Прочитајте ја статијата до крај и ќе разберете дека треба да соработувате со нашата компанија за да создадете TSN во стан од следниве причини:

Становите се елитни станови, кои врз основа на законот имаат статус на нестанбени простории.

Од стапувањето во сила на Кодексот за домување на Руската Федерација, сопствениците на станбени простории во станбени згради добија право да се обединат во здруженија на сопственици на куќи или станбени задруги. Во 2014 - 2016 година, беа направени измени во Граѓанскиот законик на Руската Федерација, што влијаеше на непрофитните здруженија на граѓани. Здружението на сопственици на куќи (здружение на сопственици на куќи) стана една од формите на TSN (партнерства за недвижнини).

Многу е важно да се разбере дека во моментов е невозможно да се создаде HOA, се создаваат само TSN... Здруженијата на сопственици на недвижности се регулирани со Граѓанскиот законик на Руската Федерација. Но, има само три статии за TSN во најопштата форма. Тие не можат да ги регулираат активностите на сите видови ТСН. Граѓанскиот законик на Руската Федерација нè упатува на посебни закони: на Кодексот за домување на Руската Федерација, кој ги регулира активностите на HOA и на Федералниот закон од 15.04.1998 година бр. 66-ФЗ „За хортикултурно, градинарство и лето викендички непрофитни здруженија на граѓани“, со кој се регулираат активностите на SNT, DNT и др.

Ве молиме имајте предвид дека законот не предвидува други форми на TSN освен HOA или SNT / DNT / ONT!Постои голема заблуда дека постои посебен тип - ТСН во нестанбени згради. Овој тип на TSN не е предвиден со закон. Создавањето и функционирањето на ТСН во становите не е директно регулирано со ниту еден закон. Во такви случаи, аналогијата на правото се применува во судската практика.

АНАЛОГИЈА НА ЗАКОНОТ

Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација делумно го реши проблемот со празнината во законот во 2009 година, кој донесе Резолуција на Пленумот бр. 64 од 23 јули 2009 година „За некои прашања од практиката на разгледување спорови за правата на сопствениците на просториите на заедничка сопственост на зграда“.

Во став 1 од оваа Резолуција се вели: „Односите меѓу сопствениците на простории лоцирани во нестанбена зграда кои произлегуваат од заеднички имот во таква зграда не се директно регулирани со закон. Затоа, во согласност со клаузулата 1 од член 6 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, правните норми што ги регулираат сличните односи, особено членовите 249, 289, 290 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, се предмет на примена на овие односи. "

Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација ја препозна можноста за примена на правилата насочени кон регулирање на односите меѓу сопствениците на станбени простории, на сопствениците на нестанбени простории (членови 289, 290 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Клаузула 6 се однесува на постапката за донесување општи одлуки од страна на сопствениците на простории во Резолуцијата, според која, со одлука на сопствениците на простории, донесена на начин пропишан со членовите 44-48 од Кодексот за домување на Руската Федерација, може да се воспостави режим за користење на заедничкиот имот на зградата, особено индивидуалните заеднички простории.

Покрај тоа, став 41 од Резолуцијата на Пленумот на Врховниот суд на Руската Федерација од 23 јуни 2015 година бр. 25 „За примената од страна на судовите на одредени одредби од Дел I од Дел 1 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација Федерација“ директно вели: „Во согласност со став 1 од член 6 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација за односите на сопствениците, просториите лоцирани во нестанбена зграда, кои произлегуваат од заеднички имот во таква зграда, се предмет на апликација. на законодавните норми кои регулираат слични односи, особено членовите 249, 289 и 290 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација и 44-48 од Кодексот за домување на РФ “.

Така, сопствениците на станови имаат право, како и сопствениците на станови, да организираат општи состаноци, кои се регулирани со членовите 44-48 од RF LC. Ова мислење го делат и претходно постоечкиот Врховен арбитражен суд на Руската Федерација и постоечкиот Врховен суд на Руската Федерација.

ПРВА ПРАКТИКУВАЊЕ НА ПРИМЕНА НА АНАЛОГИЈА НА ЗАКОНОТ

Како по правило, инвеститорот ја наметнува компанијата за управување на сопствениците да обезбедува комунални услуги и други сродни услуги. Често се појавуваат спорови помеѓу сопствениците и таквата компанија за управување, кои тие треба да ги решат на суд. Така, деловниот центар „Купечески двор“ (Ростов на Дон) во 2010 година доби судски спор, во кој судот ја потврди легитимноста на состанокот и правото на сопствениците да ја променат формата на управување со зградите. Во овој случај, друштвото за управување поврзано со инвеститорот ја оспори можноста за примена на Кодексот за домување на Руската Федерација за односите меѓу сопствениците на деловниот центар. Ова беше прва судска одлука во која спорот за управување со нестанбена зграда беше разгледан во арбитражен суд во согласност со нормите на Кодексот за домување на Руската Федерација. Судот ја мотивираше одлуката со Резолуцијата на Пленумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација бр. Руската Федерација по аналогија и законитоста на генералниот состанок.

АРБИТРАЖНА ПРАКТИКА

Примената на аналогијата на законот се гледа во многу судски одлуки. Еве мал список од нив:

Во одлуката на Арбитражниот суд на регионот Свердловск од 19 април 2016 година во случајот бр. A60-52474 / 2015 година, судот директно посочи:

„Трит став од клаузула 1 од Резолуцијата на Пленумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација од 23.07.2009 година N 64“ За некои прашања од практиката на разгледување спорови за правата на сопствениците на простории на заеднички имот на градење на имот во ваква зграда не е директно регулиран со закон. Затоа, во согласност со став 1 од член 6 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, нормите на законодавството што ги регулираат сличните односи, вклучително и нормите на законодавството за домување, се предмет на примена на овие односи.

Во Резолуцијата на Арбитражниот суд на округот Урал од 08/07/2015 N F09-5861 / 15 во случајот N A60-53557 / 2014 година, судот посочи:

„Под такви околности, а имајќи го предвид и фактот дека носењето одлуки, без оглед на големината на уделот во заедничката сопственост на заедничкиот имот во зградата, ги става сопствениците на простории во нерамноправна положба и го нарушува принципот на еднаквост. на учесниците во граѓанско-правните односи (клаузула 1 од чл. 1 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација), за односите што произлегуваат во однос на заеднички имот во таква зграда, во однос на постапката за утврдување на бројот на гласови и присуството на кворум, нормите на законодавството за домување се применливи како норми кои регулираат слични односи.

Во Решението на Арбитражниот суд на Централниот округ од 15.07.2015 година N F10-1655 / 2015 година во случајот N A35-5554 / 2014 година, судот посочи:

„Кога ги разгледуваат споровите поврзани со утврдувањето на правниот режим на заедничкиот имот на зграда, просториите во кои се сопственост на повеќе лица, судовите мора да имаат предвид дека односите на сопствениците на простории лоцирани во нестанбена зграда што произлегува од заедничкиот имот во таква зграда не се директно населени.

Затоа, во согласност со Дел 1 од член 6 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, правните норми кои регулираат слични односи, особено членовите 249, 289, 290 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, се предмет на примена на овие односи.

Членот 249 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација предвидува дека секој учесник во заедничка сопственост е должен, пропорционално на неговиот удел, да учествува во плаќањето на даноците, таксите и другите плаќања за заеднички имот, како и во трошоците за неговиот одржување и зачувување. Така, сопственикот на посебна просторија во зградата има право на заедничка деловна сопственост на заедничкиот имот во спорната зграда врз основа на законот.

Врз основа на став 1 од член 246 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, располагањето со имот во заедничка сопственост се врши со договор на сите негови учесници. Со одлука на сопствениците на просториите може да се воспостави режим за користење на заеднички имот.

Врз основа на клаузули 1, 6 од Резолуцијата на Пленумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација од 23.07.2009 година N 64 „За некои прашања од практиката на разгледување спорови за правата на сопствениците на простории на заеднички имот на зграда“ Од Кодексот за домување на Руската Федерација за одлучување од страна на сопствениците на просториите на станбена зграда, воспоставувајќи посебна постапка за донесување такви одлуки.

Во Резолуцијата на Федералната антимонополска служба на Московскиот округ од 20.09.2012 година N А40-121423 / 11-136-700, судот посочи:

„Судот сметаше дека е можно да се применат нормите од Дел 2, 3 од чл. 161 LCD RFдека сопствениците на простории во станбена зграда на генерален состанок се должни да изберат еден од методите за управување со станбена зграда; со одлука на генералното собрание на сопствениците на простории, начинот на управување може да се промени во секое време; одлуката на генералното собрание за изборот на методот на управување е задолжителна за сите сопственици на простории во станбена зграда.

АНАЛИЗА НА СУДСКАТА ПРАКТИКА

Горенаведените судски одлуки се далеку од единствени. Другите судови се придржуваат до слична примена на нормите на Граѓанскиот законик на Руската Федерација и Кодексот за домување на Руската Федерација во однос на нестанбените згради, повикувајќи се на Резолуцијата на Пленумот на Врховниот арбитражен суд бр. Судовите самоуверено работат со членовите 44-48 од Кодексот за домување на Руската Федерација во однос на нестанбени згради.

Дополнително, во последната од горенаведените одлуки, судот отиде понатаму и ги примени по аналогија деловите 2, 3 од чл. 161 ZhK RF: „... сопствениците на простории во станбена зграда на генерално собрание се должни да изберат еден од методите за управување со станбена зграда; со одлука на генералното собрание на сопствениците на простории, начинот на управување може да се промени во секое време; одлуката на генералното собрание за изборот на методот на управување е задолжителна за сите сопственици на простории во станбена зграда ...“

КОНТРОЛНО ТЕЛО

Како што беше споменато претходно, став 41 од Резолуцијата на Пленумот на Врховниот суд на Руската Федерација од 23 јуни 2015 година бр. 25 „За примената од страна на судовите на некои одредби од Дел I од Првиот дел од Граѓанскиот законик на Руската Федерација“ директно вели: „Во согласност со став 1 од член 6 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација за односите на сопствениците на простории лоцирани во нестанбена зграда, кои произлегуваат од заеднички имот во таква зграда, нормите на легислативата што ги регулира сличните односи се предмет на примена, особено членовите 249, 289 и 290 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација и 44-48 од Кодексот за домување на Руската Федерација “.

Така, сопствениците на нестанбени простории имаат право да создадат TSN, односите меѓу нив се изградени во рамките на Граѓанскиот законик и специфичните членови на LCD-екранот.

Член 20 од RF LC (Државен надзор на домувањето, општинска контрола на домувањето и контрола на јавните станови) ќе се применува на овие односи ако TSN е создаден во согласност со чл. 44-48 ZhK и, соодветно, во однос на создавањето, усогласеноста со барањата на повелбата и постапката за одржување на генерален состанок на сопствениците, тие ќе бидат проверени, вклучително и од Државниот инспекторат за домување.

Контролни овластувања на Државниот инспекторат за домување над ТСН во станбени и нестанбени згради:

• контрола врз почитувањето од страна на раководните организации на правилата за одржување на заеднички имот, постапката за обезбедување на комунални услуги;
• проверка на законитоста на одлуката на генералниот состанок на сопствениците на простории во станбена зграда за создавање на HOA (TSN);
• верификација на усогласеноста на повелбата на HOA (TSN) и негови измени со барањата на законодавството на Руската Федерација;
• проверка на законитоста на изборот од страна на генералниот состанок на членовите на HOA (TSN) на претседателот на одборот и други членови на одборот на HOA (TSN);
• проверка на законитоста на генералното собрание на сопственици на простории во станбена зграда, одлука за избор на правно лице или индивидуален претприемач со цел да се склучи договор за управување со станбена зграда, законитост на одобрување на условите на таквиот договор и неговото склучување.

Здружението на сопственици се избира на генералното собрание на станаритеземајќи го предвид мнозинството од сите присутни (не помалку од 50% + еден глас). Во таква куќа, секој сопственик на објектот може да стане негов член. HOA склучува договори со различни организации, а исто така спроведува процедури за обезбедување на комунални услуги на сопствениците на станови.

Доколку станарите избрале да се управуваат преку друштвото за управување (управувачко друштво), тогаш според договорот тоа е одговорно. HOA гарантира правилна сопственост, употреба и располагање со имотот во станбена зграда, а исто така ги обезбедува сите услуги на сопствениците кои живеат во куќата.

Со лица кои поседуваат нестанбени простории

Референца.Во согласност со законската рамка што постои кај нас, нестанбените простории се автономни објекти на недвижности, потврдени со неколку законски документи.

Овие објекти се поврзани со простории во тавани, подруми, лифтови, покриви на згради и затоа се сосема разбирливи противречностите што понекогаш се јавуваат кога овие простории се доделуваат во приватна сопственост. После се во правна смисла, не е важно дали живеалиштето е или не, вграден или прикачен - само да бил дел од зградата, а се издава технички пасош.

За да се координира односот помеѓу HOA и сопствениците на нестанбени простории кои не се членови на оваа организација, Граѓанскиот законик го регулира извршувањето на договор.

Мора да наведе одредени услови за задржување на овој објект. Следното мора да биде вклучено во договорот:

Во однос на трошоците за работа со нестанбени простории, овде толкувањето на законот е недвосмислено. Во него се наведува дека HOA доделува плаќања и придонеси за секој учесник во партнерството и сопственик на нестанбен имот, во зависност од неговиот удел во колективното право на сопственост.

Важно!Не постои законска основа за да се разликуваат трошоците помеѓу членовите на HOA и сопствениците на ненаселени имоти.

И не е важно дали сопственикот на објект користи лифт, покрив или скали од куќата, или не - член на HOA е должен да плати придонеси.

Со сопственици на станови

Интеракцијата помеѓу HOA и сопствениците на куќи се гради на постојана основа по формирањето на партнерството. Формирањето на таков однос произлегува од закон и писмен договор.

Така, се почитуваат нормите на законодавството за домување. Односите со учесниците во партнерството се засноваат врз основа на Повелбата и правилата усвоени на генералното собрание. Посебни договорни договори се склучуваат со оние кои не се членови на HOA.

При составувањето на таков договор, предмет на потпишување ќе биде заедничкиот имот, неговото одржување и поправка. Следниве услови се особено истакнати во договорот:

Договорот е составен во два примерока, потпишан од претседателот на управниот одбор на друштвото, сопственик на домот, а потоа стапува во правна сила.

Права и обврски на граѓаните

Во однос на станот

Внимание!Сопственикот има право да поседува, користи и располага со просторот за живеење што му припаѓа по сопствена дискреција.

Може да изнајми стан на друго лице. И, исто така, склучи договор со него за бесплатен престој, но оваа употреба не треба да ги повредува интересите на другите граѓани.

Покрај правата, сопственикот е должен да ги почитува потребните услови за живеење во просториите... Тој треба да го одржува просторот за живеење во кој живее во соодветна форма. Тој мора да ги почитува правата и легитимните интереси на соседите, да ги следи правилата за користење на станбени простории. Покрај тоа, сопственикот е принуден да ги сноси трошоците за одржување на заедничкиот имот и просториите.

Се применува на нестанбени простории

Учеството во партнерство, кое е организирано во куќата, дава право не само да присуствува на состанокот, туку и да донесува различни одлуки, на пример, во врска со нестанбени простории. Членовите на HOA се тие кои ја одредуваат потребата од стапка на консиерж или какви козметички поправки треба да се направат во фоајето, ходникот или скалите. И тоа директно влијае на пазарната вредност на становите во оваа зграда.

Со оглед на факторот што тоа е партнерството кое управува со просториите за колективна употреба, станарите со негова поддршка одлучуваат како да го користат поткровјето или подрумот на нивната куќа. И регистрацијата на соседната територија за партнерството ќе овозможи организирање не само паркинг, туку и игралиште.

Референца.Покрај направените придонеси, извор на приход за партнерството можат да бидат и државните субвенции.

За да го направат ова, учесниците треба да запомнат дека општинските власти, кои се сопственици на неприватизирани станови во зградата, исто така се должни да ги покријат трошоците за одржување на домувањето, а во случај на одбивање, HOA има право да наплати дел од придонесите насилно.

И, исто така, во согласност со чл. 153 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација партнерството може да иницира изградба на дополнителни објектисо натамошно вадење на приходи од нив. На пример, дозволено е, при регистрација на сите дозволи, да се закачи просторија за продавница или кафуле на станбена зграда и да се изнајми: сосема е можно овие плаќања да ги покријат поголемиот дел од колективните трошоци.

Сопственикот на приватно претпријатие, кое се наоѓа на територијата на куќата, без оглед на членството во партнерството, е должен да сноси комунални трошоци и да троши пари за одржување на заедничките залихи во добра состојба. Во исто време, важен момент е што суштински се подразбира под трошоците за одржување на заедничкиот имот.

Ова појаснување се должи на чл. 210 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација, кој го вели тоа товарот за одржување на просториите и имотот го носи сопственикот на објектотлоциран во него, освен ако не е поинаку наведено во договорот за HOA.

Покрај тоа, според чл. 39 од Кодексот за домување на Руската Федерација, сопствениците на ненаселени простории се должни да ги сносат трошоците за одржување на колективниот имот во станбена зграда. Тие се определуваат со капитално учество во правата на заедничка сопственост.

Кои документи се потребни за да се достават до партнерството?

Важно!За да се приклучат на партнерство, оние кои сакаат да напишат апликација и да ги потврдат своите сопственички права со поднесување извештај од Единствениот државен регистар.

Придружните документи ги вклучуваат следните договори:

• купување;
• донација;
• наследство;
• издршка за живот и други слични документи.

Треба да се има предвид дека сите тие, без извод од Единствениот регистар, не даваат право на сопственост. Апликацијата и придружните документи се доставуваат до претседавачот на HOA, а потоа на состанокот се разгледува прашањето за влез на нов член и се доставува до генералното собрание.

Сопствениците на станови кои не сакаат да се приклучат на HOA склучуваат договор со него за одржување и поправка на заеднички имот и плаќаат за овие услуги. Сè сопствениците на станови се должни да ги почитуваат барањата на административното законодавство, како и усогласување со Повелбата и правилата на HOA.

Здружението на сопственици на куќи во своите активности се занимава со најмалку два вида имот. Прво, ова е заедничка сопственост на сопствениците на простории во станбена зграда, заради управување со која е создадена HOA ( НС.1 лажица масло.135 LCDRF).

Второ, ова е сопствен имот на партнерството лоциран внатре или надвор од станбената зграда ( НС.1 лажица масло.151 LCDRF). Како да се направи разлика помеѓу заедничкиот имот на сопствениците и сопствениот имот на HOA? Кои се последиците од доделувањето имот на една или друга категорија?

Најдете разлики

Предметите на заеднички имот што им припаѓаат на сопствениците на простории во куќата врз основа на правото на заедничка заедничка сопственост се директно наведени во законот ( чл. 36 LCD RF, Клаузула 2 од Правилата за одржување на заеднички имот). Главната карактеристика на заедничкиот имот е одржување на две или повеќе простории во станбена зграда. Исто така, неопходно е да се земе предвид нераскинливата врска помеѓу сопственоста на простории во куќа и сопственоста на удел во заеднички имот, што го оневозможува преносот на правата на заеднички имот одделно од преносот на правата на станбени простории ( чл. 37 LCD RF). Следствено, заедничките имотни предмети во куќа не можат да бидат во сопственост на партнерство. Со одлука на генералното собрание на сопственици на простории на станбена зграда, предметите можат да се пренесат на ортаклакот на користење, но не и сопственост.

Ајде да одлучиме за имотот што може да биде во сопственост на HOA. Правото на партнерство декларирано во чл. 151 LCD RF, - да поседува движен и недвижен имот - произлегува од својствениот статус на HOA како правно лице. Овој имот партнерството го евидентира како дел од основни средства и е неопходен за нормално функционирање како организација. Таквиот имот вклучува, на пример, канцеларија (нестанбени простории), канцелариски мебел (маси, столици, канцелариска опрема) и друг имот што ги обезбедува активностите на HOA (опрема за домаќинство, градежни материјали, потрошен материјал, со чија помош одржување и поправка на заеднички имот се врши со партнерства на вработени со полно работно време). Меѓутоа, функционалната намена на имотот не е пресуден критериум за негово класифицирање како партнерски имот. Значи, честопати просториите што ги користи партнерството како канцеларија се заедничка заедничка сопственост на сопствениците на просториите во куќата и се пренесуваат на партнерството за изнајмување или бесплатно користење.

Сопствениот имот на HOA и заедничкиот имот на сопствениците на просториите во куќата имаат различни извори на формирање. HOA купува сопствен имот со членарина на своите другари. Покрај тоа, членовите на партнерството имаат право да го пренесат имотот директно во сопственост на HOA (на пример, компјутер). Во исто време, се создаваат нови објекти на заедничка сопственост со наменски придонеси од сите сопственици на простории (без разлика на членството).

Фактот дека имотот припаѓа на партнерството мора да биде документиран (при стекнување на имот, HOA мора да биде именуван како купувач; кога имотот се пренесува, може да се склучи соодветен договор). Во однос на недвижен имот, одлучувачки фактор е достапноста на документите за сопственост. На пример, потврда за државна регистрација на сопственост на не-станбени простории (канцеларија), каде што HOA е именуван во колоната „Предмет на законот“.

Во однос на заедничкиот имот, го забележуваме следново. Не е исклучена можноста сопствениците на простории да направат подобрувања на објектите на заедничка сопственост, да создаваат нови објекти. На пример, да се изгради игралиште на парцела во близина на куќата, да се постави бариера и безбедносна кабина на влезот на соседната територија или ограда и порта. И токму во такви случаи се јавува проблемот на разграничување на заедничкиот имот на сопствениците и сопствениот имот на партнерството.

Создадете нови другарски објекти, но не и другарство!

Новите објекти на заедничка сопственост не се појавуваат сами по себе. Како по правило, иницијаторот на нивниот изглед е HOA, кој спроведува објаснувачка работа со сопствениците, изготвува соодветни одлуки, собира пари од сопствениците и привлекува изведувач. Како резултат на тоа, целиот пакет документи е составен во HOA. Во сметководството на HOA се појавуваат трошоци. Дали ова значи дека партнерството станува сопственик на новиот имот? Дефинитивно не!

Прво, сите одлуки во врска со заеднички имот, вклучително и создавање на нови објекти, мора да ги донесе генералниот состанок на сопствениците на простории во станбена зграда ( нн. 1 стр. 2 уметност. 44 LCD RF).

Второ, се градат нови објекти за опслужување на сите простории во куќата.

Трето, создавањето на нови капацитети се финансира од средствата на сопствениците.

И само во случај кога овие знаци се отсутни, можеме да зборуваме за создавање на сопствен имот HOA. На пример, членовите на HOA одлучуваат да инсталираат влезна метална врата во канцеларијата на партнерството за сметка на членарина - вратата станува сопственост на HOA. Споредете: на генерален состанок на сопственици на простории во куќата, се донесува одлука да се инсталираат метални врати во влезовите на сметка на сопствениците - вратите се заедничка заедничка сопственост на жителите на куќата.

„Присвојувањето“ на новосоздадените заеднички имотни објекти од страна на партнерството се објаснува со следните причини. Здружението на сопственици е претставник на сите сопственици. Многу е погодно да се регистрира целиот имот за еден претставник, а не за многу сопственици. Но, дури и ако сакате да го регистрирате имотот за законските сопственици (жители на куќата), изгледа тешко да го направите тоа. Во моментов, на законодавно ниво, формата на документот за техничко сметководство на станбена зграда, кој содржи список на сите заеднички имотни објекти, не е одобрен. Отсуството на овој документ, пред сè, ја оневозможува државната регистрација на правото на заедничка заедничка сопственост на објекти од заедничка сопственост во станбена зграда, кои се недвижен имот. Ваквата празнина во законодавството е особено акутна кога се припишува на имотот на одредени лица имот кој се наоѓа надвор од станбена зграда. Ова е земјишна парцела (соседна територија) и објекти лоцирани на неа (игралиште, бариера, итн.).

Така, регистрацијата на какви било предмети во сопственост на HOA, иако е во спротивност со барањата на законодавството за домување, во моментов е најсигурниот и наједноставниот начин за легитимирање на правата на сопственост. Исто така, постои „тежок“ начин - регистрација на имот во заедничка уделска сопственост на сопствениците на простории во куќата (кога правото на заедничка уделска сопственост не е тесно поврзано со сопственоста на просториите) користејќи ги нормите на граѓанското право .

Сепак, „едноставниот“ метод не е совршен и е полн со некои стапици, бидејќи HOA не само што има различни права во однос на заедничкиот имот на сопствениците и нивниот сопствен имот, туку и носи одговорност. Пред се, зборуваме за оданочување на имот.

Корпоративен данок на имот

Според чл. 373 од даночниот законик на Руската ФедерацијаРуските организации се препознаваат како обврзници на данок на имот. HOA е непрофитна организација, здружение на сопственици на простории во станбена зграда за заедничко управување со комплекс на недвижен имот во станбена зграда, обезбедувајќи функционирање на овој комплекс, сопственост, користење и, во границите утврдени со закон, за располагање со заеднички имот во станбена зграда ( клаузула 1 од чл. 135 LCD RF).

Предмет на оданочување е движен и недвижен имот (вклучително пренесен во привремено владение, употреба, отуѓување, управување со доверба, склучен во заедничка активност или примен со договор за концесија), евидентиран на билансот на состојба како основни средства на начин утврден за сметководствено сметководство ( клаузула 1 од чл. 374 од даночниот законик на Руската Федерација).

Следејќи ги директните упатства на законот, HOA мора да го одрази имотот што му припаѓа во сметководствената евиденција и да плати данок. Во пракса, ситуацијата е таква што партнерствата преземаат непотребна одговорност, рефлектирајќи ги во финансиските извештаи не само нивниот сопствен имот (кој HOA можеби воопшто го нема!), туку и заедничкиот имот на сопствениците на просториите во куќата, па дури и станбени и нестанбени простории овие сопственици. Имајќи предвид дека во разгледуваната ситуација, сметководствените податоци ја формираат основата на даночното известување, одразот на имотот на сопствениците во известувањето за партнерството доведува до прекумерно даночно оптоварување на второто.

Како што следува од горенаведеното и е потврдено во Писмо на Министерството за финансии на Руската Федерација од 01.02.2006 година Бр.  03‑06‑01-04/08 , одразот на предмети од заеднички имот на сопствениците во билансот на состојба на HOA е незаконски. Некои експерти дозволуваат вонбилансно сметководство на предмети што не припаѓаат на HOA (ова овозможува да се организира контрола врз присуството и безбедноста на имотот на сопствениците со помош на сметководство). Сепак, дури и незаконскиот одраз на имотот на билансот на HOA не повлекува обврска на партнерството да плаќа данок на имот.

Арбитрите, исто така, ја заземаат страната на HOA, задоволувајќи ги нивните барања за поништување на одлуките на даночните власти за дополнителна проценка на данокот на имот ( Решенија на ФАС ЗСО од 17.08.2005 Бр.  F04-5249 / 2005 (13874-A70-15), Софтвер FAS од 11.04.2006 Бр.  A72-7134 / 05-14 / 15, ФАС СЗО од 24.05.2005 Бр.  A26-12440 / 04-23, ФАС СКО од 23.07.2008 Бр.  Образец 08-4150 / 2008 година,од 03.07.2008 Бр.  Образец 08-3747 / 2008 година).

Данок на земјиште

Некои HOA на сопствена иницијатива, а почесто под притисок на даночниот орган, плаќаат данок на земја. Потенцираме дека не треба да го прават ова, што го потврдија и од Министерството за финансии во Писмо од 13.09.2007 Бр.  03‑11‑04/2/224 ... Обврската за плаќање данок на земја им се наметнува на сопствениците на земјишната парцела ( клаузула 1 од чл. 388 од даночниот законик на Руската Федерација). HOA во никој случај не може да стане сопственик на земјишна парцела (соседна територија), како и сопственик на други објекти од заедничка сопственост. Пред да добие катастарски пасош (план) за земјишна парцела, општината може да ја даде под закуп на партнерство. Во исто време, HOA може да плаќа кирија, но не и данок на земја. Материјалите од судската пракса исто така потврдуваат дека HOA не се обврзници на данок на земја ( РезолуцијаНа Президиумот на Врховниот арбитражен суд на Руската Федерација бр.  14201/06 ). И во Уредба од 01.10.2008 Бр.  F09-6951 / 08 ‑ S3УО на ФАС го отфрли аргументот на инспекторатот дека партнерството е даночен обврзник на земјиште до регистрацијата на заедничката сопственост на земјишна парцела за сопствениците на простории во станбена зграда, бидејќи не се заснова на закон.

Очигледно, на даночните власти им е попогодно и полесно да бараат плаќање данок од едно правно лице (кој исто така сам ќе го пресмета), отколку да издава даночни известувања на стотици физички лица. Но, дури и ако HOA одлучи да го плати овој данок за да избегне конфликт со инспекторатот, тој нема друг извор на финансирање освен придонеси од сопствениците на просториите. Следствено, партнерството ќе треба да го „расфрли“ вкупниот износ на данокот на земја пропорционално на уделот во правото на заедничка сопственост и да го одреди данокот што треба да се плати на секој сопственик. Овде HOA неизбежно ќе се соочи со проблеми. Прво, партнерството нема право да наплаќа даноци од граѓаните - даноците може да ги наплатува само државата претставена од специјално овластено тело (види. Писмо на Министерството за финансии на Руската Федерација од 23.03.2009 година Бр.  03‑02‑08/18 ). Второ, меѓу сопствениците сигурно ќе има лице кое има право да ја намали даночната основа во согласност со Клаузула 5, чл. 391 од даночниот законик на Руската Федерацијаили за корист во согласност со локалното законодавство и одбива да изврши плаќање за покривање на трошоците на HOA за плаќање данок на земја.

Одговорности на HOA во однос на заедничкиот имот на сопствениците на просториите во куќата

Како што следува од клаузула 1 од чл. 135 LCD RF, се создава здружение на сопственици на куќи за ефикасно управување со заедничкиот имот. Во отсуство на јасен список на заеднички имотни објекти, тоа е барем тешко за управување (не се знае кој од објектите ќе се објави денеска). Додека документот за техничко сметководство на куќата не се одобри на законодавно ниво, сопствениците имаат право самостојно да го утврдат составот на заедничките имотни објекти во куќата ( Клаузула 1 од Правилата за одржување на заеднички имот, Писмо на Министерството за регионален развој на Руската Федерација од 04.04.2007 година Бр.  6037-РМ / 07 „За утврдување на список на заеднички имот на сопственици на простории во станбена зграда“). Се чини дека HOA треба да иницира генерален состанок за да се подготви таков список.

Одобрувањето на составот на заедничкиот имот е неопходно за да се контролираат понатамошните активности на HOA. Покрај тоа, партнерството не треба да се доживува како вечно функционално тело - „моќта“ може да се промени. А за промената да се случи во согласност со законот и со минимални загуби, препорачливо е да има што е можно повеќе документи кои содржат информации за составот и промените во заедничкиот имот за време на управувањето со домот на HOA. Додаваме дека документите се најдобра потврда за реалните активности на партнерството при комуникација со сопствениците. Ајде да размислиме какви документи можат да бидат.

Според клаузула 11 од Правилата за одржување на заеднички имотсодржината вклучува, меѓу другото, инспекции на заеднички имот, обезбедување навремено откривање на неусогласеност на заедничкиот имот со законските барања, загрозување на безбедноста на животот и здравјето на граѓаните. HOA самостојно ја одредува зачестеноста на таквите инспекции. Врз основа на резултатите од секоја инспекција, се составува акт, кој ќе биде основа за донесување одлука за усогласеноста или неусогласеноста на проверениот заеднички имот (елементи на заеднички имот) со барањата на законодавството на Руската Федерација, барањата за обезбедување на безбедноста на граѓаните, како и мерките (активностите) неопходни за отстранување на идентификуваните дефекти (неисправности, оштетувања) ( Клаузула 14 од Правилата за одржување на заеднички имот).

Се чини дека HOA има право да изготвува сертификати за инспекција и за време на рутински инспекции и во исклучителни случаи (на пример, во случаи на оштетување или кражба на заеднички имот). Откако го изготви актот, HOA го доставува до вниманието на сопствениците, така што тие ќе донесат соодветни одлуки. Во случај на оштетување, влошување на имотот, генералниот состанок на сопствениците на простории одлучува да изврши соодветен вид на поправка ( стр. 18, 21 Правила за одржување на заеднички имот). Доколку имотот е оштетен од трети лица, сопствениците имаат право да одлучат да одат на суд за да ги заштитат своите права. Да нагласиме дека сопствениците се тие кои мора да ги донесат одлуките, а HOA мора да ги спроведе. Потребата да се обезбеди волјата на сопствениците се должи на фактот дека во случаите што се разгледуваат, одлуките на генералното собрание мора да ги ревидираат плаќањата на сопствениците за одржување и поправка на заеднички имот. За ова не е доволна желбата за партнерство.

Дозволете ни да ги сумираме сите погоре. HOA е создаден за целите на управување со комплекс на имот во станбена зграда (заеднички имот). За време на постоењето на HOA, не е исклучена појавата на нови објекти од заедничка сопственост. Во однос на овие предмети, се јавува проблемот на разграничување на сопственоста на ортаклакот и правото на заедничка заедничка сопственост на сопствениците на простории на новосоздадените предмети.

Мора да се има на ум дека партнерството не може да биде сопственик на заеднички имотни објекти во станбена зграда. Рефлексијата на овие предмети во сметководството на HOA како основни средства е неприфатливо, бидејќи може да доведе до незаконско собирање даноци од партнерството. Нагласуваме дека во финансиските извештаи потребно е да се одрази само имотот на HOA, кој можеби не постои!

Во однос на сопствениот имот, HOA мора да спроведе попис на општиот начин предвиден со важечкото сметководствено законодавство. Што се однесува до објектите на заеднички имот, контролата врз нивното присуство и состојба започнува со одобрување на генералниот состанок на списокот на такви објекти (за HOA треба да знаете што да управувате) и се врши преку периодични инспекции, резултатите од кои се рефлектираат во актите. Извештајот од инспекцијата станува основа за сопствениците да донесат соодветни одлуки. Спроведувањето на одлуките донесени од страна на сопствениците на просториите го презема здружението на сопственици. Исто така, можно е да се организира вонбилансно сметководство на заеднички имот со цел да се генерираат независни информации во форма погодна за корисниците на известување.

Одобрено со Уредба на Владата на Руската Федерација од 13.08.2006 година бр.491.

Од уредникот. За да одредите дали одреден објект е сопственост на HOA или заедничка сопственост на сопствениците, обидете се да одговорите на прашањето: ако сопствениците го променат начинот на управување, каква ќе биде судбината на овој имот? На пример, при изборот на организација за управување како начин за управување со куќа, HOA компјутерите и ролетните на прозорците во просториите на HOA, како и опремата за чистење, очигледно нема да станат сопственост со која раководната организација е повикана да управува. на ист начин овие предмети нема да ѝ бидат пренесени на користење или сопственост, па затоа припаѓаат на HOA.

Иако, во согласност со клаузула 5 од Уредбата на Владата на Руската Федерација од 13.08.2006 година бр. 491, Министерството за економски развој требаше да ја одобри постапката за утврдување на составот на заеднички имот во станбена зграда и формата на документ за техничко сметководство на таков имот до 01.10.2006 година.

Ова мислење го изрази А.Д. Марченко (државен даночен инспектор на одделот за ресурси, имот и други даноци на Федералната даночна служба за регионот Омск) на веб-страницата на Федералната даночна служба за регионот Омск.

Сопствениците на нестанбени простории често одбиваат да платат за одржување и поправка на заедничкиот имот на станбена зграда. Ова е погрешна позиција, тие треба да плаќаат за одржување и поправки на еднаква основа со сопствениците на станбени простории. Откријте зошто.

Обврска за плаќање на одржување и поправка на ОИ во МКД

Организациите за управување издаваат фактури на сопствениците на нестанбени простории за одржување и поправка на заедничкиот имот на станбени згради. Сопствениците на таквите простории одбиваат да платат за примените документи за плаќање со образложение дека немаат договорен однос со УО.

Заедничкиот имот во станбена зграда им припаѓа на сопствениците на просториите врз основа на правото на заедничка заедничка сопственост, во согласност со клаузулата 1 од дел 1 од чл. 36 LCD RF. Заедничката сопственост на МКД опфаќа простории кои не се дел од станови и се наменети да опслужуваат повеќе од една просторија во таква куќа:

• меѓу-станбени скали;
• скали;
• лифтови;
• лифт и други шахти;
• коридори;
• технички подови;
• поткровје;
• подруми со комунални услуги;
• друга опрема која служи повеќе од една просторија.

Секој учесник во заедничкиот имот е должен да учествува во плаќањето на даноците, таксите и другите плаќања за заедничкиот имот, сразмерно на неговиот дел, како и во трошоците за неговото одржување и зачувување (член 249 од Граѓанскиот законик на Руската Федерација).

Сопствениците на простории во станбена зграда го носат товарот на трошоците за одржување на заеднички имот во станбена зграда (дел 1 од член 39 од RF LC).

Во согласност со Дел 2 од чл. 154 од Кодексот за домување на Руската Федерација, плаќањето за домување и комунални услуги на сопственикот на просториите во МКД вклучува плаќање за услуги и работа за управување со таква куќа, за одржување и тековни поправки на заеднички имот во МКД, за комуналиите потрошени при користење и одржување на ОИ во ден.

Обврската на сопственикот да ги плати трошоците за одржување и поправка не се должи на постоење на договорен однос со организацијата за управување. Овој заклучок може да се најде во клаузулата 24 од Прегледот на судската практика во примената на законодавството на Руската Федерација за договорниот систем за набавка на стоки, работи, услуги за задоволување на државните и општинските потреби, одобрени од Президиумот на Врховниот суд на Руската Федерација на 28 јуни 2017 година.

Врз основа на Дел 2.3 од чл. 161 од Кодексот за домување на Руската Федерација и клаузула 10 од Уредбата на Владата на Руската Федерација од 13.08.2006 година бр.491, извршување на работа и обезбедување услуги за одржување на заедничкиот имот на станбена зграда е задолжително за управувачката организација во согласност со законодавството на Руската Федерација. УО не може да одбие да изврши таква работа и да дава услуги дури и ако не е склучен државен или општински договор.

Тоа што сопственикот на нестанбените простории не презел дејствија за склучување договор за исполнување на обврската да ги сноси трошоците на заедничкиот имот не го ослободува од обврската да плати соодветна такса.

Така, сопственикот на нестанбена просторија сместена во станбена зграда, по непосредна законска инструкција е должен да ги сноси трошоците за одржување на заедничкиот имот, освен ако со закон или договор поинаку не е определено.

Наплата на долгови од сопственици на нестанбени простории

Сопствениците на нестанбени простории во станбени згради се должни да плаќаат за домување и комунални услуги според истите правила како и сопствениците на станбени простории. Организацијата за управување може да бара од сопственикот на нестанбените простории да плати навремена исплата за одржување и поправка на заедничкиот имот на станбената зграда.

Ако сопственикот на нестанбените простории одбие да и плати на организацијата за управување за одржување и поправка на заедничкиот имот, прво треба да се обидете мирно да го решите проблемот и да му објасните на сопственикот на нестанбените простории зошто е должен да плати за одржување и поправка на станбени простории: испратете исплати на долг, писма или обидете се да склучите договор за отплата на долгот.

Доколку сопственикот одбие да ги плати сметките, УО треба да продолжи со предистражна наплата на долгот: пред да поднесе барање до судот, должникот треба да испрати барање со барање да го плати долгот на доброволна основа. Според Дел 5 од чл. 4 од Кодексот за арбитражна постапка на Руската Федерација, должникот е должен да одговори на таквото барање во рок од 30 календарски дена.

Доколку должникот одбие или воопшто не одговори на побарувањето, организацијата која управува може да поднесе барање до судот. Арбитражниот суд е надлежен за разгледување на ваквите барања. Но, се случува споровите да стигнат до Врховниот суд на Руската Федерација.

Пример за таков спор е даден во определувањето на вооружените сили на РФ од 28 ноември 2017 година во случајот бр. 305-ES17-10430. Во него, судот посочи дека организацијата за управување може да наплати долг за одржување и поправка на заеднички имот од сопственикот на нестанбени простории.

заклучоци

И сопствениците на станбени простории во станбени згради и сопствениците на нестанбени простории мора да платат за одржување и поправки. Висината на таквата такса се утврдува сразмерно на учеството на учесникот во заедничката акционерска сопственост на заедничкиот имот од МКД.

Неуспехот да се склучи договор помеѓу организацијата за управување и сопственикот на станбените простории не го ослободува сопственикот од обврската да плати за одржување и поправка на заеднички имот во станбената зграда.