiogiai nereglamentuojami. Todėl pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 6 straipsnio 1 punktą šiems santykiams taikomos teisės normos, reglamentuojančios panašius santykius, ypač Rusijos Federacijos civilinio kodekso 249, 289, 290 straipsniai. “

Rusijos Federacijos Aukščiausiasis arbitražo teismas pripažino galimybę taikyti taisykles, skirtas reguliuoti gyvenamųjų patalpų savininkų santykius, negyvenamųjų patalpų savininkams (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 289, 290 straipsniai).

Nutarimo patalpų savininkų bendrųjų sprendimų priėmimo tvarka apima 6 dalį, pagal kurią patalpų savininkų sprendimu, priimtu Rusijos Federacijos būsto kodekso 44–48 straipsniuose nustatyta tvarka, gali būti nustatytas naudojimosi bendrąja pastato nuosavybe, ypač individualiomis bendrojo naudojimo patalpomis, režimas.

Be to, Rusijos Federacijos Aukščiausiojo Teismo plenarinio posėdžio 2015 m. birželio 23 d. nutarimo Nr. 25 „Dėl Rusijos Federacijos civilinio kodekso pirmosios dalies I skirsnio tam tikrų nuostatų taikymo teismuose“ 41 punktas. “ tiesiogiai sako: „Pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 6 straipsnio 1 dalį patalpų, esančių negyvenamajame pastate, savininkų santykiams, kylantiems iš tokiame pastate esančios bendros nuosavybės, taikomos teisės aktų normos, reglamentuojančios panašius santykius, ypač Rusijos Federacijos civilinio kodekso 249, 289 ir 290 straipsniai ir RF Būsto kodekso 44–48 straipsniai.

Taigi butų savininkai turi teisę, kaip ir butų savininkai, rengti visuotinius susirinkimus, kuriuos reglamentuoja RF LC 44-48 straipsniai. Tokiai nuomonei pritarė ir anksčiau veikęs Rusijos Federacijos Aukščiausiasis arbitražo teismas, ir esamas Rusijos Federacijos Aukščiausiasis Teismas.

PIRMOJI TEISĖS ANALOGIJAS TAIKYMO PRAKTIKA

Paprastai kūrėjas įpareigoja valdymo įmonę savininkams teikti komunalines ir kitas susijusias paslaugas. Tarp savininkų ir tokios valdymo įmonės dažnai kyla ginčų, kuriuos tenka spręsti teisme. Taip verslo centras „Kupechesky Dvor“ (Rostovas prie Dono) 2010 metais laimėjo ieškinį, kuriame teismas patvirtino susirinkimo teisėtumą ir savininkų teisę keisti pastato valdymo formą. Šiuo atveju su vystytoju susijusi valdymo įmonė ginčijo galimybę verslo centro savininkų santykiams taikyti Rusijos Federacijos būsto kodeksą. Tai buvo pirmasis teismo sprendimas, kuriuo ginčas dėl negyvenamojo pastato valdymo buvo nagrinėjamas arbitražo teisme pagal Rusijos Federacijos būsto kodekso normas. Teismas tokį sprendimą motyvavo Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenarinio posėdžio nutarimu Nr. 64. Apeliacinės instancijos teismas taip pat visiškai pritarė pirmosios instancijos teismo argumentams dėl galimybės taikyti Lietuvos Respublikos buto kodekso normas. Rusijos Federacija pagal analogiją ir visuotinio susirinkimo teisėtumą.

ARBITRAŽO PRAKTIKA

Įstatymo analogijos taikymas matomas daugelyje teismų sprendimų. Štai nedidelis jų sąrašas:

Sverdlovsko srities arbitražo teismo 2016 m. balandžio 19 d. sprendime byloje Nr. A60-52474 / 2015 teismas tiesiogiai nurodė:

„Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenumo 2009-07-23 nutarimo N 64 1 punkto trečioji pastraipa“ Dėl kai kurių ginčų dėl patalpų savininkų teisių į bendrąją nuosavybę nagrinėjant praktikos klausimus. pastato „turtas tokiame pastate nėra tiesiogiai įstatymų reglamentuotas. Todėl pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 6 straipsnio 1 punktą šiems santykiams turi būti taikomos teisės normos, reglamentuojančios panašius santykius, įskaitant būsto įstatymų normas.

Uralo apygardos arbitražo teismo 2015-07-08 nutartyje N F09-5861 / 15 byloje N A60-53557 / 2014 teismas nurodė:

„Esant tokioms aplinkybėms, taip pat atsižvelgiant į tai, kad sprendimų priėmimas, neatsižvelgiant į pastato bendrosios nuosavybės dalies dydį, pastato patalpų savininkus į nelygią padėtį ir pažeidžia dalyvių lygiateisiškumo principą. civiliniai teisiniai santykiai (Rusijos Federacijos civilinio kodekso 1 str. 1 punktas), santykiams, kylantiems dėl bendros nuosavybės tokiame pastate, dėl balsų skaičiaus nustatymo ir buvimo kvorumas, būsto teisės aktų normos taikytinos kaip normos, reglamentuojančios panašius santykius“.

Centrinės apylinkės arbitražo teismo 2015-07-15 nutartyje N F10-1655 / 2015 byloje N A35-5554 / 2014 teismas nurodė:

„Teismai, nagrinėdami ginčus, susijusius su pastato, kurio patalpos priklauso keliems asmenims, bendrosios nuosavybės teisinio režimo nustatymo turi atsižvelgti į tai, kad patalpų, esančių negyvenamojoje patalpoje, savininkų santykius. pastatas, kylantis iš bendrosios nuosavybės tokiame pastate, nėra tiesiogiai atsiskaitoma.

Todėl pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 6 straipsnio 1 dalį šiems santykiams taikomos teisės normos, reglamentuojančios panašius santykius, ypač Rusijos Federacijos civilinio kodekso 249, 289, 290 straipsniai.

Rusijos Federacijos civilinio kodekso 249 straipsnyje nustatyta, kad kiekvienas bendrosios nuosavybės dalyvis privalo proporcingai savo daliai dalyvauti mokant mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas už bendrą turtą, taip pat apmokant išlaidas, susijusias su bendrosios nuosavybės teise. jo priežiūra ir išsaugojimas. Taigi atskiros patalpos pastate savininkas pagal įstatymą turi bendrosios dalinės nuosavybės teisę į ginčo pastate esantį bendrąją nuosavybę.

Remiantis Rusijos Federacijos civilinio kodekso 246 straipsnio 1 dalimi, disponavimas bendrosios nuosavybės teise vykdomas visų jo dalyvių susitarimu. Patalpų savininkų sprendimu gali būti nustatytas naudojimosi bendru turtu režimas.

Remiantis Rusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo plenumo 2009 m. liepos 23 d. nutarimo N 64 „Dėl kai kurių ginčų dėl patalpų savininkų teisių į bendrą nuosavybę nagrinėjimo praktikos klausimų“ 1, 6 punktais. pastato“ Rusijos Federacijos būsto kodekso dėl daugiabučio namo patalpų savininkų sprendimų priėmimo, nustatančio specialią tokių sprendimų priėmimo tvarką.

Maskvos rajono federalinės antimonopolinės tarnybos 2012-09-20 nutarime N А40-121423 / 11-136-700 teismas nurodė:

„Teismas laikė galimu taikyti BPK 2, 3 dalies normas. 161 ZhK RF kad daugiabučio namo patalpų savininkai visuotiniame susirinkime privalo pasirinkti vieną iš daugiabučio namo valdymo būdų; visuotinio patalpų savininkų susirinkimo sprendimu valdymo būdas gali būti bet kada keičiamas; visuotinio susirinkimo sprendimas dėl valdymo būdo pasirinkimo yra privalomas visiems daugiabučio namo patalpų savininkams.

TEISMO PRAKTIKOS ANALIZĖ

Minėti teismų sprendimai toli gražu nėra vieninteliai. Kiti teismai laikosi analogiško Rusijos Federacijos civilinio kodekso ir Rusijos Federacijos būsto kodekso normų taikymo negyvenamiesiems pastatams, remdamiesi Aukščiausiojo arbitražo teismo plenarinio posėdžio nutarimu Nr. Teismai užtikrintai vadovaujasi Rusijos Federacijos būsto kodekso 44–48 straipsniais, susijusiais su negyvenamaisiais pastatais.

Be to, paskutiniame iš aukščiau paminėtų sprendimų teismas žengė toliau ir pagal analogiją taikė BPK 2, 3 dalis. 161 ZhK RF: „... daugiabučio namo patalpų savininkai visuotiniame susirinkime privalo pasirinkti vieną iš daugiabučio namo valdymo būdų; visuotinio patalpų savininkų susirinkimo sprendimu valdymo būdas gali būti bet kada keičiamas; visuotinio susirinkimo sprendimas dėl valdymo būdo pasirinkimo yra privalomas visiems daugiabučio namo patalpų savininkams...“

VALDYMO KORPANIS

Kaip minėta anksčiau, Rusijos Federacijos Aukščiausiojo Teismo plenarinio posėdžio 2015 m. birželio 23 d. nutarimo Nr. 25 „Dėl civilinio kodekso pirmosios dalies I skirsnio tam tikrų nuostatų taikymo teismuose“ 41 punktas. Rusijos Federacija“ tiesiogiai sako: „Pagal Rusijos Federacijos civilinio kodekso 6 straipsnio 1 dalį patalpų, esančių negyvenamajame pastate, savininkų santykiams, kylantiems iš tokiame pastate esančios bendros nuosavybės, teisės normos, reglamentuojančios taikomi panašūs santykiai, ypač Rusijos Federacijos civilinio kodekso 249, 289 ir 290 straipsniai ir Rusijos Federacijos būsto kodekso 44–48 straipsniai.

Taigi negyvenamųjų patalpų savininkai turi teisę sukurti TSN, santykiai tarp jų kuriami Civilinio kodekso ir konkrečių LCD straipsnių rėmuose.

Šiems santykiams bus taikomas RF LC 20 straipsnis (Valstybinė būsto priežiūra, Savivaldybės būsto kontrolė ir Visuomeninė būsto kontrolė), jei TSN bus sukurtas pagal 10 str. 44-48 ZhK ir atitinkamai, atsižvelgiant į sukūrimą, atitiktį chartijos reikalavimams ir visuotinio savininkų susirinkimo tvarkai, jie bus tikrinami, įskaitant Valstybinę būsto inspekciją.

Valstybinės būsto inspekcijos TSN kontrolės įgaliojimai gyvenamuosiuose ir negyvenamuosiuose pastatuose:

• kontroliuoja, kaip vadovaujančios organizacijos laikosi bendrosios nuosavybės priežiūros taisyklių, viešųjų paslaugų teikimo tvarkos;
• visuotinio daugiabučio namo patalpų savininkų susirinkimo sprendimo sukurti HOA (TSN) teisėtumo patikrinimas;
• patikrinimas, ar HOA (TSN) chartija ir jos pakeitimai atitinka Rusijos Federacijos teisės aktų reikalavimus;
• HOA (TSN) valdybos pirmininko ir kitų HOA valdybos narių visuotinio HOA (TSN) narių susirinkimo patikrinimas, ar rinkimai yra teisėti;
• visuotinio daugiabučio namo patalpų savininkų susirinkimo, sprendimų dėl juridinio asmens ar individualaus verslininko pasirinkimo siekiant sudaryti daugiabučio namo valdymo sutartį, teisėtumo patikrinimas, patvirtinimo sąlygų teisėtumas. toks susitarimas ir jo sudarymas.

Savininkų bendrija renkama visuotiniame nuomininkų susirinkime atsižvelgiant į visų dalyvaujančių daugumą (ne mažiau 50 proc. + vienas balsas). Tokiame name kiekvienas objekto savininkas gali tapti jo nariu. HOA sudaro sutartis su įvairiomis organizacijomis, taip pat atlieka komunalinių paslaugų teikimo butų savininkams procedūras.

Jeigu nuomininkai pasirinko būti valdomi per valdymo įmonę (valdymo įmonę), tai pagal sutartį atsako ji. HOA garantuoja teisingą nuosavybės teisę, naudojimą ir disponavimą turtu daugiabučiame name, taip pat teikia visas paslaugas name gyvenantiems savininkams.

Su asmenimis, turinčiais negyvenamąsias patalpas

Nuoroda. Pagal mūsų šalyje galiojančią teisinę bazę, negyvenamosios patalpos yra savarankiški nekilnojamojo turto objektai, patvirtinti keliais teisės aktais.

Šie objektai yra susiję su patalpomis palėpėse, rūsiuose, liftais, pastatų stogais, todėl kartais iškylantys prieštaravimai priskiriant šias patalpas privačiai yra gana suprantami. Po visko teisiniu požiūriu nėra svarbu, ar būstas yra, ar ne, įmontuotas arba pritvirtintas – jei tik buvo pastato dalis, ir išduodamas techninis pasas.

Siekiant koordinuoti HOA ir negyvenamųjų patalpų savininkų, kurie nėra šios organizacijos nariai, santykius, Civilinis kodeksas reglamentuoja sutarties vykdymą.

Jame turi būti nurodytos tam tikros šio objekto laikymo sąlygos. Į sutartį turi būti įtraukta:

Dėl negyvenamųjų patalpų eksploatavimo išlaidų čia įstatymo aiškinimas yra vienareikšmis. Jame nurodyta, kad HOA kiekvienam bendrijos dalyviui ir negyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto savininkui skiria mokėjimus ir įnašus, priklausomai nuo jo dalies kolektyvinėje nuosavybėje.

Svarbu! Nėra teisinio pagrindo diferencijuoti išlaidas tarp HOA narių ir negyvenamo turto savininkų.

Ir visai nesvarbu, ar daikto savininkas naudojasi liftu, stogu ar namo laiptais, ar ne – HOA narys privalo mokėti įmokas.

Su buto savininkais

Užmezgus partnerystę, HOA ir namų savininkų sąveika yra nuolat kuriama. Tokių santykių susiformavimas kyla iš įstatymo ir rašytinės sutarties.

Taigi, laikomasi būstą reglamentuojančių teisės aktų normų. Santykiai su bendrijos dalyviais grindžiami Įstatais ir visuotiniame akcininkų susirinkime priimtomis taisyklėmis. Su asmenimis, kurie nėra HOA nariai, sudaromos atskiros sutartinės sutartys.

Sudarant tokią sutartį pasirašoma bendroji nuosavybė, jos priežiūra ir remontas. Sutartyje ypač pabrėžiamos šios sąlygos:

Sutartis sudaroma dviem egzemplioriais, kuriuos pasirašo bendrijos valdybos pirmininkas, namo savininkas, o po to ji įsigalioja teisiškai.

Piliečių teisės ir pareigos

Kalbant apie butą

Dėmesio! Savininkas turi teisę savo nuožiūra valdyti, naudoti ir disponuoti jam priklausančia gyvenamąja patalpa.

Jis gali išnuomoti nuomojamą butą kitam asmeniui. Taip pat sudaryti su juo sutartį dėl neatlygintino gyvenimo, tačiau toks naudojimas neturėtų pažeisti kitų piliečių interesų.

Be teisių, savininkas privalo laikytis būtinų gyvenimo sąlygų patalpose... Jis turi išlaikyti tinkamą gyvenamąją erdvę, kurioje jis gyvena. Jis privalo gerbti kaimynų teises ir teisėtus interesus, laikytis buto patalpų naudojimo taisyklių. Be to, savininkas yra priverstas padengti bendro turto ir patalpų išlaikymo išlaidas.

Taikoma negyvenamoms patalpoms

Dalyvavimas bendrijoje, kuri organizuojama name, suteikia teisę ne tik dalyvauti susirinkime, bet ir priimti įvairius sprendimus, pavyzdžiui, dėl negyvenamųjų patalpų. Būtent HOA nariai nustato konsjeržo tarifo poreikį arba kokį kosmetinį remontą reikia atlikti vestibiulyje, koridoriuje ar laiptinėje. O tai tiesiogiai įtakoja šio pastato butų rinkos vertę.

Atsižvelgiant į veiksnį, kad tai bendrija valdo kolektyvinio naudojimo patalpas, nuomininkai su jo parama nusprendžia, kaip panaudoti savo namo palėpę ar rūsį. O gretimos teritorijos įregistravimas bendrijai leis organizuoti ne tik automobilių parkavimą, bet ir žaidimų aikštelę.

Nuoroda. Be įnašų, valstybės subsidijos taip pat gali būti bendrijos pajamų šaltinis.

Norėdami tai padaryti, dalyviai turėtų atsiminti, kad savivaldybės institucijos, kurios yra neprivatizuotų butų savininkės, taip pat privalo padengti būsto išlaikymo išlaidas, o atsisakymo atveju HOA turi teisę išieškoti. dalį įmokų priverstinai.

Ir taip pat pagal str. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 153 straipsnis bendrija gali inicijuoti papildomų statinių statybą toliau išgaunant iš jų pajamas. Pavyzdžiui, įregistravus visus leidimus, leidžiama prie gyvenamojo namo pritvirtinti patalpą parduotuvei ar kavinei ir ją išnuomoti: gali būti, kad šios išmokos padengs didžiąją dalį kolektyvinių išlaidų.

Privačios įmonės, esančios namo teritorijoje, savininkas, nepaisant narystės bendrijoje, privalo padengti komunalinius mokesčius ir leisti pinigus bendrai geros būklės palaikymui. Kartu svarbus dalykas yra tai, ką iš esmės reiškia bendros nuosavybės išlaikymo išlaidos.

Šis patikslinimas pateiktas dėl 2008 m. Rusijos Federacijos civilinio kodekso 210 straipsnis, kuriame teigiama, kad objekto savininkui tenka patalpų ir turto priežiūros našta esantis joje, jeigu HOA sutartyje nenurodyta kitaip.

Be to, pagal str. Remiantis Rusijos Federacijos būsto kodekso 39 straipsniu, negyvenamų patalpų savininkai privalo padengti kolektyvinės nuosavybės daugiabučiame name išlaikymo išlaidas. Jas lemia nuosavybės dalyvavimas bendrosios nuosavybės teisėse.

Kokius dokumentus reikia pateikti bendrijai?

Svarbu! Norintys stoti į bendriją, parašo pareiškimą ir patvirtina nuosavybės teises pateikdami ataskaitą iš Vieningo valstybės registro.

Patvirtinamuosius dokumentus sudaro šios sutartys:

• pirkimas;
• donorystė;
• paveldėjimas;
• gyvybės palaikymo ir kitus panašius dokumentus.

Reikėtų nepamiršti, kad visi jie be Vieningo registro išrašo nesuteikia nuosavybės teisės. Prašymas ir patvirtinamieji dokumentai pateikiami HOA pirmininkui, o po to naujo nario priėmimo klausimas svarstomas susirinkime ir pateikiamas visuotiniam susirinkimui.

Butų savininkai, nenorintys prisijungti prie HOA, sudaro su juo sutartį dėl bendros nuosavybės priežiūros ir remonto bei apmoka už šias paslaugas. Viskas butų savininkai privalo laikytis administracinių teisės aktų reikalavimų, taip pat laikytis Chartijos ir HOA taisyklių.

Namų savininkų bendrija savo veikloje užsiima mažiausiai dviejų rūšių turtu. Pirma, tai yra daugiabučio namo patalpų savininkų bendroji nuosavybė, kurios valdymo tikslais sukuriama HOA ( NS.1 valgomasis šaukštas.135 LCDRF).

Antra, tai yra pačios bendrijos turtas, esantis daugiabučio namo viduje arba išorėje ( NS.1 valgomasis šaukštas.151 LCDRF). Kaip atskirti bendrą savininkų nuosavybę nuo nuosavos HOA? Kokios yra turto priskyrimo vienai ar kitai kategorijai pasekmės?

Raskite skirtumus

Namo patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausantys bendrosios nuosavybės objektai yra tiesiogiai nurodyti įstatyme ( Art. 36 LCD RF, Bendrosios nuosavybės priežiūros taisyklių 2 p). Pagrindinis bendrosios nuosavybės bruožas – dviejų ar daugiau patalpų daugiabučiame name išlaikymas. Taip pat būtina atsižvelgti į nenutrūkstamą ryšį tarp nuosavybės teisės į patalpas name ir nuosavybės teisės į dalį bendrojoje nuosavybėje, dėl kurio neįmanoma perleisti teisių į bendrą turtą atskirai nuo teisių perleidimo. į gyvenamąsias patalpas ( Art. 37 ZhK RF). Vadinasi, bendrosios nuosavybės objektai name negali priklausyti bendrijai. Daugiabučio namo patalpų savininkų visuotinio susirinkimo sprendimu daiktai gali būti perduoti bendrijai naudotis, bet ne nuosavybėn.

Nuspręskime dėl turto, kuris gali priklausyti HOA. Deklaruota partnerystės teisė Art. 151 ZhK RF, - turėti kilnojamąjį ir nekilnojamąjį turtą - išplaukia iš HOA, kaip juridinio asmens, prigimtinio statuso. Šį turtą bendrija apskaito kaip ilgalaikio turto dalį ir yra būtina normaliam organizacijos funkcionavimui. Tokiam turtui priskiriamas, pavyzdžiui, biuras (negyvenamosios patalpos), biuro baldai (stalai, kėdės, biuro įranga) ir kitas HOA veiklą remiantis turtas (buitinė įranga, statybinės medžiagos, eksploatacinės medžiagos, kurių pagalba bendros nuosavybės priežiūrą ir remontą atlieka etatiniai darbuotojai bendrijos). Tačiau turto funkcinė paskirtis nėra lemiamas kriterijus priskiriant jį bendrijos turtui. Taigi dažnai patalpos, kurias bendrija naudoja kaip biurą, yra namo patalpų savininkų bendroji dalinė nuosavybė ir perduodama bendrijai nuomai ar neatlygintinai naudotis.

Nuosavas HOA turtas ir bendra namo patalpų savininkų nuosavybė turi skirtingus formavimosi šaltinius. HOA perka nuosavą turtą už savo bendražygių nario mokesčius. Be to, bendrijos nariai turi teisę tiesiogiai HOA perleisti turtą (pavyzdžiui, kompiuterį). Kartu sukuriami nauji bendros nuosavybės objektai su tiksliniais visų patalpų savininkų įnašais (nepriklausomai nuo narystės).

Tai, kad turtas priklauso bendrijai, turi būti patvirtintas dokumentais (įsigyjant turtą pirkėju turi būti nurodyta HOA, perdavus turtą galima sudaryti atitinkamą sutartį). Kalbant apie nekilnojamąjį turtą, lemiamas veiksnys yra nuosavybės dokumentų prieinamumas. Pavyzdžiui, valstybinės negyvenamosios patalpos (biuro) nuosavybės registracijos pažymėjimas, kuriame HOA įvardijamas stulpelyje „Teisės dalykas“.

Kalbant apie bendrą turtą, atkreipiame dėmesį į tai. Neatmetama galimybė patalpų savininkams atlikti bendrosios nuosavybės objektų pagerinimus, kurti naujus objektus. Pavyzdžiui, prie namo esančiame žemės sklype įrengti žaidimų aikštelę, prie įėjimo į gretimą teritoriją įrengti užtvarą ir apsaugos būdelę arba tvorą ir vartus. Ir būtent tokiais atvejais iškyla savininkų bendrosios nuosavybės ir pačios bendrijos nuosavybės atribojimo problema.

Kurkite naujus draugų objektus, bet ne bendražygius!

Nauji bendros nuosavybės objektai neatsiranda savaime. Paprastai jų atsiradimo iniciatorius yra HOA, kuri atlieka aiškinamąjį darbą su savininkais, parengia atitinkamus sprendimus, renka pinigus iš savininkų ir pritraukia rangovą. Dėl to visas dokumentų paketas surašomas HOA. HOA apskaitoje atsiranda išlaidos. Ar tai reiškia, kad bendrija tampa naujo turto savininke? Tikrai ne!

Pirma, visus sprendimus dėl bendrosios nuosavybės, įskaitant naujų patalpų kūrimą, turi priimti visuotinis daugiabučio namo patalpų savininkų susirinkimas ( nn. 1 p. 2 str. 44 LCD RF).

Antra, statomi nauji įrenginiai, aptarnaujantys visas namo patalpas.

Trečia, naujų objektų kūrimas finansuojamas iš savininkų lėšų.

Ir tik tuo atveju, kai šių ženklų nėra, galime kalbėti apie savo nuosavybės HOA sukūrimą. Pavyzdžiui, HOA nariai bendrijos biure nusprendžia įvesti metalines duris nario mokesčių sąskaita – durys tampa HOA nuosavybe. Palyginkite: visuotiniame namo patalpų savininkų susirinkime priimamas sprendimas įėjimuose savininkų lėšomis įrengti metalines duris - durys yra bendroji namo gyventojų nuosavybė.

Naujai sukurtų bendrosios nuosavybės objektų „pasisavinimas“ bendrijos būdu paaiškinamas šiomis priežastimis. Namų savininkų bendrija yra visų savininkų atstovė. Visą turtą labai patogu registruoti vienam atstovui, o ne daugeliui savininkų. Bet net ir norint įregistruoti turtą teisėtiems savininkams (namo gyventojams), tai padaryti atrodo sunku. Šiuo metu įstatymų leidybos lygmeniu daugiabučio namo techninės apskaitos dokumento, kuriame yra visų bendrosios nuosavybės objektų sąrašas, forma nėra patvirtinta. Šio dokumento nebuvimas visų pirma neleidžia valstybei įregistruoti bendrosios dalinės nuosavybės teisės į daugiabučio namo bendrosios nuosavybės objektus, kurie yra nekilnojamasis turtas. Tokia teisės aktų spraga ypač išryškėja, kai kalbama apie tam tikrų asmenų turtą, esantį už daugiabučio namo ribų. Tai žemės sklypas (gretima teritorija), ir jame esantys objektai (žaidimų aikštelė, užtvara ir kt.).

Taigi bet kokių objektų įregistravimas HOA nuosavybės teise, nors ir prieštarauja būsto teisės aktų reikalavimams, šiuo metu yra patikimiausias ir paprasčiausias nuosavybės teisių įteisinimo būdas. Egzistuoja ir „sudėtingas“ būdas – turto registravimas namo patalpų savininkų bendrojoje dalinėje nuosavybėje (kai bendrosios dalinės nuosavybės teisė nėra glaudžiai susijusi su patalpų nuosavybe) taikant civilinės teisės normas. .

Tačiau „paprastas“ metodas nėra tobulas ir kupinas tam tikrų spąstų, nes HOA ne tik turi skirtingas teises į bendrą savininkų ir savo nuosavybę, bet ir prisiima įsipareigojimus. Pirmiausia kalbame apie turto apmokestinimą.

Įmonės turto mokestis

Pagal Art. Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 373 straipsnis Rusijos organizacijos yra pripažintos nekilnojamojo turto mokesčio mokėtojomis. HOA yra pelno nesiekianti organizacija, daugiabučio namo patalpų savininkų bendrija, bendrai valdanti daugiabučio namo nekilnojamojo turto kompleksą, užtikrinanti šio komplekso eksploataciją, nuosavybės teisę, naudojimą ir, neperžengiant 2014 m. disponavimo bendru turtu daugiabučiame name įstatymas ( 1 str. 135 LCD RF).

Mokesčio objektas yra kilnojamasis ir nekilnojamasis turtas (įskaitant perduotą laikinai valdyti, naudoti, disponuoti, valdyti patikėjimo teise, pradėtas vykdyti jungtinę veiklą arba gautas pagal koncesijos sutartį), nustatyta tvarka apskaitytas balanse kaip ilgalaikis turtas. buhalterinei apskaitai ( 1 str. Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 374 straipsnis).

Vadovaudamasi tiesioginiais įstatymo nurodymais, HOA privalo apskaitoje atspindėti jai priklausantį turtą ir sumokėti mokesčius. Praktiškai situacija yra tokia, kad bendrijos prisiima nereikalingą atsakomybę, finansinėse ataskaitose atspindėdamos ne tik savo turtą (kurio HOA gali iš viso neturėti!), bet ir bendrą namo patalpų savininkų nuosavybę, ir net gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų šių savininkų. Atsižvelgiant į tai, kad nagrinėjamoje situacijoje apskaitos duomenys sudaro mokestinės atskaitomybės pagrindą, savininkų turto atspindėjimas bendrijos atskaitomybėje lemia per didelę pastarųjų mokesčių naštą.

Kaip matyti iš to, kas išdėstyta pirmiau, ir patvirtinta Rusijos Federacijos finansų ministerijos 2006 02 01 raštas Nr.  03‑06‑01-04/08 , savininkų bendrosios nuosavybės objektų atspindys HOA balanse yra neteisėtas. Kai kurie ekspertai pripažįsta nebalansinę HOA nepriklausančių objektų apskaitą (tai leidžia apskaita organizuoti savininkų turto buvimo ir saugos kontrolę). Nepaisant to, net ir neteisėtas turto įtraukimas į HOA balansą nesukelia bendrijos pareigos mokėti turto mokestį.

Arbitrai taip pat stoja į HOA pusę, tenkindami savo reikalavimus pripažinti negaliojančiais mokesčių inspekcijos sprendimus dėl papildomo turto mokesčio apskaičiavimo ( FAS ZSO 2005-08-17 nutarimai Nr.  F04-5249 / 2005 (13874-A70-15), FAS programinė įranga 2006-04-11 Nr.  A72-7134 / 05-14 / 15, FAS SZO 2005-05-24 Nr.  A26-12440 / 04-23, FAS SKO 2008-07-23 Nr.  Forma 08-4150 / 2008,2008-07-03 Nr.  Forma 08-3747 / 2008).

Žemės mokestis

Kai kurios HOA savo iniciatyva, o dažniau spaudžiamos mokesčių institucijos, moka žemės mokestį. Pabrėžiame, kad jie to neturėtų daryti, ką patvirtino Finansų ministerija m 2007-09-13 raštas Nr.  03‑11‑04/2/224 ... Prievolė mokėti žemės mokestį yra nustatyta žemės sklypo savininkams ( 1 str. Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 388 straipsnis). HOA jokiu būdu negali tapti žemės sklypo (gretimos teritorijos), taip pat kitų bendros nuosavybės objektų savininku. Prieš gaudama žemės sklypo kadastrinį pasą (planą), savivaldybė gali jį išnuomoti bendrijai. Tuo pačiu metu HOA gali mokėti nuomą, bet ne žemės mokestį. Teismų praktikos medžiaga taip pat patvirtina, kad HOA nėra žemės mokesčio mokėtojai ( RezoliucijaRusijos Federacijos Aukščiausiojo arbitražo teismo prezidiumo Nr.  14201/06 ). Ir į 2008-10-01 potvarkis Nr.  F09-6951 / 08 - S3 FAS UO atmetė inspekcijos argumentą, kad bendrija yra žemės mokesčio mokėtoja iki žemės sklypo bendrosios dalinės nuosavybės įregistravimo daugiabučio namo patalpų savininkams, kaip nepagrįstą įstatymu.

Akivaizdu, kad mokesčių administratoriui patogiau ir lengviau reikalauti sumokėti mokestį iš vieno juridinio asmens (kuris irgi pats jį apskaičiuos), nei išrašyti mokestinius pranešimus šimtams fizinių asmenų. Bet net jei HOA nusprendžia sumokėti šį mokestį, siekdama išvengti konflikto su inspekcija, ji neturi kito finansavimo šaltinio, išskyrus patalpų savininkų įmokas. Vadinasi, bendrija turės „išbarstyti“ visą žemės mokesčio sumą proporcingai daliai bendrosios nuosavybės teisės ir nustatyti kiekvienam savininkui mokėtiną mokestį. Čia HOA neišvengiamai susidurs su problemomis. Pirma, bendrija neturi teisės imti mokesčių iš piliečių – mokesčius gali rinkti tik valstybė, atstovaujama specialiai įgaliotos institucijos (žr. Rusijos Federacijos finansų ministerijos 2009-03-23 ​​raštas Nr.  03‑02‑08/18 ). Antra, tarp savininkų tikrai atsiras asmuo, turintis teisę sumažinti mokesčio bazę pagal 5 str. Rusijos Federacijos mokesčių kodekso 391 straipsnis arba vietinių teisės aktų nustatyta tvarka gauti pašalpą ir atsisako mokėti padengti HOA išlaidas žemės mokesčiui sumokėti.

HOA pareigos, susijusios su bendra namo patalpų savininkų nuosavybe

Kaip seka iš 1 str. 135 LCD RF, efektyviam bendro turto valdymui sukuriama namų savininkų bendrija. Nesant aiškaus bendrosios nuosavybės objektų sąrašo, jį bent jau sunku valdyti (kuris iš objektų šiandien deklaruos, nežinia). Kol namo techninės apskaitos dokumentas nėra patvirtintas įstatymų leidybos lygmeniu, savininkai turi teisę savarankiškai nustatyti namo bendrosios nuosavybės objektų sudėtį ( Bendrosios nuosavybės priežiūros taisyklių 1 p, Rusijos Federacijos regioninės plėtros ministerijos 2007-04-04 raštas Nr.  6037-RM / 07 „Dėl daugiabučio namo patalpų savininkų bendrosios nuosavybės sąrašo nustatymo“). Atrodo, kad HOA turėtų inicijuoti visuotinį susirinkimą tokiam sąrašui sudaryti.

Norint kontroliuoti tolesnę HOA veiklą, būtina patvirtinti bendrosios nuosavybės sudėtį. Be to, partnerystė neturėtų būti suvokiama kaip amžinai veikiantis kūnas – „galia“ gali keistis. O kad pakeitimas vyktų laikantis įstatymų ir su minimaliais nuostoliais, HOA namų valdymo metu patartina turėti kuo daugiau dokumentų su informacija apie bendro turto sudėtį ir pasikeitimus. Priduriame, kad bendraujant su savininkais dokumentai geriausiai patvirtina realią bendrijos veiklą. Pasvarstykime, kokie dokumentai tai gali būti.

Pagal Bendrosios nuosavybės priežiūros taisyklių 11 punktas turinys, be kita ko, apima bendrosios nuosavybės apžiūras, užtikrinančias, kad būtų laiku nustatytas bendrosios nuosavybės neatitikimas teisės aktų reikalavimams, grėsmės piliečių gyvybei ir sveikatai. HOA pati nustato tokių patikrinimų dažnumą. Remiantis kiekvieno patikrinimo rezultatais, surašomas aktas, kuriuo remiantis bus priimtas sprendimas dėl apžiūrimo bendro turto (bendrosios nuosavybės elementų) atitikties ar neatitikimo Rusijos teisės aktų reikalavimams. Federacija, piliečių saugumo užtikrinimo reikalavimai, taip pat priemonės (veikla), būtinos nustatytiems trūkumams (gedimams, pažeidimams) pašalinti. Bendrosios nuosavybės priežiūros taisyklių 14 p).

Panašu, kad HOA turi teisę surašyti patikrinimo pažymas tiek eilinių patikrinimų metu, tiek išskirtiniais atvejais (pavyzdžiui, bendro turto sugadinimo ar vagystės atvejais). Surašiusi aktą HOA jį pateikia savininkų dėmesiui, kad šie priimtų atitinkamus sprendimus. Turtui sugadinus, pablogėjus, visuotinis patalpų savininkų susirinkimas nusprendžia atlikti atitinkamą remontą ( 18 p, 21 Bendrosios nuosavybės priežiūros taisyklės). Jeigu turtą sugadino tretieji asmenys, savininkai turi teisę nuspręsti kreiptis į teismą, kad apgintų savo teises. Pabrėžkime, kad sprendimus turi priimti savininkai, o HOA – juos įgyvendinti. Savininkų valios užtikrinimo būtinybė kyla dėl to, kad nagrinėjamais atvejais visuotinio susirinkimo sprendimais turi būti patikslinti savininkų mokėjimai už bendrojo turto priežiūrą ir remontą. Tam neužtenka partnerystės noro.

Apibendrinkime visa tai, kas išdėstyta aukščiau. HOA sukuriama daugiabučio namo nuosavybės komplekso (bendrojo turto) valdymui. HOA gyvavimo metu neatmetama naujų bendrosios nuosavybės objektų atsiradimas. Kalbant apie šiuos objektus, iškyla bendrijos nuosavybės ir patalpų savininkų bendrosios dalinės nuosavybės teisės į naujai kuriamus objektus diferencijavimo problema.

Reikia turėti omenyje, kad bendrija negali būti daugiabučio namo bendrosios nuosavybės objektų savininke. Šių objektų atspindėjimas HOA apskaitoje kaip ilgalaikis turtas yra nepriimtinas, nes tai gali lemti neteisėtą mokesčių surinkimą iš bendrijos. Pabrėžiame, kad finansinėse ataskaitose būtina atspindėti tik HOA nuosavybę, kurios gali ir nebūti!

HOA turi atlikti savo nuosavybės inventorizaciją bendra tvarka, kurią numato galiojantys apskaitos teisės aktai. Kalbant apie bendrosios nuosavybės objektus, jų buvimo ir būklės kontrolė prasideda visuotiniame susirinkime patvirtinus tokių objektų sąrašą (HOA reikia žinoti, kaip valdyti) ir atliekama periodiškai apžiūrint, gauti kurie atsispindi aktuose. Patikrinimo aktas tampa pagrindu savininkams priimti atitinkamus sprendimus. Patalpų savininkų priimtus sprendimus įgyvendina namo savininkų bendrija. Taip pat galima organizuoti nebalansinę bendro turto apskaitą, kad nepriklausoma informacija būtų sugeneruota ataskaitų teikimo vartotojams patogia forma.

Patvirtinta Rusijos Federacijos Vyriausybės 2006 08 13 dekretu Nr. 491.

Iš redaktoriaus. Norėdami nustatyti, ar konkretus objektas yra HOA nuosavybė, ar bendroji savininkų nuosavybė, pabandykite atsakyti į klausimą: jei savininkai pakeis valdymo būdą, koks bus šio turto likimas? Pavyzdžiui, renkantis valdymo organizaciją kaip būdą valdyti namą, HOA kompiuteriai ir žaliuzės ant HOA patalpose esančių langų, taip pat valymo įranga, akivaizdu, kad netaps nuosavybe, kurią turi valdyti vadovaujanti organizacija. lygiai taip pat šie objektai jai nebus perduoti naudoti ar nuosavybėn, todėl jie priklauso HOA.

Nors pagal Rusijos Federacijos Vyriausybės 2006-08-13 dekreto Nr. 491 5 punktą Ekonominės plėtros ministerija turėjo patvirtinti daugiabučio namo bendros nuosavybės sudėties ir formos nustatymo tvarką. tokio turto techninės apskaitos dokumento iki 2006-10-01.

Tokią nuomonę išsakė A. D. Marčenko (Omsko srities federalinės mokesčių tarnybos išteklių, turto ir kitų mokesčių departamento valstybinis mokesčių inspektorius) Federalinės mokesčių tarnybos Omsko regione svetainėje.

Negyvenamųjų patalpų savininkai dažnai atsisako mokėti už daugiabučio namo bendros nuosavybės priežiūrą ir remontą. Tai neteisinga pozicija, jie už priežiūrą ir remontą turėtų mokėti vienodai su gyvenamųjų patalpų savininkais. Sužinokite kodėl.

Prievolė mokėti už OI priežiūrą ir remontą MKD

Valdymo organizacijos negyvenamųjų patalpų savininkams išrašo sąskaitas už daugiabučių namų bendrosios nuosavybės priežiūrą ir remontą. Tokių patalpų savininkai atsisako atsiskaityti už gautus mokėjimo dokumentus, motyvuodami tuo, kad su MA nesusiję sutartiniai santykiai.

Bendroji nuosavybė daugiabučiame name priklauso patalpų savininkams bendrosios dalinės nuosavybės teise pagal CPK 1 dalies 1 punktą. 36 LCD RF. Į MKD bendrąją nuosavybę įeina patalpos, kurios nėra butų dalis ir skirtos aptarnauti daugiau nei vieną patalpas tokiame name:

• tarpbutinės laiptinės;
• laiptai;
• liftai;
• liftas ir kitos šachtos;
• koridoriai;
• techninės grindys;
• palėpės;
• rūsiai su komunalinėmis paslaugomis;
• kita įranga, aptarnaujanti daugiau nei vieną kambarį.

Kiekvienas bendrosios nuosavybės dalyvis privalo proporcingai savo daliai dalyvauti mokant mokesčius, rinkliavas ir kitas įmokas už bendrą turtą, taip pat jo išlaikymo ir išsaugojimo išlaidas (Civilinio kodekso 249 str. Rusijos Federacija).

Daugiabučio namo patalpų savininkams tenka bendros nuosavybės daugiabučiame name išlaikymo išlaidų našta (RF LC 39 straipsnio 1 dalis).

Pagal 2 str. Remiantis Rusijos Federacijos būsto kodekso 154 straipsniu, mokėjimas už būstą ir komunalines paslaugas patalpų savininkui MKD apima mokėjimą už paslaugas ir tokio namo tvarkymo darbus, už bendrojo turto priežiūrą ir einamąjį remontą. MKD, už komunalines paslaugas, sunaudotas naudojant ir prižiūrint OI MKD.

Savininko pareiga apmokėti priežiūros ir remonto išlaidas nėra sąlygota sutartinių santykių su valdymo organizacija egzistavimo. Tokią išvadą galima rasti Rusijos Federacijos teisės aktų dėl sutarčių sistemos taikymo perkant prekes, darbus, paslaugas valstybės ir savivaldybių poreikiams tenkinti teismų praktikos apžvalgos 24 punkte, patvirtintos Rusijos Federacijos teisės aktų, skirtų valstybės ir savivaldybių poreikiams tenkinti, 24 punkte. Rusijos Federacijos Aukščiausiasis Teismas 2017 m. birželio 28 d.

Pagal 2 straipsnio 3 dalį. Rusijos Federacijos būsto kodekso 161 str. ir Rusijos Federacijos Vyriausybės 2006-08-13 dekreto Nr. 491 10 punktas, daugiabučio namo bendros nuosavybės priežiūros darbų atlikimas ir paslaugų teikimas. yra privalomas vadovaujančiai organizacijai pagal Rusijos Federacijos įstatymus. VI negali atsisakyti atlikti tokių darbų ir teikti paslaugas, net jei nėra sudaryta valstybės ar savivaldybės sutartis.

Aplinkybė, kad negyvenamųjų patalpų savininkas nesiėmė veiksmų, kad būtų sudaryta sutartis dėl prievolės padengti bendrojo turto išlaidas, neatleidžia jo nuo pareigos mokėti atitinkamą mokestį.

Taigi daugiabučiame name esančios negyvenamosios patalpos savininkas, vadovaudamasis tiesioginiais įstatymo nurodymais, privalo padengti bendrosios nuosavybės išlaikymo išlaidas, jeigu įstatymai ar sutartis nenustato ko kita.

Skolų išieškojimas iš negyvenamųjų patalpų savininkų

Daugiabučių namų negyvenamųjų patalpų savininkai privalo mokėti už būstą ir komunalines paslaugas pagal tas pačias taisykles kaip ir gyvenamųjų patalpų savininkai. Valdymo organizacija gali reikalauti iš negyvenamųjų patalpų savininko laiku sumokėti už daugiabučio namo bendrosios nuosavybės priežiūrą ir remontą.

Jei negyvenamųjų patalpų savininkas atsisako mokėti valdymo organizacijai už bendros nuosavybės priežiūrą ir remontą, pirmiausia turėtumėte pabandyti išspręsti klausimą taikiai ir paaiškinti negyvenamosios patalpos savininkui, kodėl jis privalo mokėti už gyvenamųjų patalpų priežiūrą ir remontą: siųsti skolų mokėjimus, raštus ar bandyti sudaryti sutartį dėl skolos grąžinimo.

Savininkui atsisakius apmokėti sąskaitas, VI turėtų pradėti ikiteisminį skolos išieškojimą: prieš pateikdamas pareiškimą teismui, skolininkas turi išsiųsti ieškinį su reikalavimu sumokėti skolą savanoriškai. Pagal 5 str. Remiantis Rusijos Federacijos arbitražo proceso kodekso 4 straipsniu, skolininkas privalo atsakyti į tokį ieškinį per 30 kalendorinių dienų.

Jeigu skolininkas atsisako arba visiškai nereaguoja į ieškinį, valdančioji organizacija gali pareikšti ieškinį teismui. Arbitražo teismas yra atsakingas už tokių prašymų nagrinėjimą. Tačiau pasitaiko, kad ginčai pasiekia Rusijos Federacijos Aukščiausiąjį Teismą.

Tokio ginčo pavyzdys pateiktas RF ginkluotųjų pajėgų 2017 m. lapkričio 28 d. nutarime byloje Nr. 305-ES17-10430. Jame teismas nurodė, kad valdymo organizacija gali išieškoti skolą už bendrojo turto priežiūrą ir remontą iš negyvenamųjų patalpų savininko.

išvadas

Mokėjimus už priežiūrą ir remontą turi mokėti tiek daugiabučių namų gyvenamųjų patalpų savininkai, tiek negyvenamųjų patalpų savininkai. Tokio mokesčio dydis nustatomas proporcingai dalyvio daliai bendrojoje MKD bendrojoje nuosavybėje.

Sutarties tarp valdymo organizacijos ir gyvenamųjų patalpų savininko nesudarymas neatleidžia savininko nuo pareigos mokėti už daugiabučio namo bendrojo turto priežiūrą ir remontą.