Læs artiklen til slutningen, og du vil forstå, at du bør samarbejde med vores virksomhed om at skabe TSN i lejligheder af følgende grunde:

Lejligheder er eliteboliger, som i kraft af loven har status som erhvervslokaler.

Siden ikrafttrædelsen af ​​Den Russiske Føderations boligkodeks har ejere af boliger i lejlighedsbygninger fået ret til at forene sig i sammenslutninger af husejere eller boligkooperativer. I 2014-2016 blev der foretaget ændringer i Den Russiske Føderations civile lovbog, der påvirkede non-profit sammenslutninger af borgere. HOA (boligejerforeningen) er blevet en af ​​formerne for TSN (ejendomsejerforeninger).

Det er meget vigtigt at forstå, at det på nuværende tidspunkt er umuligt at oprette en HOA, kun TSN oprettes. Ejendomsejerforeninger er reguleret af Den Russiske Føderations civile lovbog. Men der er kun tre artikler om TSN i den mest generelle form. De kan ikke regulere aktiviteterne for alle typer TSN. Den Russiske Føderations civile lovbog henviser os til særlige love: til Den Russiske Føderations boligkodeks, som regulerer HOAs aktiviteter, og til den føderale lov af 15. april 1998 nr. andet

Bemærk venligst, at loven ikke giver mulighed for andre former for TSN undtagen HOA eller SNT / DNT / ONT! Der er en stor misforståelse, at der er en særskilt type - TSN i ikke-beboelsesbygninger. Denne type TSN er ikke fastsat ved lov. Oprettelse og drift af TSN i lejligheder er ikke direkte reguleret i nogen lov. I sådanne tilfælde anvendes lovens analogi i retspraksis.

ANALOGI AF LOVEN

Problemet med huller i loven blev delvist løst i 2009 af Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol, som udstedte plenumsdekret nr. 64 af 23. juli 2009 "Om nogle spørgsmål om praksis med at overveje tvister om rettighederne til ejere af lokaler til en bygnings fælles ejendom”.

I denne bekendtgørelses paragraf 1 hedder det: ”Forholdet mellem ejere af lokaler beliggende i en ikke-beboelsesbygning, der hidrører fra fælles ejendom i en sådan bygning, er ikke direkte reguleret ved lov. I overensstemmelse med stk. 1 i artikel 6 i Den Russiske Føderations civile lovbog er lovgivningsnormerne, der regulerer lignende forhold, især artikel 249, 289, 290 i Den Russiske Føderations civile lovbog, omfattet af disse relationer.

Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol anerkendte muligheden for at anvende reglerne, der sigter på at regulere forholdet mellem ejere af boliger til ejere af ikke-beboende lokaler (artikel 289, 290 i Den Russiske Føderations civillovbog).

Klausul 6 henviser til proceduren for at træffe generelle beslutninger fra ejerne af lokalerne i dekretet, ifølge hvilken, efter beslutning fra ejerne af lokalerne, taget på den måde, der er foreskrevet i artikel 44-48 i den russiske boligkodeks Federation, kan der etableres en ordning for brug af bygningens fælles ejendom, især individuelle fælles lokaler.

Hertil kommer, at paragraf 41 i dekretet fra Plenum for Den Russiske Føderations højesteret af 23. juni 2015 nr. 25 “Om domstolenes anvendelse af visse bestemmelser i afsnit I i del I af den russiske civillovbog Federation" siger direkte: "I overensstemmelse med stk. 1 i artikel 6 i Den Russiske Føderations civile lovbog er forholdet mellem ejere lokaler beliggende i en ikke-beboelsesbygning, der stammer fra fælles ejendom i en sådan bygning, underlagt anvendelsen af lovgivningsnormer, der regulerer lignende forhold, især artikel 249, 289 og 290 i Den Russiske Føderations civile lov og 44-48 i LC RF.

Lejlighedsejere har således ret til, ligesom lejlighedsejere, at afholde generalforsamlinger, som er reguleret af §§ 44-48 i LC RF. Denne opfattelse blev delt af både den tidligere eksisterende højesteret for voldgift i Den Russiske Føderation og den eksisterende højesteret i Den Russiske Føderation.

DEN FØRSTE PRAKSIS AT ANVENDE LOVENS ANALOGI

Som regel pålægger bygherren et administrationsselskab at levere forsyningsselskaber og andre relaterede tjenester til ejerne. Der opstår ofte uenigheder mellem ejerne og et sådant administrationsselskab, som de er tvunget til at løse i retten. Således vandt forretningscentret "Kupechesky Dvor" (Rostov-on-Don) i 2010 en retssag, hvor retten bekræftede legitimiteten af ​​mødet og ejernes ret til at ændre formen for bygningsforvaltning. I dette tilfælde udfordrede et administrationsselskab, der er tilknyttet udvikleren, muligheden for at anvende Den Russiske Føderations boligkode på forholdet mellem ejerne af forretningscentret. Dette var den første retsafgørelse, hvor en tvist om ledelsen af ​​en ikke-beboelsesbygning blev behandlet i en voldgiftsdomstol i overensstemmelse med normerne i Den Russiske Føderations boligkode. Retten motiverede afgørelsen ved dekret fra Plenum for Den Russiske Føderations Højeste Voldgiftsdomstol nr. 64. Appelretten støttede også fuldt ud argumenterne fra retten i første instans om muligheden for at anvende normerne i boligloven for Den Russiske Føderation efter analogi og generalforsamlingens kompetence.

VOLDGIFTSPRAKSIS

Anvendelsen af ​​lovens analogi ses i mange retsafgørelser. Her er en kort liste over dem:

I afgørelsen fra voldgiftsretten i Sverdlovsk-regionen af ​​19. april 2016 i sag N A60-52474 / 2015 udtalte retten direkte:

"Tredje afsnit i punkt 1 i dekretet fra Plenum for Den Russiske Føderations Højeste Voldgiftsdomstol af 23. juli 2009 N 64 "Om nogle spørgsmål om praksis med at overveje tvister om rettigheder for ejere af lokaler til fælles ejendom af en bygning” bestemmer, at forholdet mellem ejere af lokaler beliggende i en ikke-beboelsesbygning, der hidrører fra fællesejendom i en sådan bygning, ikke er direkte reguleret ved lov. Derfor, i overensstemmelse med stk. 1 i artikel 6 i Den Russiske Føderations civile lovbog, er lovgivningsnormerne, der regulerer lignende forhold, herunder normerne for boliglovgivning, underlagt de nævnte forhold.

I afgørelsen fra voldgiftsretten i Urals-distriktet af 7. august 2015 N F09-5861/15 i sag N A60-53557/2014 udtalte retten:

”Under sådanne omstændigheder og også under hensyntagen til, at beslutningstagning, uanset størrelsen af ​​andelen i den fælles ejendomsret til fælles ejendom i bygningen, stiller ejerne af lokalerne i en ulige stilling og krænker princippet om lighed for deltagere i civilretlige forhold (klausul 1, artikel 1 i civilretten i Den Russiske Føderation) til forhold, der hidrører fra fælles ejendom i en sådan bygning, med hensyn til proceduren for at bestemme antallet af stemmer og tilstedeværelsen af ​​et beslutningsdygtigt forhold, gælder boliglovgivningens normer som normer, der regulerer lignende forhold.

I afgørelsen fra Voldgiftsretten i Central District af 15. juli 2015 N F10-1655 / 2015 i sag N A35-5554 / 2014 udtalte retten:

"Når domstolene behandler tvister i forbindelse med fastlæggelsen af ​​den juridiske ordning for den fælles ejendom i en bygning, hvor lokalerne ejes af flere personer, skal domstolene tage hensyn til, at forholdet mellem ejerne af lokaler beliggende i et ikke-bolig bygning hidrørende fra den fælles ejendom i en sådan bygning ikke udtrykkeligt afregnes.

Derfor, i overensstemmelse med del 1 af artikel 6 i Den Russiske Føderations civile lovbog, er lovgivningsnormerne, der regulerer lignende forhold, især artikel 249, 289, 290 i Den Russiske Føderations civile lovbog, underlagt de nævnte forbindelser .

Artikel 249 i Den Russiske Føderations civile lovbog bestemmer, at hver deltager i delt ejerskab er forpligtet til, i forhold til sin andel, at deltage i betalingen af ​​skatter, gebyrer og andre betalinger på fælles ejendom samt i udgifterne til vedligeholdelse og bevare den. Ejeren af ​​et særskilt lokale i bygningen har således i medfør af loven fælles ejendomsret til den fælles ejendom i den omtvistede bygning.

I henhold til stk. 1 i artikel 246 i Den Russiske Føderations civile lovbog udføres afhændelsen af ​​ejendom i delt ejerskab efter aftale med alle dets deltagere. Efter beslutning fra ejerne af lokalerne kan der etableres en ordning for brug af fælles ejendom.

I kraft af paragraffer, paragraf 1, 6 i dekretet fra Plenum for Den Russiske Føderations Højeste Voldgiftsdomstol af 23. juli 2009 N 64 "Om nogle spørgsmål om praksis med at overveje tvister om rettighederne for ejere af lokaler til bygningens fælles ejendom", skal de relevante normer anvendes på de forhold, der er opstået mellem parterne analogt med Den Russiske Føderations boliglov om beslutningstagning fra ejerne af en lejlighedsbygnings lokaler, der fastsætter en særlig procedure for at træffe sådanne beslutninger.

I dekretet fra den føderale antimonopoltjeneste i Moskva-distriktet dateret 20. september 2012 N A40-121423 / 11-136-700 angav retten:

“Retten fandt det muligt at anvende normerne i del 2, 3 i art. 161 ZhK RF at ejerne af lokaler i en lejlighedsbygning på en generalforsamling skal vælge en af ​​måderne at administrere en lejlighedsbygning på; efter beslutning fra generalforsamlingen for ejere af lokalerne kan ledelsesmetoden til enhver tid ændres; generalforsamlingens beslutning om valg af ledelsesmetode er bindende for alle ejere af lokaler i en lejlighedsbygning.

ANALYSE AF RETSPRAKSIS

De citerede domme er langt fra de eneste. Andre domstole overholder en lignende anvendelse af normerne i Den Russiske Føderations civile lovbog og Den Russiske Føderations boligkodeks i forhold til ikke-beboelsesbygninger, med henvisning til dekretet fra Plenum for Højesteret Voldgiftsdomstol nr. 64. Domstolene anvender med sikkerhed artiklerne 44-48 i Den Russiske Føderations boligkodeks i forhold til ikke-beboelsesbygninger.

Derudover gik retten i den sidste af de ovennævnte afgørelser videre og anvendte analogt del 2, 3 i art. 161 i Den Russiske Føderations boligkode: "... ejerne af lokaler i en lejlighedsbygning på en generalforsamling skal vælge en af ​​måderne at administrere en lejlighedsbygning på; efter beslutning fra generalforsamlingen for ejere af lokalerne kan ledelsesmetoden til enhver tid ændres; generalforsamlingens beslutning om valg af ledelsesmetode er bindende for alle ejere af lokaler i en lejlighedsbygning ..."

KONTROLMYNDIGHED

Som tidligere nævnt, punkt 41 i resolutionen fra Plenum for Højesteret i Den Russiske Føderation dateret 23. juni 2015 nr. 25 “På anmodning fra domstolene om visse bestemmelser i afsnit I i del I af Civil Code of the Civil Code. Den Russiske Føderation" siger direkte: "I overensstemmelse med stk. 1 i artikel 6 i Den Russiske Føderations civile lovbog er forholdet mellem ejerne af lokaler beliggende i en ikke-beboelsesbygning, der stammer fra fælles ejendom i en sådan bygning, underlagt anvendelsen af normerne for lovgivning, der regulerer lignende forhold, især artikel 249, 289 og 290 i Den Russiske Føderations civile lov og 44-48 i LC RF.

Ejerne af ikke-beboelseslokaler har således ret til at oprette en TSN, relationer mellem dem er bygget inden for rammerne af civilloven og specifikke artikler i LCD.

Artikel 20 i Den Russiske Føderations boligkode (statslig boligtilsyn, kommunal boligkontrol og offentlig boligkontrol) finder anvendelse på disse forbindelser, hvis TSN oprettes i overensstemmelse med art. 44-48 i LCD og følgelig, med hensyn til oprettelse, overholdelse af kravene i charteret og proceduren for afholdelse af en generalforsamling af ejere, vil de blive kontrolleret, herunder af Statens Boligtilsyn.

Kontrolbeføjelser fra statens boliginspektorat over TSN i bolig- og ikke-beboelsesbygninger:

• kontrol med forvaltningsorganisationers overholdelse af reglerne for vedligeholdelse af fælles ejendom, proceduren for levering af offentlige tjenester;
• verifikation af legitimiteten af ​​vedtagelsen af ​​generalforsamlingen for ejere af lokaler i en lejlighedsbygning af en beslutning om at oprette en HOA (TSN);
• verifikation af overensstemmelsen af ​​charteret for HOA (TSN) og de ændringer, der er foretaget i det med kravene i lovgivningen i Den Russiske Føderation;
• verifikation af legitimiteten af ​​valget af generalforsamlingen for medlemmer af HOA (TSN) af bestyrelsesformanden og andre medlemmer af bestyrelsen for HOA (TSN);
• verifikation af lovligheden af ​​vedtagelsen af ​​generalforsamlingen for ejere af lokaler i en lejlighedsbygning, beslutningen om at vælge en juridisk enhed eller en individuel iværksætter for at indgå en aftale om ledelse af en lejlighedsbygning, lovligheden af ​​godkendelse af vilkårene for en sådan aftale og dens indgåelse.

Ejerforeningen vælges på generalforsamlingen for lejere under hensyntagen til flertallet af alle tilstedeværende (mindst 50 % + én stemme). I et sådant hus kan enhver ejer af objektet blive medlem. HOA udarbejder kontrakter med forskellige organisationer og laver også procedurer for levering af forsyningstjenester til lejlighedsejere.

Hvis lejerne har valgt ledelse gennem administrationsselskabet (administrationsselskabet), er det i henhold til kontrakten ansvarlig. HOA garanterer korrekt ejerskab, brug og bortskaffelse af ejendommen i flerlejlighedsbygningen og leverer alle tjenester til ejerne, der bor i bygningen.

Med personer, der ejer erhvervslokaler

Reference. I overensstemmelse med den retlige ramme, der eksisterer i vores land, er lokaler til ikke-beboelse autonome ejendomsobjekter, bekræftet af flere lovgivningsdokumenter.

Disse objekter omfatter lokaler i lofter, kældre, elevatorer, tage på bygninger, og derfor er de modsætninger, der nogle gange opstår, når disse lokaler er allokeret til privat ejendom, ganske forståelige. Trods alt juridisk set gør det ingen forskel, om lokalerne er levende eller ej, indbygget eller fastgjort - så længe det er en del af bygningen, og der udstedes teknisk pas.

For at koordinere forholdet mellem HOA og ejerne af ikke-beboende lokaler, der ikke er medlemmer af denne organisation, regulerer civilloven udførelsen af ​​en aftale.

Det bør angive visse betingelser for indeslutning af dette objekt. Følgende skal indgå i kontrakten:

Vedrørende udgifterne til drift af erhvervslokaler er lovfortolkningen her entydig. Det fremgår, at HOA tildeler indbetalinger og bidrag for hver deltager i interessentskabet og ejeren af ​​en erhvervsmæssig genstand afhængig af dennes andel i den kollektive ejendomsret.

Vigtig! Der er ikke retligt grundlag for at afgrænse udgifter mellem HOA-medlemmer og ejere af ubeboede lokaler.

Og det er ligegyldigt, om ejeren af ​​en genstand bruger elevatoren, taget eller indgangen til huset eller ej - medlem af HOA er forpligtet til at betale bidrag.

Med lejlighedsejere

Samspillet mellem HOA og boligejere opbygges løbende efter partnerskabet er dannet. Dannelsen af ​​sådanne relationer følger af loven og en skriftlig kontrakt.

Dermed overholdes boliglovgivningens normer. Forholdet til deltagerne i interessentskabet er baseret på charteret og de på generalforsamlingen vedtagne regler. Der indgås særskilte kontraktlige aftaler med dem, der ikke er medlemmer af HOA.

Ved udarbejdelse af en sådan aftale vil emnet for underskrift være fællesejendom, vedligeholdelse og reparation heraf. Følgende forhold er særligt fremhævet i aftalen:

Kontrakten udfærdiges i to eksemplarer, underskrevet af bestyrelsesformanden for interessentskabet, ejeren af ​​boligen, og herefter træder den i kraft.

Borgernes rettigheder og pligter

I forhold til lejligheden

Opmærksomhed! Ejeren har ret til efter eget skøn at eje, bruge og råde over den bolig, der tilhører ham.

Han kan stille en lejlighed til leje til en anden person. Og også at indgå en aftale med ham om gratis overnatning, men samtidig bør denne brug ikke krænke andre borgeres interesser.

Ud over rettighederne ejeren er forpligtet til at overholde de nødvendige boligforhold i lokalerne. Han har brug for at vedligeholde det boligområde, han bor i, i ordentlig form. Han skal respektere naboernes rettigheder og legitime interesser, følge reglerne for brug af lejlighedslokaler. Derudover er ejeren nødsaget til at afholde udgifterne til vedligeholdelse af fælles ejendom og lokaler.

Gælder ikke-beboelse

Deltagelse i et partnerskab, som er organiseret i huset, giver ret til ikke kun at deltage i mødet, men også til at træffe forskellige beslutninger, for eksempel om ikke-beboende lokaler. Det er medlemmerne af HOA, der bestemmer behovet for en concierge-takst, eller hvilke kosmetiske reparationer der skal udføres i lobbyen, korridoren eller trappeopgangen. Og dette påvirker direkte markedsværdien af ​​lejligheder i denne bygning.

I betragtning af den faktor, der det er interessentskabet, der administrerer lokalerne til fælles brug, lejere med hans støtte beslutter, hvordan de vil bruge loftet eller kælderen i deres hus. Og designet af det tilstødende territorium for partnerskabet vil tillade organisering af ikke kun parkering, men også en legeplads.

Reference. Ud over ydede bidrag kan statstilskud også være en indtægtskilde for interessentskabet.

For at gøre dette skal deltagerne huske, at de kommunale myndigheder, som er ejere af ikke-privatiserede lejligheder i bygningen, også er forpligtet til at dække udgifterne til vedligeholdelse af boligen, og i tilfælde af afslag har HOA ret til at opkræve en del af bidragene med magt.

Og også i overensstemmelse med art. 153 i Den Russiske Føderations civile lovbog partnerskabet kan igangsætte opførelsen af ​​yderligere faciliteter med den videre udvinding af indtægter fra dem. For eksempel er det tilladt, når alle tilladelser er udstedt, at knytte en butik eller cafe til en boligbygning og leje den ud: Det er meget muligt, at disse betalinger dækker størstedelen af ​​de kollektive udgifter.

Ejeren af ​​en privat virksomhed beliggende på husets område, uanset medlemskab af partnerskabet, er forpligtet til at bære forsyningsomkostninger og bruge penge på at holde fælles redskaber i god stand. En vigtig pointe er samtidig, hvad der indholdsmæssigt forstås ved udgifter til vedligeholdelse af fælles ejendom.

Denne præcisering skyldes art. 210 i Den Russiske Føderations civile lovbog, som siger, at ejeren af ​​anlægget bærer byrden med at vedligeholde lokaler og ejendom placeret i den, medmindre andet er angivet i HOA-aftalen.

Desuden er der ifølge art. 39 i Den Russiske Føderations boligkodeks er ejere af ubeboede lokaler forpligtet til at bære omkostningerne ved at opretholde kollektiv ejendom i en lejlighedsbygning. De bestemmes af egenkapitalandele i den fælles ejendomsret.

Hvilke dokumenter kræves for at give et partnerskab?

Vigtig! For at deltage i partnerskabet skal de, der ønsker at skrive en ansøgning og bekræfte deres ejerskabsrettigheder ved at indsende en rapport fra Unified State Register.

Understøttende dokumenter omfatter følgende kontrakter:

• køb;
• donationer;
• arv;
• livstidsdom og andre lignende dokumenter.

Samtidig skal man huske på, at alle uden udtræk fra Det Samlede Register ikke giver ejendomsret. Ansøgning og bilag indsendes til formanden for HOA's bestyrelse, og herefter behandles spørgsmålet om optagelse af et nyt medlem på et møde og forelægges generalforsamlingen.

Lejlighedsejere, der ikke ønsker at tilslutte sig HOA, indgår en aftale med ham om vedligeholdelse og reparation af fælles ejendom og betaler for disse ydelser. Alle lejlighedsejere er forpligtet til at overholde kravene i den administrative lovgivning, samt overholde chartret og reglerne for HOA.

Boligejerforeningen beskæftiger sig i sin virksomhed med mindst to typer ejendomme. For det første er dette fællesejendom for ejerne af lokaler i en lejlighedsbygning med det formål at administrere, hvilken HOA oprettes ( P.1 st.135 LCDRF).

For det andet er der tale om interessentskabets egen ejendom beliggende i eller uden for etageejendommen ( P.1 st.151 LCDRF). Hvordan skelner man mellem ejernes fælleseje og HOA's ejendom? Hvad er konsekvenserne af at henføre ejendom til en eller anden kategori?

Find forskelle

Genstande af fælles ejendom, der tilhører ejerne af lokaler i huset på grundlag af retten til fælles ejerskab, er direkte angivet i loven ( Kunst. 36 ZhK RF, § 2 i Regler for vedligeholdelse af fælles ejendom). Hovedtræk ved fælles ejendom er vedligeholdelsen af ​​to eller flere lokaler i en lejlighedsbygning. Det er også nødvendigt at tage højde for den uløselige forbindelse mellem ejendomsretten til lokaler i huset og ejerskabet af en andel i fælles ejendom, hvilket gør det umuligt at overføre rettigheder til fælles ejendomsobjekter adskilt fra overdragelse af rettigheder til boliger ( Kunst. 37 ZhK RF). Fællesgenstande i huset kan derfor ikke tilhøre interessentskabet. Efter beslutning truffet af generalforsamlingen for ejere af et lejlighedskomplekss lokaler kan genstande overdrages til interessentskabet til brug, men ikke til ejerskab.

Vi vil bestemme den ejendom, der kan ejes af HOA. Partnerskabsretten erklæret i Kunst. 151 ZhK RF, - at eje løsøre og fast ejendom - følger af status som juridisk enhed, der er iboende i HOA. Denne ejendom regnes af partnerskabet som en del af anlægsaktiver og er nødvendig for den normale funktion som organisation. En sådan ejendom omfatter for eksempel et kontor (ikke-beboelse), kontorinventar (borde, stole, kontorudstyr) og anden ejendom, der sikrer HOA's aktiviteter (husholdningsudstyr, byggematerialer, forbrugsartikler, ved hjælp af hvor vedligeholdelse og reparation af fællesejendom udføres af personalesammenslutninger). Ejendommens funktionelle formål er dog ikke et afgørende kriterium, når der henvises til interessentskabets ejendom. Så ofte er de lokaler, som interessentskabet bruger som kontor, fællesejendom for ejerne af lokalerne i huset og overdraget til interessentskabet til leje eller vederlagsfrit brug.

HOA's egen ejendom og den fælles ejendom for ejerne af lokaler i huset har forskellige kilder til dannelse. HOA erhverver sin egen ejendom med sine kammeraters kontingent. Derudover har medlemmer af partnerskabet ret til direkte at overføre ejendom (for eksempel en computer) til ejerskabet af HOA. Samtidig oprettes nye fællesejeobjekter med øremærkede bidrag fra alle ejere af lokaler (uanset medlemskab).

Det skal dokumenteres, at ejendommen tilhører interessentskabet (ved erhvervelse af ejendom skal HOA angives som køber, ved ejendomsoverdragelse kan der indgås en passende aftale). Med hensyn til fast ejendom er tilgængeligheden af ​​ejendomsretsdokumenter afgørende. For eksempel et certifikat for statslig registrering af ejerskab af ikke-beboelseslokaler (kontor), hvor HOA er navngivet i kolonnen "Subject of Law".

Vedrørende fælleseje bemærker vi følgende. Det er muligt for ejerne af lokalerne at foretage forbedringer af genstande af fælles ejendom, for at skabe nye genstande. Byg for eksempel en legeplads på jorden nær huset, installer en barriere og en sikkerhedsbod ved indgangen til lokalområdet eller et hegn og en port. Og det er i sådanne tilfælde, at problemet med at skelne mellem ejernes fælleseje og interessentskabets egen ejendom opstår.

Vi skaber nye objekter af kammerater, men ikke partnerskaber!

I sig selv dukker nye genstande af fælles ejendom ikke op. Som regel er initiativtageren til deres optræden HOA, som udfører forklarende arbejde med ejerne, udarbejder passende beslutninger, indsamler penge fra ejerne og tiltrækker en entreprenør. Som følge heraf er hele pakken af ​​dokumenter udarbejdet på HOA. Udgifter fremgår af regnskabet for HOA. Betyder det, at interessentskabet bliver ejer af den nye ejendom? Absolut ikke!

For det første skal alle beslutninger vedrørende fælleseje, herunder etablering af nye faciliteter, træffes af en generalforsamling for ejere af lokaler i en lejlighedsbygning ( pp. 1 s. 2 art. 44 ZhK RF).

For det andet bygges der nye faciliteter til at betjene alle husets lokaler.

For det tredje finansieres etableringen af ​​nye faciliteter af ejerne.

Og kun i tilfælde af, at disse tegn er fraværende, kan vi tale om oprettelsen af ​​deres egen ejendom af HOA. For eksempel beslutter medlemmer af HOA at installere en metalindgangsdør på partnerskabets kontor på bekostning af medlemskontingenter - døren bliver HOA's ejendom. Sammenlign: På generalforsamlingen for ejerne af lokalerne i huset besluttes der at installere metaldøre i indgangene på ejernes regning - dørene er fællesejendom for beboerne i huset.

Partnerskabets "tilegnelse" af nyoprettede genstande af fælles ejendom forklares af følgende grunde. HOA er repræsentant for alle ejere. Det er meget praktisk at registrere al ejendom for en repræsentant og ikke for mange ejere. Men selv hvis du ønsker at tinglyse ejendommen for de lovlige ejere (beboere i huset), synes det svært at gøre dette. På nuværende tidspunkt er formen for et regnskabsteknisk bilag for en etageejendom indeholdende en liste over alle fællesejendomsobjekter ikke godkendt på lovniveau. Fraværet af dette dokument gør det først og fremmest umuligt for statens registrering af retten til fælles delt ejendomsret til fælles ejendom i en lejlighedsbygning, som er fast ejendom. Et lignende hul i lovgivningen er især akut, når der henvises til visse personers ejendom beliggende uden for lejlighedsbygningen. Dette er både et landområde (husterritorium) og genstande placeret på det (en legeplads, en barriere osv.).

Registrering af eventuelle genstande i HOA's ejerskab er således, selv om det er i strid med boliglovgivningens krav, i øjeblikket den mest pålidelige og nemmeste måde at legitimere ejendomsretten på. Der er også en "vanskelig" måde - registrering af ejendom i fælles ejerskab af ejerne af lokalerne i huset (når retten til fælles fælles ejerskab ikke er tæt forbundet med ejendomsretten til lokalerne) ved hjælp af normerne for civile lov.

Den "simple" metode er dog ikke perfekt og er behæftet med nogle faldgruber, da HOA ikke kun har forskellige rettigheder i forhold til ejernes fælleseje og egen ejendom, men også har forpligtelser. Den første er beskatning af ejendom.

Virksomheds ejendomsskat

Ifølge Kunst. 373 Skattekodeks for Den Russiske Føderation Russiske organisationer er anerkendt som betalere af ejendomsskat. HOA er en non-profit organisation, en sammenslutning af ejere af lokaler i en lejlighedsbygning til fælles ledelse af et kompleks af fast ejendom i en lejlighedsbygning, der sikrer driften af ​​dette kompleks, besiddelse, brug og inden for de fastsatte grænser ved lov, bortskaffelse af fælles ejendom i en lejlighedsbygning ( 1 i art. 135 ZhK RF).

Beskatningsgenstanden er løsøre og fast ejendom (herunder ting, der er overdraget til midlertidig besiddelse, brug, bortskaffelse, tillidsforvaltning, indskudt i fælles aktiviteter eller modtaget i henhold til en koncessionsaftale), opført i balancen som anlægsaktiver på den måde, der er fastsat for regnskab regnskab ( 1 i art. 374 Skattekodeks for Den Russiske Føderation).

Efter lovens direkte instrukser skal HOA afspejle den tilhørende ejendom i regnskabet og betale skat. I praksis udvikler situationen sig sådan, at interessentskaber påtager sig et alt for stort ansvar og afspejler i årsregnskabet ikke kun deres egen ejendom (som HOA måske slet ikke har!), men også fællesejendom for ejerne af lokaler i huset, og endda boliger og ikke-beboelse lokaler disse ejere. I betragtning af, at regnskabsdata i den pågældende situation danner grundlag for skatteindberetningen, fører afspejlingen af ​​ejernes ejendom i interessentskabets indberetning til en for stor skattebyrde for sidstnævnte.

Som følger af ovenstående og bekræftet i Brev fra Finansministeriet i Den Russiske Føderation af 1. februar 2006 nr.  03‑06‑01-04/08 , afspejling af genstande af fælles ejendom af ejere i balancen af ​​HOA er ulovlig. Nogle eksperter tillader off-balance regnskabsføring af objekter, der ikke tilhører HOA (dette giver dig mulighed for at organisere kontrol over tilgængeligheden og sikkerheden af ​​ejernes ejendom ved hjælp af regnskab). Selv den ulovlige afspejling af ejendom på HOA's balance medfører dog ikke interessentskabets forpligtelse til at betale ejendomsskat.

Voldgiftsmændene tager også parti for HOA og opfylder deres krav om at ugyldiggøre skattemyndighedernes afgørelser om den ekstra opkrævning af ejendomsskat ( Dekret fra FAS ZSO af 17.08.2005 nr.  F04-5249/2005(13874-A70-15), FAS PO af 11.04.2006 Nr.  А72-7134/05-14/15, FAS SZO dateret 05/24/2005 Nr.  А26-12440/04-23, FAS SKO dateret 23.07.2008 Nr.  F08-4150/2008,dateret 03.07.2008 Nr.  F08-3747/2008).

Grundskyld

Nogle HOA'er betaler på eget initiativ og oftere under pres fra skattemyndigheden grundskat. Det lægger vi vægt på, at de ikke skal gøre, hvilket blev bekræftet af Finansministeriet i Brev nr. 13.09.2007  03‑11‑04/2/224 . Pligten til at betale grundskylden påhviler ejerne af grunden ( 1 i art. 388 Skattekodeks for Den Russiske Føderation). HOA kan under ingen omstændigheder blive ejer af grunden (tilstødende territorium) såvel som ejer af andre fælles ejendomsgenstande. Inden modtagelse af matrikelpas (plan) for en grund, kan kommunen udleje det til interessentskabet. Samtidig kan HOA betale leje, men ikke grundskyld. Retlig praksismateriale bekræfter også, at HOA'er ikke betaler jordskat ( DekretPræsidium for Den Russiske Føderations højeste voldgiftsdomstol dateret 20/03/2007 nr.  14201/06 ). Og i Dekret af 01.10.2008 Nr.  Ф09-6951/08‑С3 FAS UO afviste tilsynets argument om, at interessentskabet er betaler af grundskyld indtil tinglysningen af ​​fællesejeretten til en grund hos ejerne af lokaler i en lejlighedsbygning, som ikke hjemmel i lov.

Det er klart, at det er mere bekvemt og lettere for skattemyndighederne at kræve betaling af skat fra én juridisk enhed (som også beregner den på egen hånd) end at udstede skattemeddelelser til hundredvis af enkeltpersoner. Men selvom HOA beslutter at betale denne skat for at undgå konflikt med tilsynet, har det ingen anden finansieringskilde end bidrag fra ejerne af lokalerne. Som følge heraf vil interessentskabet skulle "sprede" det samlede grundskyldsbeløb i forhold til andelen i retten til fælles ejendom og fastsætte den skat, der skal betales til hver ejer. Her vil HOA uundgåeligt løbe ind i problemer. For det første har partnerskabet ikke ret til at opkræve skatter fra borgere - kun staten repræsenteret af et særligt autoriseret organ kan opkræve skatter (se art. Brev fra Finansministeriet i Den Russiske Føderation af 23. marts 2009 nr.  03‑02‑08/18 ). For det andet vil der blandt ejerne helt sikkert være en person, der har ret til at nedsætte beskatningsgrundlaget iflg stk. 5 i art. 391 Skattekodeks for Den Russiske Føderation eller for en fordel i overensstemmelse med lokal lovgivning og nægter at foretage en betaling til dækning af omkostningerne ved HOA til betaling af grundskat.

HOA's forpligtelser i forhold til fælleseje for ejere af lokaler i huset

Som følger af 1 i art. 135 ZhK RF, oprettes en husejerforening til effektiv forvaltning af fælleseje. I mangel af en klar liste over fællesejendele er det i hvert fald vanskeligt at administrere det (det vides ikke, hvilke af genstandene der melder sig ud i dag). Forud for godkendelsen på det lovgivningsmæssige niveau af dokumentet om teknisk regnskab for huset, har ejerne ret til selvstændigt at bestemme sammensætningen af ​​genstande af fælles ejendom i huset ( § 1 i reglerne for opretholdelse af fælles ejendom, Brev fra Ministeriet for Regionaludvikling i Den Russiske Føderation af 04.04.2007 nr.  6037-RM / 07 "Om fastlæggelse af listen over fælles ejendom for ejere af lokaler i en lejlighedsbygning"). Det ser ud til, at HOA bør iværksætte en generalforsamling for at udarbejde en sådan liste.

Godkendelse af sammensætningen af ​​den fælles ejendom er nødvendig for at kontrollere HOA's videre aktiviteter. Derudover skal partnerskabet ikke opfattes som en evigt fungerende krop – ”magt” kan ændre sig. Og for at ændringen kan ske i overensstemmelse med loven og med mindst mulige tab, er det ønskeligt at have så mange dokumenter som muligt indeholdende oplysninger om sammensætningen og ændringer i fællesejendommen under driften af ​​HOA-huset. Vi tilføjer, at dokumenterne er den bedste bekræftelse af partnerskabets reelle aktiviteter, når de kommunikerer med ejerne. Lad os overveje, hvad disse dokumenter kan være.

Ifølge § 11 i Regler for vedligeholdelse af fælles ejendom indholdet omfatter blandt andet besigtigelser af den fælles ejendom, som sikrer rettidig identifikation af, om fællesejendommen ikke overholder lovens krav, trusler mod borgernes liv og sundhed. Hyppigheden af ​​sådanne inspektioner bestemmes af HOA uafhængigt. Baseret på resultaterne af hver inspektion udarbejdes en handling, som vil være grundlaget for at træffe en beslutning om overholdelse eller manglende overensstemmelse af den inspicerede fælles ejendom (elementer af fælles ejendom) med kravene i den russiske lovgivning Federation, kravene til sikring af borgernes sikkerhed samt de nødvendige foranstaltninger (foranstaltninger) for at eliminere de identificerede defekter (fejl, skader) ( § 14 i Regler for vedligeholdelse af fælles ejendom).

Det ser ud til, at HOA har ret til at udarbejde kontrolrapporter både ved planlagte eftersyn og i ekstraordinære tilfælde (f.eks. i tilfælde af skade eller tyveri af fælles ejendom). Efter at have udarbejdet loven, præsenterer HOA den for ejerne, så sidstnævnte træffer de passende beslutninger. I tilfælde af opdagelse af skader, slitage på ejendom træffer generalforsamlingen for ejere af lokalerne en beslutning om at udføre den passende type reparation ( 18, 21 Regler for vedligeholdelse af fælles ejendom). Hvis ejendommen er beskadiget af tredjemand, har ejerne ret til at beslutte at gå til retten for at beskytte deres rettigheder. Vi lægger vægt på, at det er ejerne, der skal træffe beslutninger, og HOA - at føre dem ud i livet. Behovet for at konsolidere ejernes vilje skyldes, at generalforsamlingens beslutninger i de sager, der er under behandling, bør revidere ejernes betalinger til vedligeholdelse og istandsættelse af fælles ejendom. Ønsket om fællesskab alene er ikke nok til dette.

Lad os opsummere alt ovenstående. HOA er oprettet med det formål at administrere et kompleks af ejendom i en lejlighedsbygning (fælles ejendom). Under HOA's eksistens er det ikke udelukket, at der opstår nye fællesejegenstande. I relation til disse genstande opstår problematikken med at skelne mellem interessentskabets ejendomsret og ejendomsretten til fællesejere af lokaler til nyoprettede genstande.

Det skal tages i betragtning, at et interessentskab ikke kan være ejer af fælles ejendom i en etageejendom. Afspejlingen af ​​disse objekter i bogføringen af ​​HOA som anlægsaktiver er uacceptabel, da det kan føre til ulovlig opkrævning af skatter fra partnerskabet. Vi understreger, at det i årsregnskabet kun er nødvendigt at afspejle HOA's ejendom, som måske ikke eksisterer!

HOA skal i forhold til egen ejendom foretage en opgørelse på den almindelige måde, som den gældende regnskabslovgivning foreskriver. Hvad angår genstande af fælles ejendom, begynder kontrol over deres tilstedeværelse og tilstand med godkendelsen på generalforsamlingen af ​​listen over sådanne genstande (for HOA skal du vide, hvad du skal administrere) og udføres ved at udføre periodiske inspektioner, resultaterne af som afspejles i handlingerne. Tilsynsloven bliver grundlaget for, at ejerne kan træffe passende beslutninger. Gennemførelsen af ​​de beslutninger, der træffes af ejerne af lokalerne, varetages af foreningen af ​​husejere. Det er også muligt at organisere off-balance regnskabsføring af fælles ejendom for at få uafhængig information dannet i en form, der er praktisk for rapporterende brugere.

Godkendt ved dekret fra Den Russiske Føderations regering af 13.08.2006 nr. 491.

Fra redaktøren. For at afgøre, om et bestemt objekt tilhører en HOA eller ejernes fælleseje, skal du prøve at besvare spørgsmålet: Hvis ejerne ændrer måden, de administrerer det på, hvad bliver denne ejendoms skæbne? For eksempel, når man vælger en administrerende organisation som en måde at administrere et hus på, vil HOA-computere og persienner på vinduerne i HOA-lokalerne, såvel som rengøring af husholdningsudstyr, naturligvis ikke blive ejendom, som den administrerende organisation er opfordret til at administrere , ligesom disse genstande ikke vil blive overført til den til brug eller ejerskab, og derfor tilhører de HOA.

Selv om ministeriet for økonomisk udvikling i overensstemmelse med paragraf 5 i dekret fra den russiske føderations regering nr. 491 af 13. august 2006 skulle godkende proceduren for at bestemme sammensætningen af ​​fælles ejendom i en lejlighedsbygning og formen for et dokument til teknisk bogføring af en sådan ejendom inden 10/01/2006.

Denne udtalelse blev udtrykt af A. D. Marchenko (statsskatteinspektør for afdelingen for ressourcer, ejendom og andre skatter i den føderale skattetjeneste for Omsk-regionen) på webstedet for den føderale skattetjeneste for Omsk-regionen.

Ejere af ikke-beboelseslokaler nægter ofte at betale for vedligeholdelse og reparation af en lejlighedsbygnings fælles ejendom. Dette er en forkert holdning, de skal betale for vedligeholdelse og reparationer på lige fod med ejerne af boliger. Find ud af hvorfor.

Forpligtelse til at betale for vedligeholdelse og reparation af OI i MKD

Ledelsesorganisationer udsteder fakturaer til ejerne af ikke-beboelseslokaler for vedligeholdelse og reparation af fællesejendom i lejlighedsbygninger. Ejerne af sådanne lokaler nægter at betale for de modtagne betalingsdokumenter, idet de hævder, at de ikke har kontraktlige forbindelser med MA.

Fælles ejendom i en lejlighedsbygning tilhører ejerne af lokalerne på grundlag af retten til fælles ejerskab, i overensstemmelse med stk. 1 i del 1 i art. 36 LCD RF. En MKD's fælles ejendom omfatter lokaler, der ikke er en del af lejligheder og er beregnet til at betjene mere end én lokalitet i et sådant hus:

• trapper mellem lejligheder;
• trappe;
• elevatorer;
• lift og andre aksler;
• korridorer;
• tekniske gulve;
• loftsrum;
• kældre, hvor der er teknisk kommunikation;
• andet udstyr, der betjener mere end ét rum.

Enhver deltager i fælles ejerskab er forpligtet til, i forhold til sin andel, at deltage i betalingen af ​​skatter, afgifter og andre betalinger på fælles ejendom samt i udgifterne til dets vedligeholdelse og bevarelse (artikel 249 i civilloven Den Russiske Føderation).

Ejerne af lokaler i en MKD bærer byrden med at vedligeholde den fælles ejendom i en lejlighedsbygning (del 1, artikel 39 i LC RF).

I overensstemmelse med del 2 i art. 154 i Den Russiske Føderations boligkode, inkluderer betalingen for boliger og forsyninger fra ejeren af ​​lokalerne i MKD betaling for tjenester og arbejde med forvaltningen af ​​et sådant hus, for vedligeholdelse og løbende reparationer af fælles ejendom i MKD, for kommunale ressourcer, der forbruges under brug og vedligeholdelse af OI i MKD.

Ejerens forpligtelse til at betale udgifterne til vedligeholdelse og reparation skyldes ikke eksistensen af ​​et kontraktforhold med den administrerende organisation. En sådan konklusion kan findes i punkt 24 i gennemgangen af ​​retspraksis i anvendelsen af ​​lovgivningen i Den Russiske Føderation om kontraktsystemet inden for indkøb af varer, arbejder, tjenesteydelser for at opfylde statslige og kommunale behov, godkendt af Præsidium for Højesteret i Den Russiske Føderation den 28/06/2017.

I henhold til del 2.3 i art. 161 i Den Russiske Føderations boligkode og klausul 10 i dekretet fra Den Russiske Føderations regering af 13. august 2006 nr. 491, udførelse af arbejde og levering af tjenester til vedligeholdelse af en lejligheds fælles ejendom bygning er obligatorisk for den administrerende organisation i overensstemmelse med lovgivningen i Den Russiske Føderation. MA kan ikke nægte at udføre sådant arbejde og levere tjenesteydelser, selvom der ikke er indgået en statslig eller kommunal kontrakt.

Den omstændighed, at ejeren af ​​ikke-beboelseslokaler ikke traf foranstaltninger til at indgå en kontrakt for at opfylde forpligtelsen til at afholde omkostningerne til fælles ejendom, fritager ham ikke for forpligtelsen til at betale det passende gebyr.

Ejeren af ​​et erhvervslokale beliggende i en etageejendom er således i kraft af en direkte lovangivelse forpligtet til at afholde udgifterne til vedligeholdelse af den fælles ejendom, medmindre andet følger af lov eller kontrakt.

Inddrivelse af gæld fra ejere af erhvervsejendomme

Ejere af erhvervslokaler i etageejendomme er forpligtet til at betale for boliger og kommunale ydelser efter samme regler som ejere af boliger. Den administrerende organisation kan kræve, at ejeren af ​​ikke-beboelseslokaler rettidigt betaler for vedligeholdelse og reparation af den fælles ejendom i en lejlighedsbygning.

Hvis ejeren af ​​et erhvervslokale nægter at betale den administrerende organisation for vedligeholdelse og reparation af fælles ejendom, bør du først prøve at løse problemet i mindelighed og forklare ejeren af ​​et erhvervslokale, hvorfor han er forpligtet til at betale for vedligeholdelse og reparation af boliger: send gældsbetalinger, breve eller forsøg at indgå en aftale om tilbagebetaling af gæld.

Hvis ejeren nægter at betale regningerne, bør MA gå videre til inkasso før retssagen: før indgivelse af en ansøgning til retten, skal skyldneren sende et krav med krav om at betale gælden på frivillig basis. Ifølge del 5 i art. 4 i Den Russiske Føderations voldgiftsprocedure, er skyldneren forpligtet til at reagere på et sådant krav inden for 30 kalenderdage.

Hvis skyldneren afslår eller slet ikke reagerer på kravet, kan den administrerende organisation indgive et krav til retten. Voldgiftsretten behandler sådanne ansøgninger. Men det sker, at tvister når Den Russiske Føderations højesteret.

Et eksempel på en sådan tvist er givet i kendelsen fra Den Russiske Føderations højesteret af 28. november 2017 i sag nr. 305-ES17-10430. Heri påpegede retten, at den administrerende organisation kan inddrive en gæld til vedligeholdelse og reparation af fællesejendom fra ejeren af ​​erhvervsejendomme.

konklusioner

Både ejere af beboelseslokaler i etageejendomme og ejere af erhvervslokaler skal betale et gebyr for vedligeholdelse og reparation. Størrelsen af ​​et sådant gebyr fastsættes i forhold til deltagerens andel i det fælles ejerskab af MKD's fælles ejendom.

Manglende indgåelse af en aftale mellem den administrerende organisation og ejeren af ​​boligområdet fritager ikke ejeren for forpligtelsen til at betale et gebyr for vedligeholdelse og reparation af fællesejendom i MKD.