Leggi l'articolo fino alla fine e capirai che quando crei TSN negli appartamenti dovresti collaborare con la nostra azienda per i seguenti motivi:

Gli appartamenti sono alloggi di lusso, che per legge hanno lo status di locali non residenziali.

Dall'entrata in vigore del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa, i proprietari di locali residenziali in condomini hanno ricevuto il diritto di unirsi in associazioni di proprietari di case o cooperative edilizie. Nel periodo 2014-2016 sono state apportate modifiche al Codice Civile della Federazione Russa che hanno interessato le associazioni di cittadini senza scopo di lucro. HOA (associazione dei proprietari di case) è diventata una delle forme di TSN (associazione dei proprietari di immobili).

È molto importante capire che al momento è impossibile creare un HOA; vengono creati solo TSN. Le associazioni dei proprietari immobiliari sono regolate dal Codice Civile della Federazione Russa. Ma ci sono solo tre articoli dedicati al TSN nella forma più generale. Non possono regolamentare le attività di tutti i tipi di TSN. Il Codice Civile della Federazione Russa ci rimanda a leggi speciali: al Codice degli alloggi della Federazione Russa, che regola le attività degli HOA, e alla Legge federale del 15 aprile 1998 n. 66-FZ “Sul giardinaggio, giardinaggio e dacia associazioni di cittadini senza scopo di lucro”, che regola le attività di SNT, DNT ecc.

Si prega di notare che la legge non prevede altre forme di TSN diverse da HOA o SNT/DNT/ONT! C'è un grosso malinteso sul fatto che esista un tipo separato: TSN negli edifici non residenziali. Questa tipologia di TSN non è prevista dalla legge. La creazione e il funzionamento di TSN negli appartamenti non sono regolati direttamente da alcuna legge. In tali casi, nella giurisprudenza viene utilizzata l’analogia con la legge.

ANALOGIA DEL DIRITTO

In parte, il problema delle lacune nella legge è stato risolto nel 2009 dalla Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa, che ha emesso la Risoluzione del Plenum n. 64 del 23 luglio 2009 “Su alcune questioni nella pratica di considerare le controversie sui diritti dei proprietari dei locali alla proprietà comune di un edificio”.

Il paragrafo 1 di tale risoluzione recita: “I rapporti tra i proprietari dei locali situati in un edificio non residenziale riguardanti la proprietà comune di tale edificio non sono direttamente regolati dalla legge. Pertanto, ai sensi dell'articolo 6, comma 1, del Codice Civile della Federazione Russa, a tali rapporti sono soggette ad applicazione le norme legislative che regolano rapporti simili, in particolare gli articoli 249, 289, 290 del Codice Civile della Federazione Russa. .”

La Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa ha riconosciuto la possibilità di applicare norme volte a regolare i rapporti tra i proprietari di locali residenziali ai proprietari di locali non residenziali (articoli 289, 290 del Codice Civile della Federazione Russa).

La procedura per prendere le decisioni generali da parte dei proprietari dei locali nella Risoluzione comprende il paragrafo 6, secondo il quale, con decisione dei proprietari dei locali, adottata secondo le modalità prescritte dagli articoli 44-48 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, il regime possono essere stabiliti per l'uso del patrimonio comune dell'edificio, in particolare di singoli locali comuni.

Inoltre, il paragrafo 41 della Risoluzione del Plenum della Corte Suprema della Federazione Russa del 23 giugno 2015 n. 25 “Sull'applicazione da parte dei tribunali di alcune disposizioni della Sezione I della Parte Prima del Codice Civile della Federazione Russa " dice direttamente: "In conformità con il paragrafo 1 dell'articolo 6 del Codice Civile della Federazione Russa sui rapporti dei proprietari dei locali situati in un edificio non residenziale, derivanti in relazione alla proprietà comune in tale edificio, le norme di Sono soggette ad applicazione le leggi che regolano rapporti simili, in particolare gli articoli 249, 289 e 290 del Codice civile della Federazione Russa e 44 - 48 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa."

Pertanto, i proprietari di appartamenti hanno il diritto, come i proprietari di appartamenti, di organizzare assemblee generali, che sono regolate dagli articoli 44-48 del Codice degli alloggi della Federazione Russa. Questa opinione è stata condivisa sia dalla Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa, già esistente, sia dall'attuale Corte Suprema della Federazione Russa.

PRIMA PRATICA DI APPLICAZIONE DELL'ANALOGIA DEL DIRITTO

Di norma, lo sviluppatore impone alla società di gestione di fornire utenze e altri servizi correlati ai proprietari. Spesso sorgono controversie tra i proprietari e tale società di gestione, che sono costretti a risolvere in tribunale. Pertanto, il centro direzionale Kupechesky Dvor (Rostov sul Don) ha vinto una causa nel 2010, in cui il tribunale ha confermato la legittimità dell'incontro e il diritto dei proprietari di modificare la forma di gestione dell'edificio. In questo caso, la società di gestione affiliata al promotore ha contestato la possibilità di applicare il Codice immobiliare della Federazione Russa ai rapporti tra i proprietari del centro direzionale. Questa è stata la prima decisione del tribunale in cui una controversia sulla gestione di un edificio non residenziale è stata esaminata in un tribunale arbitrale in conformità con le norme del Codice degli alloggi della Federazione Russa. La corte ha motivato la decisione con la Risoluzione del Plenum della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa n. 64. La Corte d'Appello ha inoltre pienamente sostenuto le argomentazioni del tribunale di primo grado sulla possibilità di applicare le norme del Codice degli alloggi della Federazione Russa Federazione per analogia e competenza dell'assemblea generale.

PRATICA DELL'ARBITRAGGIO

L'applicazione dell'analogia della legge è riscontrabile in molte decisioni giudiziarie. Eccone un piccolo elenco:

Nella decisione del tribunale arbitrale della regione di Sverdlovsk del 19 aprile 2016 nel caso n. A60-52474/2015, il tribunale ha affermato direttamente:

"Paragrafo tre del paragrafo 1 della Risoluzione del Plenum della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa del 23 luglio 2009 N 64 "Su alcune questioni nella pratica di considerare le controversie sui diritti dei proprietari dei locali sulla proprietà comune di un edificio” stabilisce che i rapporti dei proprietari dei locali situati in un edificio non residenziale derivanti dalla proprietà comune di tale edificio non sono direttamente regolati dalla legge. Pertanto, ai sensi del comma 1 dell’articolo 6 del Codice Civile della Federazione Russa, a tali rapporti si applicano le norme legislative che regolano rapporti simili, comprese le norme sulla legislazione in materia abitativa”.

Nella risoluzione del tribunale arbitrale del distretto degli Urali del 08/07/2015 N F09-5861/15 nel caso N A60-53557/2014, il tribunale ha affermato:

“In tali circostanze, e anche tenendo conto del fatto che il processo decisionale, indipendentemente dall’entità della quota di diritto di proprietà comune sui beni comuni dell’edificio, pone i proprietari dei locali in una posizione ineguale e viola il principio dell'uguaglianza dei partecipanti ai rapporti giuridici civili (clausola 1 dell'articolo 1 del Codice Civile della Federazione Russa), le norme della legislazione sugli alloggi come norme che regolano rapporti simili sono applicabili ai rapporti derivanti dalla proprietà comune in un tale edificio, in termini di la procedura per determinare il numero dei voti e la presenza del quorum”.

Nella risoluzione del tribunale arbitrale del distretto centrale del 15 luglio 2015 N F10-1655/2015 nel caso N A35-5554/2014, il tribunale ha affermato:

“Quando esaminano le controversie relative alla determinazione del regime giuridico della proprietà comune di un edificio i cui locali appartengono a più persone, i tribunali devono tenere conto del fatto che i rapporti dei proprietari dei locali situati in una zona non residenziale edificio derivante in connessione con la proprietà comune in tale edificio non sono direttamente stabiliti dalla legge stabilita.

Pertanto, ai sensi dell'articolo 6, parte 1, del Codice civile della Federazione Russa, a tali rapporti sono soggette ad applicazione le norme legislative che regolano rapporti simili, in particolare gli articoli 249, 289, 290 del Codice civile della Federazione Russa .

L'articolo 249 del Codice Civile della Federazione Russa prevede che ciascun partecipante alla proprietà condivisa è obbligato, in proporzione alla sua quota, a partecipare al pagamento delle tasse, dei canoni e degli altri pagamenti sulla proprietà comune, nonché ai costi della sua proprietà manutenzione e conservazione. Pertanto, il proprietario di un locale separato nell'edificio ha il diritto di proprietà comune condivisa della proprietà comune nell'edificio contestato in forza di legge.

In virtù del paragrafo 1 dell'articolo 246 del Codice Civile della Federazione Russa, la disposizione dei beni in proprietà condivisa viene effettuata previo accordo di tutti i suoi partecipanti. Con decisione dei proprietari dei locali può essere stabilito il regime di utilizzo dei beni comuni.

In virtù dei paragrafi, paragrafi 1, 6 della Risoluzione del Plenum della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa del 23 luglio 2009 N 64 “Su alcune questioni di pratica nell'esame delle controversie relative ai diritti dei proprietari dei locali alla proprietà comune proprietà di un edificio", i rapporti sorti tra le parti sono soggetti ad applicazione per analogia. Codice degli alloggi della Federazione Russa sul processo decisionale dei proprietari di locali in un condominio, che stabilisce una procedura speciale per prendere tali decisioni.

Nella risoluzione del Servizio federale antimonopolio del distretto di Mosca del 20 settembre 2012 N A40-121423/11-136-700, la corte ha affermato:

“La corte ha ritenuto possibile applicare le norme delle parti 2, 3 dell'art. 161 Codice degli alloggi della Federazione Russa che i proprietari dei locali di un condominio in un'assemblea generale sono obbligati a scegliere uno dei metodi di gestione del condominio; Per decisione dell'assemblea generale dei proprietari dei locali, la modalità di gestione può essere modificata in qualsiasi momento; La decisione dell'assemblea generale sulla scelta della modalità di gestione è obbligatoria per tutti i proprietari di locali in un condominio."

ANALISI DELLA PRATICA GIUDIZIARIA

Le decisioni dei tribunali di cui sopra non sono le uniche. Altri tribunali aderiscono ad un'applicazione simile delle norme del Codice Civile della Federazione Russa e del Codice degli alloggi della Federazione Russa in relazione agli edifici non residenziali, facendo riferimento alla Risoluzione del Plenum della Corte Suprema Arbitrale n. 64. I tribunali operano con sicurezza con gli articoli 44-48 del Codice abitativo della Federazione Russa in relazione agli edifici non residenziali.

Inoltre, nell'ultima delle suddette decisioni, la Corte è andata oltre e ha applicato, per analogia, le parti 2, 3 dell'art. 161 del Codice degli alloggi della Federazione Russa: “...i proprietari dei locali in un condominio in un'assemblea generale sono obbligati a scegliere uno dei metodi di gestione del condominio; Per decisione dell'assemblea generale dei proprietari dei locali, la modalità di gestione può essere modificata in qualsiasi momento; La decisione dell'assemblea generale sulla scelta della modalità di gestione è obbligatoria per tutti i proprietari di locali in un condominio...”

ORGANO DI CONTROLLO

Come accennato in precedenza, il paragrafo 41 della Risoluzione del Plenum della Corte Suprema della Federazione Russa del 23 giugno 2015 n. 25 “Sull'applicazione da parte dei tribunali di alcune disposizioni della Sezione I della Parte Prima del Codice Civile russo Federazione Russa" dice direttamente: "In conformità con il paragrafo 1 dell'articolo 6 del Codice Civile della Federazione Russa in merito ai rapporti dei proprietari dei locali situati in un edificio non residenziale derivanti in relazione alla proprietà comune in tale edificio, il Sono soggette ad applicazione le norme legislative che regolano rapporti simili, in particolare gli articoli 249, 289 e 290 del Codice civile della Federazione Russa e 44 - 48 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa.

Pertanto, i proprietari di locali non residenziali hanno il diritto di creare un TSN; i rapporti tra loro sono costruiti nel quadro del Codice Civile e di articoli specifici del Codice degli alloggi.

A questi rapporti si applicherà l'articolo 20 del Codice degli alloggi della Federazione Russa (controllo statale degli alloggi, controllo municipale degli alloggi e controllo degli alloggi pubblici) se TSN viene creato ai sensi dell'art. 44-48 del Codice dell'edilizia abitativa e, di conseguenza, in termini di creazione, rispetto dei requisiti della carta e procedura per lo svolgimento dell'assemblea generale dei proprietari, saranno controllati, anche dall'Ispettorato statale dell'edilizia abitativa.

Poteri di controllo dell'Ispettorato statale per l'edilizia abitativa su TSN negli edifici residenziali e non residenziali:

• controllo sul rispetto da parte degli organismi di gestione delle regole per il mantenimento della proprietà comune e della procedura per la fornitura di servizi di pubblica utilità;
• verificare la legalità della decisione presa dall'assemblea generale dei proprietari dei locali in un condominio di creare un HOA (TSN);
• verificare la conformità della carta della HOA (TSN) e le modifiche apportate ad essa con i requisiti della legislazione della Federazione Russa;
• verificare la legalità dell'elezione da parte dell'assemblea generale dei membri della HOA (TSN) del presidente del consiglio e degli altri membri del consiglio della HOA (TSN);
• verificare la legalità della decisione dell'assemblea generale dei proprietari dei locali di un condominio di selezionare una persona giuridica o un singolo imprenditore allo scopo di concludere un contratto di gestione di un condominio, la legalità dell'approvazione dei termini di tale accordo e la sua conclusione.

L'associazione dei proprietari viene eletta dall'assemblea generale dei residenti tenendo conto della maggioranza dei presenti (non inferiore al 50% + un voto). In una casa del genere ogni proprietario dell'oggetto può diventarne membro. L'HOA stipula contratti con varie organizzazioni e svolge anche procedure per la fornitura di servizi di pubblica utilità ai proprietari di appartamenti.

Se i residenti hanno scelto la gestione tramite la società di gestione (società di gestione), allora secondo il contratto è responsabile. L'HOA garantisce la corretta proprietà, uso e disposizione della proprietà in un condominio e fornisce inoltre tutti i servizi ai proprietari che vivono nell'edificio.

Con persone proprietarie di locali non residenziali

Riferimento. In conformità con il quadro giuridico esistente nel nostro paese, i locali non residenziali sono oggetti immobiliari autonomi, confermati da numerosi documenti legislativi.

Questi oggetti includono locali in soffitte, scantinati, ascensori, tetti di edifici, e quindi le contraddizioni che a volte sorgono quando si assegnano questi locali alla proprietà privata sono abbastanza comprensibili. Dopotutto dal punto di vista giuridico non fa alcuna differenza che i locali siano residenziali o meno, integrato o annesso, purché faccia parte dell'edificio e venga rilasciato un passaporto tecnico.

Per coordinare il rapporto tra la HOA e i proprietari di locali non residenziali che non sono membri di questa organizzazione, il codice civile regola l'esecuzione di un accordo.

Deve indicare determinate condizioni per il mantenimento di questo oggetto. Il contratto deve includere quanto segue:

Per quanto riguarda i costi di gestione dei locali non residenziali, l'interpretazione della legge non è ambigua. Si precisa che la HOA assegna pagamenti e contributi a ciascun partecipante alla partnership e al proprietario di una proprietà non residenziale in base alla sua quota nel diritto di proprietà collettiva.

Importante! Non esistono basi legali per differenziare le spese tra i membri della HOA e i proprietari di locali disabitati.

E non importa se il proprietario di qualsiasi oggetto utilizza o meno l'ascensore, il tetto o l'ingresso della casa - Il membro HOA è tenuto a pagare le quote.

Con i proprietari di appartamenti

L'interazione tra l'HOA e i proprietari di case viene costruita su base continuativa dopo la costituzione della partnership. La formazione di tali rapporti risulta dalla legge e da un accordo scritto.

Pertanto, vengono rispettati gli standard della legislazione sugli alloggi. I rapporti con i partecipanti al partenariato si basano sulla Carta e sulle regole adottate dall'assemblea generale. Con coloro che non sono membri della HOA vengono stipulati accordi contrattuali separati.

Quando si redige tale accordo, l'oggetto da firmare sarà la proprietà comune, la sua manutenzione e riparazione. Nell'accordo vengono evidenziate in particolare le seguenti condizioni:

L'accordo viene redatto in due copie, firmato dal presidente del consiglio di amministrazione della società, proprietario dell'immobile, e successivamente entra in vigore.

Diritti e doveri dei cittadini

In relazione all'appartamento

Attenzione! Il proprietario ha il diritto di possedere, utilizzare e disporre dei locali residenziali che gli appartengono a sua discrezione.

Può fornire un appartamento in affitto ad un'altra persona per l'uso. E concludi anche con lui un contratto di libero soggiorno, ma questo utilizzo non dovrebbe violare gli interessi degli altri cittadini.

Oltre ai diritti il proprietario è tenuto a rispettare le condizioni di vita necessarie nei locali. Ha bisogno di mantenere lo spazio abitativo in cui vive in condizioni adeguate. Deve rispettare i diritti e gli interessi legittimi dei suoi vicini e seguire le regole per l'uso dei locali dell'appartamento. Inoltre, il proprietario è costretto a sostenere le spese di manutenzione della proprietà e dei locali comuni.

In relazione ai locali non residenziali

La partecipazione a un partenariato organizzato in una casa dà il diritto non solo di partecipare all'incontro, ma anche di prendere varie decisioni, ad esempio, riguardanti i locali non residenziali. Sono i membri dell'HOA che determinano la necessità di una tariffa di portineria o quali riparazioni estetiche devono essere eseguite nell'atrio, nel corridoio o nella tromba delle scale. E questo influisce direttamente sul valore di mercato degli appartamenti in questo edificio.

Considerando il fattore che è la partnership che dispone dei locali per uso collettivo, gli inquilini, con il suo supporto, decidono come utilizzare la soffitta o il seminterrato della loro casa. E la registrazione del territorio adiacente alla partnership consentirà di organizzare non solo il parcheggio, ma anche un parco giochi per bambini.

Riferimento. Oltre ai contributi versati, anche i sussidi statali possono costituire una fonte di reddito per il partenariato.

Per fare ciò, i partecipanti dovrebbero ricordare che le autorità municipali, che sono proprietarie degli appartamenti non privatizzati nell'edificio, sono anche obbligate a coprire i costi di mantenimento degli alloggi e, in caso di rifiuto, l'HOA ha il diritto di recuperare con la forza parte delle tasse.

E anche ai sensi dell'art. 153 Codice Civile della Federazione Russa il partenariato può avviare la costruzione di ulteriori strutture con ulteriore estrazione di reddito da essi. Ad esempio, è consentito, dopo aver ottenuto tutte le autorizzazioni, annettere un negozio o un bar a un edificio residenziale e affittarlo: è del tutto possibile che questi pagamenti copriranno la maggior parte delle spese collettive.

Il proprietario di un'impresa privata situata nel territorio della casa, indipendentemente dall'appartenenza alla società, è tenuto a sostenere i costi delle utenze e a spendere soldi per mantenere i servizi comuni in buone condizioni. In questo caso, un punto importante è cosa si intende per costi di mantenimento della proprietà comune.

Questa precisazione è dovuta all'art. 210 del Codice Civile della Federazione Russa, che lo dice il proprietario dell'immobile ha l'onere della manutenzione dei locali e della proprietà, situato in esso, se non diversamente specificato nel contratto HOA.

Inoltre, secondo l'art. 39 del Codice degli alloggi della Federazione Russa, i proprietari di locali disabitati sono tenuti a sostenere i costi di mantenimento della proprietà collettiva in un condominio. Sono determinati dalla partecipazione condivisa al diritto di proprietà comune.

Quali documenti sono necessari da fornire al partenariato?

Importante! Per aderire ad una società di persone, coloro che desiderano scrivere una domanda e confermare i propri diritti di proprietà fornendo una relazione del Registro dello Stato Unificato.

I documenti giustificativi includono i seguenti accordi:

• acquisti;
• donazioni;
• eredità;
• manutenzione permanente e altri documenti simili.

Va tenuto presente che tutti, senza estratto del Registro unificato, non danno diritto di proprietà. La domanda e i documenti giustificativi vengono forniti al presidente del consiglio HOA, quindi la questione dell'adesione di un nuovo membro viene esaminata in una riunione e presentata all'assemblea generale.

I proprietari di appartamenti che non desiderano aderire alla HOA stipulano con essa un accordo per la manutenzione e la riparazione della proprietà comune e pagano per questi servizi. Tutto i proprietari di appartamenti sono tenuti a rispettare i requisiti della legislazione amministrativa, nonché rispettare la Carta e le regole della HOA.

Nelle sue attività, un'associazione di proprietari di case si occupa di almeno due tipi di proprietà. In primo luogo, si tratta di proprietà comune dei proprietari dei locali in un condominio, allo scopo di gestire il quale viene creato l'HOA ( P.1 cucchiaio.135 LCDRF).

In secondo luogo, si tratta di proprietà della società situata all'interno o all'esterno del condominio ( P.1 cucchiaio.151 complesso residenzialeRF). Come distinguere tra la proprietà comune dei proprietari e la proprietà propria della HOA? Quali sono le conseguenze dell'assegnazione della proprietà a una categoria o a un'altra?

Trova le differenze

Gli oggetti di proprietà comune appartenenti ai proprietari dei locali della casa sul diritto di proprietà comune sono espressamente specificati nella legge ( Arte. 36 Complesso residenziale della Federazione Russa, comma 2 delle Norme per il mantenimento dei beni comuni). La caratteristica principale della proprietà comune è la manutenzione di due o più locali in un condominio. È inoltre necessario tenere conto del legame indissolubile tra il diritto di proprietà dei locali della casa e il diritto di proprietà di una quota della proprietà comune, che rende impossibile trasferire i diritti sugli oggetti di proprietà comune separatamente dal trasferimento di diritti sui locali residenziali ( Arte. 37 Complesso residenziale della Federazione Russa). Di conseguenza, i beni comuni della casa non possono appartenere alla società. Con decisione dell'assemblea generale dei proprietari dei locali di un condominio, gli oggetti possono essere trasferiti alla società per l'uso, ma non per la proprietà.

Decidiamo sulla proprietà che potrebbe essere di proprietà dell'HOA. Il diritto di associazione dichiarato in Arte. 151 Codice degli alloggi della Federazione Russa, - possedere beni mobili e immobili - deriva dallo status intrinseco della HOA come persona giuridica. Questa proprietà è contabilizzata dalla società come parte delle immobilizzazioni ed è necessaria per il normale funzionamento dell'organizzazione. Tali beni comprendono, ad esempio, un ufficio (locali non residenziali), arredi per ufficio (tavoli, sedie, attrezzature per ufficio) e altri beni che supportano le attività dell'HOA (attrezzature domestiche, materiali da costruzione, materiali di consumo, con l'aiuto dei quali la manutenzione e la riparazione della proprietà comune è effettuata da una società di dipendenti a tempo pieno). Tuttavia, lo scopo funzionale dell’immobile non è il criterio decisivo per classificarlo come patrimonio collettivo. Pertanto, spesso i locali utilizzati dalla società come ufficio sono di proprietà comune dei proprietari dei locali della casa e vengono ceduti alla società in affitto o in uso gratuito.

La proprietà propria della HOA e la proprietà comune dei proprietari dei locali della casa hanno fonti di formazione diverse. La HOA acquisisce la propria proprietà utilizzando le quote associative dei suoi compagni. Inoltre, i membri della partnership hanno il diritto di trasferire la proprietà (ad esempio un computer) direttamente alla HOA. Allo stesso tempo, grazie ai contributi mirati di tutti i proprietari dei locali (indipendentemente dall'appartenenza), vengono creati nuovi oggetti di proprietà comune.

L'appartenenza dell'immobile alla società deve essere documentata (al momento dell'acquisto dell'immobile deve essere indicato come acquirente l'HOA; al momento del trasferimento dell'immobile si può stipulare un accordo corrispondente). Per quanto riguarda gli immobili è decisiva la disponibilità dei documenti del titolo. Ad esempio, un certificato di registrazione statale della proprietà di locali non residenziali (ufficio), dove nella colonna "Oggetto di legge" viene nominato l'HOA.

Per quanto riguarda i beni comuni si segnala quanto segue. Non è esclusa la possibilità per i proprietari degli immobili di apportare migliorie ai beni comuni e di realizzare nuove strutture. Ad esempio, costruisci un parco giochi per bambini su un terreno vicino alla casa, installa una barriera e una cabina di sicurezza all'ingresso dell'area locale, oppure una recinzione e un cancello. Ed è in questi casi che si pone il problema della distinzione tra il patrimonio comune dei proprietari e il patrimonio proprio della società.

Creiamo nuovi oggetti di compagni, ma non partenariati!

I nuovi oggetti di proprietà comune non compaiono da soli. Di norma, l'iniziatore della loro apparizione è l'HOA, che svolge un lavoro esplicativo con i proprietari, formalizza le decisioni appropriate, raccoglie denaro dai proprietari e attrae un appaltatore. Di conseguenza, l'intero pacchetto di documenti viene rilasciato alla HOA. Le spese compaiono nella contabilità HOA. Ciò significa che la società diventa proprietaria del nuovo immobile? Sicuramente no!

In primo luogo, tutte le decisioni relative alla proprietà comune, compresa la creazione di nuove strutture, devono essere prese dall'assemblea generale dei proprietari dei locali in un condominio ( pag. 1 punto 2 art. 44 Complesso residenziale della Federazione Russa).

In secondo luogo, vengono costruite nuove strutture per servire tutte le aree della casa.

In terzo luogo, la creazione di nuove strutture è finanziata dai proprietari.

E solo nel caso in cui i segni menzionati siano assenti, possiamo parlare della creazione di una proprietà propria della HOA. Ad esempio, i membri di una HOA decidono di installare una porta d'ingresso metallica nell'ufficio dell'associazione a spese delle quote associative: la porta diventa di proprietà della HOA. Confronta: in un'assemblea generale dei proprietari dei locali di una casa, viene presa la decisione di installare porte metalliche negli ingressi a spese dei proprietari: le porte sono proprietà comune condivisa dei residenti della casa.

L'“appropriazione” dei beni comuni di nuova creazione da parte della società si spiega con i seguenti motivi. L'HOA è il rappresentante di tutti i proprietari. È molto conveniente registrare tutte le proprietà a un rappresentante e non a molti proprietari. Ma anche se si desidera registrare la proprietà a nome dei legittimi proprietari (residenti della casa), ciò sembra difficile da fare. Attualmente, la forma di un documento contabile tecnico per un condominio contenente un elenco di tutti gli oggetti di proprietà comune non è stata approvata a livello legislativo. L'assenza di questo documento, innanzitutto, rende impossibile per lo Stato registrare il diritto di proprietà comune di beni comuni in un condominio che sia immobiliare. Tale lacuna nella legislazione è particolarmente acuta quando i beni situati all'esterno di un condominio sono classificati come proprietà di determinate persone. Ciò include un appezzamento di terreno (area adiacente) e gli oggetti che si trovano su di esso (parco giochi per bambini, barriera, ecc.).

Pertanto, la registrazione di qualsiasi oggetto come proprietà di un HOA, sebbene vada contro i requisiti della legislazione sugli alloggi, è attualmente il modo più affidabile e semplice per legalizzare i diritti di proprietà. Esiste anche un modo "complesso": registrare la proprietà come proprietà comune dei proprietari dei locali della casa (quando il diritto di proprietà comune non ha uno stretto legame con il diritto di proprietà dei locali) utilizzando il diritto civile.

Tuttavia, il metodo “semplice” non è impeccabile ed è irto di alcune insidie, poiché l’HOA non solo ha diritti diversi in relazione alla proprietà comune dei proprietari e alla propria proprietà, ma ha anche delle responsabilità. Parliamo innanzitutto della tassazione degli immobili.

Imposta sulla proprietà organizzativa

Secondo Arte. 373 Codice Fiscale della Federazione Russa Le organizzazioni russe sono riconosciute come contribuenti delle tasse sulla proprietà. La HOA è un'organizzazione senza scopo di lucro, un'associazione di proprietari di locali in un condominio per la gestione congiunta di un complesso di beni immobili in un condominio, garantendo il funzionamento di questo complesso, la proprietà, l'uso e, entro i limiti stabiliti dalla legge, disposizione di beni comuni in un condominio ( comma 1 art. 135 Codice degli alloggi della Federazione Russa).

Oggetto di tassazione sono i beni mobili e immobili (compresi quelli ceduti per possesso temporaneo, uso, cessione, gestione fiduciaria, conferiti ad attività comuni o ricevuti in base a un accordo di concessione), iscritti in bilancio come immobilizzazioni secondo le modalità stabilite per il mantenimento registrazioni contabili.contabilità ( comma 1 art. 374 Codice Fiscale della Federazione Russa).

Seguendo le istruzioni dirette della legge, l'HOA deve riflettere la proprietà di sua proprietà nei propri registri contabili e pagare le tasse. In pratica, la situazione è tale che le società di persone si assumono responsabilità eccessive, riflettendo nei rendiconti finanziari non solo la propria proprietà (che l'HOA potrebbe non avere affatto!), ma anche la proprietà comune dei proprietari dei locali della casa, e anche locali residenziali e non residenziali questi proprietari. Considerando che nella situazione in esame i dati contabili costituiscono la base per la rendicontazione fiscale, riflettere la proprietà dei proprietari nella rendicontazione della società di persone comporta un onere fiscale eccessivo per quest'ultima.

Quanto precede e confermato nell'art Lettera del Ministero delle Finanze della Federazione Russa del 01.02.2006 n.  03‑06‑01-04/08 ,la riflessione degli oggetti di proprietà comune dei proprietari nel bilancio della HOA è illegale. Alcuni esperti consentono la contabilità fuori bilancio di oggetti che non appartengono alla HOA (ciò consente di organizzare il controllo sulla disponibilità e sulla sicurezza della proprietà dei proprietari utilizzando mezzi contabili). Tuttavia, anche l’illecita rappresentazione della proprietà nel bilancio di una HOA non comporta l’obbligo della società di pagare l’imposta sulla proprietà.

Gli arbitri si schierano inoltre dalla parte della HOA, soddisfacendo le loro richieste di invalidare le decisioni delle autorità fiscali sull'accertamento aggiuntivo delle imposte sulla proprietà ( Risoluzione del Servizio federale antimonopolio ZSO del 17 agosto 2005 n.  F04-5249/2005(13874‑A70-15), FAS PO del 04/11/2006 n.  A72-7134/05-14/15, FAS NWZ del 24 maggio 2005 n.  A26-12440/04-23, FAS Regione del Caucaso settentrionale del 23 luglio 2008 n.  F08-4150/2008,del 07/03/2008 n.  F08-3747/2008).

Tassa territoriale

Alcuni HOA, di propria iniziativa, e più spesso sotto la pressione dell'autorità fiscale, pagano le tasse fondiarie. Sottolineiamo che non dovrebbero farlo, come ha confermato il Ministero delle Finanze Lettera del 13 settembre 2007 n.  03‑11‑04/2/224 . L'obbligo di pagare l'imposta fondiaria spetta ai proprietari del terreno ( comma 1 art. 388 Codice Fiscale della Federazione Russa). In nessun caso l'HOA può diventare proprietario di un terreno (territorio adiacente), nonché proprietario di altri oggetti di proprietà comune. Prima di ricevere il passaporto catastale (pianta) del terreno, il comune può affittarlo al partenariato. In questo caso, l'HOA può pagare l'affitto, ma non l'imposta fondiaria. I materiali provenienti dalla pratica giudiziaria confermano anche che gli HOA non sono contribuenti dell'imposta fondiaria ( RisoluzionePresidenza della Corte Suprema Arbitrale della Federazione Russa del 20 marzo 2007 n.  14201/06 ). E dentro Delibera del 01.10.2008 n.  Ф09-6951/08‑С3 FAS UO ha respinto l'argomentazione dell'ispettore secondo cui la società è contribuente dell'imposta fondiaria fino alla registrazione del diritto di proprietà comune di un terreno per i proprietari di locali in un condominio, in quanto non basata sulla legge.

Ovviamente è più conveniente e più semplice per le autorità fiscali esigere il pagamento dell'imposta da una persona giuridica (che la calcolerà anche in modo indipendente) piuttosto che emettere avvisi fiscali a centinaia di privati. Ma anche se la HOA decidesse di pagare questa tassa per evitare un conflitto con l’ispettorato, non avrebbe altra fonte di finanziamento oltre ai contributi dei proprietari dei locali. Di conseguenza, la società dovrà “ripartire” l'importo totale dell'imposta fondiaria in proporzione alla quota del diritto di proprietà comune e addebitare l'imposta per il pagamento a ciascun proprietario. È qui che l'HOA incontrerà inevitabilmente problemi. In primo luogo, la partnership non ha il diritto di riscuotere le tasse dai cittadini: le tasse possono essere riscosse solo dallo Stato rappresentato da un organismo appositamente autorizzato (vedi. Lettera del Ministero delle Finanze della Federazione Russa del 23 marzo 2009 n.  03‑02‑08/18 ). In secondo luogo, tra i proprietari ci sarà sicuramente una persona che ha il diritto di ridurre la base imponibile in conformità con clausola 5 art. 391 Codice Fiscale della Federazione Russa o per un beneficio in conformità con la legislazione locale e rifiutando di effettuare un pagamento per coprire le spese dell'HOA per il pagamento dell'imposta fondiaria.

Responsabilità della HOA in relazione alla proprietà comune dei proprietari dei locali della casa

Come segue da comma 1 art. 135 Codice degli alloggi della Federazione Russa, viene creata un'associazione di proprietari di case per la gestione efficace dei beni comuni. In assenza di un elenco chiaro degli oggetti di proprietà comune, la gestione è a dir poco difficile (non si sa quale degli oggetti si farà conoscere oggi). Prima che il documento tecnico di registrazione della casa venga approvato a livello legislativo, i proprietari hanno il diritto di determinare autonomamente la composizione della proprietà comune della casa ( comma 1 delle Norme per il mantenimento dei beni comuni, Lettera del Ministero dello Sviluppo Regionale della Federazione Russa del 4 aprile 2007 n.  6037-RM/07 "Sulla determinazione dell'elenco dei beni comuni dei proprietari di locali in un condominio"). Sembra che l'HOA dovrebbe avviare un'assemblea generale per compilare tale elenco.

L'approvazione della composizione della proprietà comune è necessaria al fine di controllare le ulteriori attività della HOA. Inoltre, la partnership non dovrebbe essere percepita come un organismo eternamente funzionante: il “potere” può cambiare. E affinché la modifica avvenga nel rispetto della legge e con perdite minime, è consigliabile disporre di quanti più documenti possibili contenenti informazioni sulla composizione e sui cambiamenti della proprietà comune durante la gestione della casa da parte della HOA . Aggiungiamo che i documenti sono la migliore conferma delle reali attività della partnership quando si comunica con i proprietari. Diamo un'occhiata a quali documenti potrebbero essere.

Secondo clausola 11 delle Norme per il mantenimento dei beni comuni il contenuto comprende, tra le altre cose, ispezioni dei beni comuni, garantendo l'identificazione tempestiva della non conformità dei beni comuni ai requisiti legali, delle minacce alla sicurezza della vita e della salute dei cittadini. La frequenza di tali ispezioni è determinata in modo indipendente dall'HOA. Sulla base dei risultati di ciascuna ispezione, viene redatto un atto che costituirà la base per prendere una decisione sulla conformità o non conformità dei beni comuni ispezionati (elementi di proprietà comune) ai requisiti della legislazione russa Federazione, i requisiti per garantire la sicurezza dei cittadini, nonché sulle misure (eventi) necessarie per eliminare i difetti rilevati (malfunzionamenti, danni) ( clausola 14 delle Norme per il mantenimento dei beni comuni).

Sembra che la HOA abbia il diritto di redigere rapporti di ispezione sia durante le ispezioni programmate che in casi eccezionali (ad esempio, in caso di danneggiamento o furto di beni comuni). Redatto l'atto, l'HOA lo presenta all'attenzione dei proprietari affinché questi ultimi possano prendere le opportune decisioni. Se vengono rilevati danni o usura della proprietà, l'assemblea generale dei proprietari dei locali deciderà di eseguire il tipo di riparazione appropriato ( paragrafo 18, 21 Norme per il mantenimento dei beni comuni). Se la proprietà viene danneggiata da terzi, i proprietari hanno il diritto di decidere di adire il tribunale per tutelare i propri diritti. Sottolineiamo che sono i proprietari che devono prendere le decisioni e l'HOA deve attuarle. La necessità di consolidare la volontà dei proprietari è dovuta al fatto che, nei casi in esame, le decisioni dell'assemblea generale devono rivedere i pagamenti dei proprietari per la manutenzione e la riparazione dei beni comuni. Il solo desiderio di cameratismo non è sufficiente per questo.

Riassumiamo tutto quanto sopra. Viene creata una HOA allo scopo di gestire un complesso immobiliare in un condominio (proprietà comune). Durante l'esistenza della HOA, è possibile che compaiano nuovi oggetti di proprietà comune. Per quanto riguarda questi oggetti si pone il problema di distinguere tra i diritti di proprietà della società e i diritti di proprietà comune dei proprietari dei locali per gli oggetti di nuova creazione.

Va tenuto presente che la società non può essere proprietaria di un bene comune in un condominio. Riflettere questi oggetti nei registri contabili della HOA come immobilizzazioni è inaccettabile, poiché potrebbe portare alla riscossione illegale di imposte da parte della partnership. Sottolineiamo che nel rendiconto finanziario è necessario riflettere solo la proprietà propria della HOA, che potrebbe non esistere!

In relazione alla propria proprietà, la HOA deve effettuare un inventario secondo le modalità generali previste dall'attuale normativa contabile. Per quanto riguarda gli oggetti di proprietà comune, il controllo sulla loro presenza e stato inizia con l'approvazione da parte dell'assemblea generale di un elenco di tali oggetti (per un HOA bisogna sapere cosa gestire) e si effettua attraverso ispezioni periodiche, i cui risultati si riflettono negli atti. Il rapporto di ispezione diventa la base su cui i proprietari possono prendere le decisioni appropriate. L'associazione dei proprietari di casa si impegna a mettere in atto le decisioni prese dai proprietari dei locali. È anche possibile organizzare la contabilità fuori bilancio dei beni comuni al fine di generare informazioni indipendenti in una forma conveniente per gli utenti segnalanti.

Approvato con decreto del governo della Federazione Russa del 13 agosto 2006 n. 491.

Dall'editore. Per determinare se una particolare proprietà è proprietà HOA o proprietà comune dei proprietari, provare a rispondere alla domanda: se i proprietari cambiano il modo in cui sono gestiti, quale sarà il destino di questa proprietà? Ad esempio, quando si sceglie un'organizzazione di gestione come modalità di gestione di una casa, i computer HOA e le persiane alle finestre dei locali HOA, così come le attrezzature per la pulizia, ovviamente non diventeranno proprietà che l'organizzazione di gestione è chiamata a gestire, proprio come questi oggetti non diventeranno di suo uso o proprietà, pertanto appartengono alla HOA.

Sebbene, ai sensi della clausola 5 del Decreto del Governo della Federazione Russa del 13 agosto 2006 n. 491, il Ministero dello Sviluppo Economico avrebbe dovuto approvare la procedura per determinare la composizione della proprietà comune in un condominio e la forma del documento tecnico contabile relativo a tali immobili entro il 1° ottobre 2006.

Questa opinione è stata espressa da A. D. Marchenko (ispettore fiscale statale del dipartimento delle risorse, della proprietà e di altre tasse del Servizio fiscale federale per la regione di Omsk) sul sito web del Servizio fiscale federale per la regione di Omsk.

I proprietari di locali non residenziali spesso si rifiutano di pagare per la manutenzione e la riparazione della proprietà comune di un condominio. Questa è una posizione sbagliata: dovrebbero pagare la manutenzione e le riparazioni allo stesso modo dei proprietari di immobili residenziali. Scopri perché.

Obbligo di pagare la manutenzione e la riparazione delle apparecchiature visive nel condominio

Le organizzazioni di gestione emettono fatture ai proprietari di locali non residenziali per la manutenzione e la riparazione della proprietà comune dei condomini. I proprietari di tali locali si rifiutano di pagare i documenti di pagamento ricevuti, adducendo che non hanno alcun rapporto contrattuale con la società di gestione.

La proprietà comune in un condominio appartiene ai proprietari dei locali secondo il diritto di proprietà comune, ai sensi del comma 1, parte 1, art. 36 Codice degli alloggi della Federazione Russa. La proprietà comune dei condomini comprende i locali che non fanno parte di appartamenti e sono destinati a servire più di una stanza in tale edificio:

• pianerottoli tra appartamenti;
• scale;
• ascensori;
• ascensore e altri pozzi;
• corridoi;
• pavimenti tecnici;
• soffitte;
• seminterrati con linee di servizio;
• altre apparecchiature che servono più di una stanza.

Ciascun partecipante alla proprietà comune è obbligato, in proporzione della sua quota, a partecipare al pagamento delle tasse, dei canoni e degli altri pagamenti sulla proprietà comune, nonché alle spese della sua manutenzione e conservazione (articolo 249 del codice civile). la Federazione Russa).

I proprietari di locali in condomini sopportano l'onere delle spese per il mantenimento della proprietà comune in un condominio (parte 1 dell'articolo 39 del Codice degli alloggi della Federazione Russa).

Ai sensi della parte 2 dell'art. 154 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa, il pagamento per i locali residenziali e le utenze del proprietario dei locali in un condominio comprende il pagamento per i servizi e i lavori sulla gestione di tale casa, per la manutenzione e le riparazioni continue della proprietà comune in un appartamento edificio, per le risorse di servizio consumate durante l'uso e la manutenzione degli edifici pubblici in un condominio.

L'obbligo del proprietario di pagare le spese di manutenzione e riparazione non è condizionato dall'esistenza di un rapporto contrattuale con l'organizzazione di gestione. Questa conclusione può essere trovata nel paragrafo 24 della Revisione della pratica giudiziaria sull'applicazione della legislazione della Federazione Russa sul sistema contrattuale nel campo degli appalti di beni, lavori, servizi per soddisfare le esigenze statali e comunali, approvata dal Presidium di la Corte Suprema della Federazione Russa il 28 giugno 2017.

In virtù della parte 2.3 dell'art. 161 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa e paragrafo 10 del Decreto del Governo della Federazione Russa del 13 agosto 2006 n. 491, esecuzione di lavori e fornitura di servizi per il mantenimento della proprietà comune di un appartamento la costruzione è obbligatoria per l'organizzazione di gestione in conformità con la legislazione della Federazione Russa. L'AM non può rifiutarsi di eseguire tali lavori e fornire servizi anche se non è stato concluso un contratto statale o comunale.

Il fatto che il proprietario di locali non residenziali non abbia agito per concludere un contratto per adempiere all'obbligo di sostenere le spese per la proprietà comune non lo esenta dall'obbligo di pagare il canone adeguato.

Pertanto, il proprietario di un locale non residenziale situato in un condominio, in virtù delle disposizioni dirette della legge, è tenuto a sostenere le spese di mantenimento della proprietà comune, salvo diversa disposizione della legge o del contratto.

Recupero crediti da proprietari di locali non residenziali

I proprietari di locali non residenziali in condomini sono tenuti a pagare per l'alloggio e i servizi comunali secondo le stesse regole dei proprietari di locali residenziali. L'organizzazione di gestione può richiedere al proprietario di locali non residenziali di pagare tempestivamente le spese per la manutenzione e la riparazione della proprietà comune di un condominio.

Se il proprietario di un locale non residenziale rifiuta di pagare l'organizzazione di gestione per la manutenzione e la riparazione della proprietà comune, dovresti prima provare a risolvere la questione in modo amichevole e spiegare al proprietario del locale non residenziale perché è obbligato a pagare per la manutenzione e la riparazione dei locali residenziali: inviare pagamenti di debiti, lettere o cercare di concludere un accordo sulla restituzione del debito.

Se il proprietario si rifiuta di pagare le fatture, la società di gestione deve procedere al recupero crediti preliminare: prima di presentare ricorso al tribunale, il debitore deve presentare una domanda chiedendo il pagamento del debito su base volontaria. Secondo la parte 5 dell'art. 4 del Codice di procedura arbitrale della Federazione Russa, il debitore è tenuto a rispondere a tale richiesta entro 30 giorni di calendario.

Se il debitore rifiuta o non risponde affatto al reclamo, l'organizzazione di gestione può presentare reclamo in tribunale. La Corte Arbitrale esamina tali richieste. Ma succede che le controversie giungono alla Corte Suprema della Federazione Russa.

Un esempio di tale controversia è riportato nella sentenza della Corte Suprema della Federazione Russa del 28 novembre 2017 nel caso n. 305-ES17-10430. In esso, la corte ha indicato che l'organizzazione di gestione può recuperare il debito per la manutenzione e la riparazione della proprietà comune dal proprietario dei locali non residenziali.

conclusioni

Sia i proprietari di locali residenziali in condomini che i proprietari di locali non residenziali devono pagare le spese di manutenzione e riparazione. L'importo di tale pagamento è stabilito in proporzione alla quota del partecipante alla proprietà comune della proprietà comune del condominio.

La mancata conclusione di un accordo tra l'organizzazione di gestione e il proprietario dei locali residenziali non esonera il proprietario dall'obbligo di pagare le spese per la manutenzione e la riparazione dei beni comuni nel condominio.