Կարդացեք հոդվածը մինչև վերջ և կհասկանաք, որ դուք պետք է համագործակցեք մեր ընկերության հետ բնակարանում TSN ստեղծելու համար հետևյալ պատճառներով.

Բնակարաններն էլիտար բնակարաններ են, որոնք օրենքի ուժով ունեն ոչ բնակելի տարածքի կարգավիճակ։

Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի ուժի մեջ մտնելուց ի վեր, բազմաբնակարան շենքերի բնակելի տարածքների սեփականատերերը իրավունք են ստացել միավորվել տների սեփականատերերի ասոցիացիաներում կամ բնակարանային կոոպերատիվներում: 2014 - 2016 թվականներին փոփոխություններ են կատարվել Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքում, որոնք ազդել են քաղաքացիների ոչ առևտրային միավորումների վրա: Տնատերերի ասոցիացիան (տանտերերի ասոցիացիա) դարձել է TSN-ի (անշարժ գույքի հետ համագործակցություն) ձևերից մեկը:

Շատ կարևոր է հասկանալ, որ ներկայումս անհնար է HOA ստեղծել, միայն TSN-ներ են ստեղծվում... Անշարժ գույքի սեփականատերերի միավորումները կարգավորվում են Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքով: Բայց TSN-ի վերաբերյալ ընդամենը երեք հոդված կա ամենաընդհանուր ձևով: Նրանք չեն կարող կարգավորել բոլոր տեսակի TSN-ների գործունեությունը: Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգիրքը մեզ հղում է անում հատուկ օրենքների. Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգիրքը, որը կարգավորում է HOA-ների գործունեությունը, և 15.04.1998 թիվ 66-FZ «Այգեգործության, այգեգործության և ամառային մասին» դաշնային օրենքը: Քաղաքացիների տնակային շահույթ չհետապնդող միավորումներ», որը կարգավորում է SNT, DNT և այլն գործունեությունը:

Խնդրում ենք նկատի ունենալ, որ օրենքը չի նախատեսում TSN-ի այլ ձևեր, բացի HOA-ից կամ SNT / DNT / ONT-ից:Մեծ թյուր կարծիք կա, որ ոչ բնակելի շենքերում կա առանձին տեսակ՝ TSN։ TSN-ի այս տեսակը օրենքով նախատեսված չէ: Բնակարաններում TSN-ի ստեղծումը և շահագործումը ուղղակիորեն չի կարգավորվում որևէ օրենքով: Նման դեպքերում իրավագիտության մեջ կիրառվում է օրենքի անալոգիան։

ՕՐԵՆՔԻ ՀԱՆՁՆԱՑՈՒՄ

2009 թվականին Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանը մասամբ լուծեց օրենսդրական բացի խնդիրը, որը հրապարակեց 2009 թվականի հուլիսի 23-ի պլենումի թիվ 64 որոշումը «Սեփականատերերի իրավունքների վերաբերյալ վեճերի քննարկման պրակտիկայի որոշ հարցերի վերաբերյալ. շենքի ընդհանուր սեփականություն հանդիսացող տարածքները»:

Սույն որոշման 1-ին կետում ասվում է. «Ոչ բնակելի շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի հարաբերությունները, որոնք ծագում են նման շենքում գտնվող ընդհանուր սեփականությունից, ուղղակիորեն չեն կարգավորվում օրենքով: Հետևաբար, Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 6-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն, նմանատիպ հարաբերությունները կարգավորող իրավական նորմերը, մասնավորապես, Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 249, 289, 290 հոդվածները ենթակա են կիրառման այդ հարաբերությունների վրա:

Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանը ճանաչել է բնակելի տարածքների սեփականատերերի միջև հարաբերությունները կարգավորելուն ուղղված կանոնների կիրառման հնարավորությունը ոչ բնակելի տարածքների սեփականատերերի նկատմամբ (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 289, 290 հոդվածներ):

Բանաձևում տարածքների սեփականատերերի կողմից ընդհանուր որոշումներ կայացնելու կարգը ներառում է 6-րդ կետը, համաձայն որի, տարածքների սեփականատերերի որոշմամբ, որն ընդունվել է Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի 44-48-րդ հոդվածներով սահմանված կարգով. կարող է սահմանվել շենքի ընդհանուր սեփականության, մասնավորապես՝ առանձին ընդհանուր տարածքների օգտագործման ռեժիմ։

Բացի այդ, Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն դատարանի պլենումի 2015 թվականի հունիսի 23-ի թիվ 25 որոշման 41-րդ կետը «Ռուսաստանի Քաղաքացիական օրենսգրքի 1-ին մասի 1-ին բաժնի որոշ դրույթների դատարանների դիմումի վերաբերյալ. «Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 6-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն, ոչ բնակելի շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի հարաբերությունները, որոնք բխում են նման շենքում գտնվող ընդհանուր սեփականությունից, ենթակա են կիրառման. համանման հարաբերությունները կարգավորող իրավական նորմերի, մասնավորապես, Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 249, 289 և 290 հոդվածները և ՌԴ Բնակարանային օրենսգրքի 44-48-րդ հոդվածները:

Այսպիսով, բնակարանների սեփականատերերը իրավունք ունեն, ինչպես բնակարանների սեփականատերերը, կազմակերպել ընդհանուր ժողովներ, որոնք կարգավորվում են ՌԴ ԼԿ-ի 44-48-րդ հոդվածներով: Այս կարծիքը կիսում էին ինչպես նախկինում գործող Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանը, այնպես էլ Ռուսաստանի Դաշնության գործող Գերագույն դատարանը:

ՕՐԵՆՔԻ ՀԱՄԱՔՆԱԿԱՆՈՒԹՅԱՆ ԿԻՐԱՌՄԱՆ ԱՌԱՋԻՆ ՊՐԱԿՏԻԿ

Որպես կանոն, մշակողը կառավարող ընկերությանը պարտադրում է սեփականատերերին կոմունալ և այլ հարակից ծառայություններ մատուցել: Հաճախ սեփականատերերի և նման կառավարող ընկերության միջև վեճեր են ծագում, որոնք նրանք ստիպված են լինում լուծել դատարանում: Այսպիսով, «Kupechesky Dvor» (Դոնի Ռոստով) բիզնես կենտրոնը 2010 թվականին շահել է դատը, որով դատարանը հաստատել է հանդիպման օրինականությունը և սեփականատերերի՝ շենքի կառավարման ձևը փոխելու իրավունքը։ Այս դեպքում մշակողի հետ փոխկապակցված կառավարող ընկերությունը վիճարկեց Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգիրքը բիզնես կենտրոնի սեփականատերերի հարաբերությունների վրա կիրառելու հնարավորությունը: Սա առաջին դատական ​​որոշումն էր, որով ոչ բնակելի շենքի կառավարման վերաբերյալ վեճը քննվել է արբիտրաժային դատարանում՝ Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի նորմերին համապատասխան: Դատարանը որոշումը հիմնավորել է Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանի պլենումի թիվ 64 որոշմամբ։ Վերաքննիչ դատարանը նաև ամբողջությամբ պաշտպանել է առաջին ատյանի դատարանի փաստարկները՝ Բնակարանային օրենսգրքի նորմերի կիրառման հնարավորության վերաբերյալ։ Ռուսաստանի Դաշնությունը համանմանությամբ և ընդհանուր ժողովի օրինականությունը.

ԱՐԲԻՏՐԱԺ ՊՐԱԿՏԻԿ

Օրենքի անալոգիայի կիրառումը նկատվում է բազմաթիվ դատական ​​որոշումներում։ Ահա դրանց փոքր ցուցակը.

Սվերդլովսկի մարզի արբիտրաժային դատարանի 2016 թվականի ապրիլի 19-ի թիվ A60-52474 / 2015 գործով որոշման մեջ դատարանն ուղղակիորեն նշել է.

«Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանի 2009 թվականի 23.07.2009 թվականի N 64 որոշման 1-ին կետի երրորդ պարբերություն» ընդհանուր սեփականության նկատմամբ տարածքների սեփականատերերի իրավունքների վերաբերյալ վեճերի քննարկման պրակտիկայի որոշ հարցերի վերաբերյալ. Շենքի գույքը նման շենքում ուղղակիորեն չի կարգավորվում օրենքով: Հետևաբար, Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 6-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն, նման հարաբերությունները կարգավորող իրավական նորմերը, ներառյալ բնակարանային օրենսդրության նորմերը, պետք է կիրառվեն այդ հարաբերությունների նկատմամբ »:

Ուրալի շրջանի արբիտրաժային դատարանի 08/07/2015 N F09-5861 / 15 N A60-53557 / 2014 գործով որոշման մեջ դատարանը նշել է.

«Նման պայմաններում, ինչպես նաև հաշվի առնելով այն հանգամանքը, որ որոշումներ կայացնելը, անկախ շենքի ընդհանուր սեփականության ընդհանուր սեփականության բաժնեմասի չափից, անհավասար դրության մեջ է դնում տարածքների սեփականատերերին և խախտում հավասարության սկզբունքը. քաղաքացիաիրավական հարաբերությունների մասնակիցների (Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 1-ին հոդվածի 1-ին կետ), նման շենքում ընդհանուր սեփականության հետ կապված հարաբերություններին՝ ձայների քանակի որոշման կարգի և. քվորումի առկայության դեպքում, բնակարանային օրենսդրության նորմերը կիրառելի են որպես նմանատիպ հարաբերությունները կարգավորող նորմեր»:

Կենտրոնական շրջանի արբիտրաժային դատարանի 15.07.2015 թվականի N F10-1655 / 2015 թվականի N Ա35-5554 / 2014 գործով որոշման մեջ դատարանը նշել է.

«Շենքի ընդհանուր սեփականության իրավական ռեժիմի որոշման հետ կապված վեճերը քննարկելիս, որոնցում գտնվող տարածքները պատկանում են մի քանի անձանց, դատարանները պետք է հաշվի առնեն, որ ոչ բնակելի տարածքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի հարաբերությունները. Նման շենքում ընդհանուր սեփականությունից առաջացող շինություններն ուղղակիորեն չեն բնակվում:

Հետևաբար, Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 6-րդ հոդվածի 1-ին մասի համաձայն, նմանատիպ հարաբերությունները կարգավորող իրավական նորմերը, մասնավորապես, Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 249, 289, 290 հոդվածները ենթակա են կիրառման այդ հարաբերությունների վրա:

Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 249-րդ հոդվածը սահմանում է, որ բաժնետիրական սեփականության յուրաքանչյուր մասնակից պարտավոր է իր բաժնեմասի համամասնությամբ մասնակցել ընդհանուր գույքի հարկերի, տուրքերի և այլ վճարումների, ինչպես նաև դրա ծախսերին: պահպանում և պահպանում։ Այսպիսով, շենքի առանձին սենյակի սեփականատերը օրենքի ուժով ունի վիճելի շենքում գտնվող ընդհանուր սեփականության ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունք։

Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 246-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն, ընդհանուր սեփականության մեջ գտնվող գույքի օտարումն իրականացվում է դրա բոլոր մասնակիցների համաձայնությամբ: Տարածքների սեփականատերերի որոշմամբ կարող է սահմանվել ընդհանուր գույքի օգտագործման ռեժիմ։

Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանի 2009 թվականի 23.07.2009 թվականի N 64 որոշման 1-ին, 6-րդ կետերի ուժով «Սեփականատերերի ընդհանուր սեփականության նկատմամբ տարածքների սեփականատերերի իրավունքների վերաբերյալ վեճերի քննարկման պրակտիկայի որոշ հարցերի վերաբերյալ. շենք» Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի՝ բազմաբնակարան շենքի տարածքների սեփականատերերի կողմից որոշումներ ընդունելու մասին՝ սահմանելով նման որոշումներ կայացնելու հատուկ ընթացակարգ։

Մոսկվայի շրջանի Դաշնային հակամենաշնորհային ծառայության 20.09.2012 թվականի N А40-121423 / 11-136-700 որոշման մեջ դատարանը նշել է.

«Դատարանը հնարավոր համարեց կիրառել Արվեստի 2-րդ մասի 3-րդ մասի նորմերը: 161 LCD ՌԴոր բազմաբնակարան շենքի տարածքների սեփականատերերը ընդհանուր ժողովում պարտավոր են ընտրել բազմաբնակարան շենքի կառավարման մեթոդներից մեկը. Տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր ժողովի որոշմամբ կառավարման մեթոդը կարող է փոխվել ցանկացած պահի. Կառավարման մեթոդի ընտրության վերաբերյալ ընդհանուր ժողովի որոշումը պարտադիր է բազմաբնակարան շենքի տարածքների բոլոր սեփականատերերի համար »:

ԴԱՏԱԿԱՆ ՊՐԱԿՏԻԿԻ ՎԵՐԼՈՒԾՈՒԹՅՈՒՆ

Դատարանի վերը նշված որոշումները հեռու են միակից։ Մյուս դատարանները հավատարիմ են Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի և Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի նորմերի նմանատիպ կիրառմանը ոչ բնակելի շենքերի հետ կապված՝ հղում կատարելով Գերագույն արբիտրաժային դատարանի պլենումի թիվ 64 որոշմանը: Դատարանները վստահորեն գործում են Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի 44-48-րդ հոդվածներով ոչ բնակելի շենքերի հետ կապված:

Բացի այդ, վերոհիշյալ որոշումներից վերջինում դատարանն ավելի հեռուն գնաց և կիրառեց Արվեստի 2-րդ, 3-րդ մասերը համանմանությամբ: 161 ԺԿ ՌԴ. «… բազմաբնակարան շենքի տարածքների սեփականատերերը ընդհանուր ժողովում պարտավոր են ընտրել բազմաբնակարան շենքի կառավարման մեթոդներից մեկը. Տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր ժողովի որոշմամբ կառավարման մեթոդը կարող է փոխվել ցանկացած պահի. Կառավարման մեթոդի ընտրության վերաբերյալ ընդհանուր ժողովի որոշումը պարտադիր է բազմաբնակարան շենքի տարածքների բոլոր սեփականատերերի համար ... »:

ՎԵՐԱՀՍԿՈՂՄԱՆ ՄԱՐՄԻՆ

Ինչպես նշվեց ավելի վաղ, Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն դատարանի 2015 թվականի հունիսի 23-ի թիվ 25 որոշման 41-րդ կետը «Դատարանների կողմից Քաղաքացիական օրենսգրքի 1-ին մասի I բաժնի որոշ դրույթների դիմումի մասին. «Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 6-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն ոչ բնակելի շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի հարաբերություններին, որոնք բխում են նման շենքում ընդհանուր սեփականությունից, նորմերը. Նման հարաբերությունները կարգավորող օրենսդրությունը ենթակա է կիրառման, մասնավորապես, Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 249, 289 և 290 հոդվածները և Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի 44-48-րդ հոդվածները:

Այսպիսով, ոչ բնակելի տարածքների սեփականատերերը իրավունք ունեն ստեղծել TSN, նրանց միջև հարաբերությունները կառուցված են Քաղաքացիական օրենսգրքի և LCD-ի հատուկ հոդվածների շրջանակներում:

ՌԴ ԼԿ-ի 20-րդ հոդվածը (Պետական ​​բնակարանային վերահսկողություն, քաղաքային բնակարանային հսկողություն և հանրային բնակարանային հսկողություն) կկիրառվի այս հարաբերությունների վրա, եթե TSN-ը ստեղծվի Արվեստի համաձայն: 44-48 ԺԿ և, համապատասխանաբար, ստեղծման, կանոնադրության պահանջներին համապատասխանության և սեփականատերերի ընդհանուր ժողովի անցկացման կարգի առումով դրանք կստուգվեն, այդ թվում՝ Բնակարանային պետական ​​տեսչության կողմից։

Բնակելի և ոչ բնակելի շենքերում TSN-ի նկատմամբ Բնակարանային պետական ​​տեսչության վերահսկողության լիազորությունները.

• կառավարող կազմակերպությունների կողմից ընդհանուր սեփականության պահպանման կանոնների, կոմունալ ծառայությունների տրամադրման կարգի պահպանման նկատմամբ վերահսկողություն.
• Բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր ժողովի կողմից HOA (TSN) ստեղծելու որոշման օրինականության ստուգում.
• HOA (TSN) կանոնադրության և դրանում կատարված փոփոխությունների համապատասխանության ստուգում Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրության պահանջներին.
• Ընտրության օրինականության ստուգում HOA (TSN) խորհրդի նախագահի և HOA (TSN) խորհրդի այլ անդամների ընդհանուր ժողովի կողմից.
• Բազմաբնակարան շենքում տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր ժողովի օրինականության ստուգում, իրավաբանական անձի կամ անհատ ձեռնարկատիրոջ ընտրության որոշում՝ բազմաբնակարան շենքի կառավարման պայմանագիր կնքելու համար, պայմանները հաստատելու օրինականությունը. նման համաձայնագրի և դրա կնքման մասին։

Սեփականատերերի ասոցիացիան ընտրվում է վարձակալների ընդհանուր ժողովումհաշվի առնելով բոլոր ներկաների մեծամասնությունը (50%-ից ոչ պակաս + մեկ ձայն). Նման տանը օբյեկտի յուրաքանչյուր սեփականատեր կարող է դառնալ դրա անդամ։ HOA-ն պայմանագրեր է կնքում տարբեր կազմակերպությունների հետ, ինչպես նաև իրականացնում է բնակարանների սեփականատերերին կոմունալ ծառայություններ տրամադրելու ընթացակարգեր:

Եթե ​​վարձակալներն ընտրել են կառավարումը կառավարող ընկերության (կառավարչական ընկերության) միջոցով, ապա պայմանագրով նա պատասխանատվություն է կրում: HOA-ն երաշխավորում է բազմաբնակարան շենքում գույքի ճիշտ սեփականության իրավունքը, օգտագործումը և տնօրինումը, ինչպես նաև տրամադրում է բոլոր ծառայությունները տանը ապրող սեփականատերերին:

Ոչ բնակելի տարածքներ ունեցող անձանց հետ

Տեղեկանք.Մեր երկրում գործող օրենսդրական դաշտի համաձայն՝ ոչ բնակելի տարածքները ինքնավար անշարժ գույքի օբյեկտներ են՝ հաստատված մի շարք օրենսդրական փաստաթղթերով։

Այս օբյեկտները կապված են վերնահարկերի, նկուղների, վերելակների, շենքերի տանիքների տարածքների հետ և, հետևաբար, միանգամայն հասկանալի են հակասությունները, որոնք երբեմն առաջանում են, երբ այդ տարածքները հատկացվում են մասնավոր սեփականությանը: Ամենից հետո Իրավական առումով կապ չունի՝ բնակելի է, թե ոչ, ներկառուցված կամ կցված - եթե միայն այն լինի շենքի մաս, և տրվի տեխնիկական անձնագիր։

HOA-ի և այս կազմակերպության անդամ չհանդիսացող ոչ բնակելի տարածքների սեփականատերերի միջև հարաբերությունները համակարգելու համար Քաղաքացիական օրենսգիրքը կարգավորում է պայմանագրի կատարումը:

Այն պետք է նշի որոշակի պայմաններ այս օբյեկտի պարունակության համար: Պայմանագրում պետք է ներառվեն հետևյալը.

Ինչ վերաբերում է ոչ բնակելի տարածքների շահագործման ծախսերին, ապա այստեղ օրենքի մեկնաբանությունը միանշանակ է: Այն նշում է, որ HOA-ն վճարումներ և մուծումներ է հատկացնում գործընկերության յուրաքանչյուր մասնակցին և ոչ բնակելի սեփականության սեփականատիրոջը՝ կախված կոլեկտիվ սեփականության իրավունքում նրա բաժնեմասից:

Կարևոր!Չկա իրավական հիմք՝ HOA-ի անդամների և անմարդաբնակ գույքի սեփականատերերի միջև ծախսերը տարբերելու համար:

Եվ կապ չունի՝ օբյեկտի տերն օգտվում է տան վերելակից, տանիքից կամ աստիճանից, թե ոչ. HOA-ի անդամը պարտավոր է մուծումներ կատարել.

Բնակարանի սեփականատերերի հետ

HOA-ի և տների սեփականատերերի միջև փոխգործակցությունը կառուցվում է շարունակական հիմունքներով՝ գործընկերության ձևավորումից հետո: Նման հարաբերությունների ձևավորումը բխում է օրենքից և գրավոր պայմանագրից:

Այսպիսով, պահպանվում են բնակարանային օրենսդրության չափանիշները։ Գործընկերության մասնակիցների հետ հարաբերությունները հիմնված են կանոնադրության և ընդհանուր ժողովում ընդունված կանոնների վրա: Առանձին պայմանագրային պայմանագրեր են կնքվում նրանց հետ, ովքեր ՀՕԱ-ի անդամ չեն:

Նման պայմանագիր կազմելիս ստորագրման առարկա է լինելու ընդհանուր սեփականությունը, դրա պահպանումն ու վերանորոգումը։ Համաձայնագրում հատկապես կարևորվում են հետևյալ պայմանները.

Պայմանագիրը կազմվում է երկու օրինակից, ստորագրվում է ընկերակցության խորհրդի նախագահի՝ տան սեփականատիրոջ կողմից, որից հետո այն մտնում է օրինական ուժի մեջ։

Քաղաքացիների իրավունքներն ու պարտականությունները

Բնակարանի հետ կապված

Ուշադրություն.Սեփականատերն իրավունք ունի իր հայեցողությամբ տիրապետելու, օգտագործելու և տնօրինելու իրեն պատկանող բնակելի տարածքը։

Նա կարող է վարձով բնակարան տալ այլ անձի։ Եվ նաև պայմանագիր կնքել նրա հետ անհատույց բնակության համար, սակայն այդ օգտագործումը չպետք է ոտնահարի այլ քաղաքացիների շահերը։

Իրավունքներից բացի, սեփականատերը պարտավոր է պահպանել տարածքում անհրաժեշտ կենսապայմանները... Նա պետք է պատշաճ ձևով պահպանի այն կենդանի տարածքը, որտեղ նա ապրում է: Նա պետք է հարգի հարևանների իրավունքներն ու օրինական շահերը, հետևի բնակարանի տարածքների օգտագործման կանոններին: Բացի այդ, սեփականատերը ստիպված է իր վրա վերցնել ընդհանուր գույքի և տարածքների պահպանման ծախսերը։

Կիրառվում է ոչ բնակելի տարածքների վրա

Մասնակցությունը գործընկերությանը, որը կազմակերպվում է տանը, իրավունք է տալիս ոչ միայն մասնակցել հանդիպմանը, այլև տարբեր որոշումներ կայացնել, օրինակ՝ ոչ բնակելի տարածքների վերաբերյալ: HOA-ի անդամներն են, ովքեր որոշում են դռնապանների դրույքաչափի անհրաժեշտությունը կամ ինչ կոսմետիկ վերանորոգումներ պետք է կատարվեն նախասրահում, միջանցքում կամ աստիճանավանդակում: Եվ սա ուղղակիորեն ազդում է այս շենքի բնակարանների շուկայական արժեքի վրա։

Հաշվի առնելով այն գործոնը, որ դա գործընկերությունն է, որը տնօրինում է տարածքները կոլեկտիվ օգտագործման համար, վարձակալները նրա աջակցությամբ որոշում են, թե ինչպես օգտագործել իրենց տան ձեղնահարկը կամ նկուղը։ Իսկ հարակից տարածքի գրանցումը գործընկերության համար թույլ կտա կազմակերպել ոչ միայն ավտոկայանատեղի, այլեւ խաղահրապարակ։

Տեղեկանք.Բացի կատարված ներդրումներից, գործընկերության համար եկամտի աղբյուր կարող են լինել նաև պետական ​​սուբսիդիաները:

Դա անելու համար մասնակիցները պետք է հիշեն, որ քաղաքապետարանը, որը շենքի չսեփականաշնորհված բնակարանների սեփականատերերն են, նույնպես պարտավոր են հոգալ բնակարանի պահպանման ծախսերը, իսկ մերժման դեպքում ՀՕԱ-ն իրավունք ունի գանձել. մասնաբաժինը բռնի ուժով։

Եվ նաև Արվեստի համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 153 գործընկերությունը կարող է նախաձեռնել լրացուցիչ կառույցների կառուցումդրանցից եկամուտների հետագա արդյունահանմամբ։ Օրինակ, թույլատրվում է բոլոր թույլտվությունների գրանցումից հետո խանութի կամ սրճարանի համար սենյակ կցել բնակելի շենքին և վարձակալել այն. միանգամայն հնարավոր է, որ այդ վճարումները ծածկեն կոլեկտիվ ծախսերի մեծ մասը:

Անհատական ​​ձեռնարկության սեփականատերը, որը գտնվում է տան տարածքում, անկախ գործընկերության անդամակցությունից, պարտավոր է կրել կոմունալ ծախսերը և գումար ծախսել ընդհանուր պաշարները լավ վիճակում պահելու համար։ Միևնույն ժամանակ, կարևոր է այն, թե ըստ էության ինչ է նշանակում ընդհանուր սեփականության պահպանման ծախսեր։

Այս պարզաբանումը պայմանավորված է Արվ. Ռուսաստանի Դաշնության Քաղաքացիական օրենսգրքի 210-ը, որն ասում է տարածքի և գույքի պահպանման բեռը կրում է օբյեկտի սեփականատերըգտնվում է դրանում, եթե այլ բան նախատեսված չէ HOA պայմանագրում:

Բացի այդ, համաձայն Արվեստի. Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի 39-ը, անմարդաբնակ տարածքների սեփականատերերը պարտավոր են կրել բազմաբնակարան շենքում կոլեկտիվ սեփականության պահպանման ծախսերը: Դրանք որոշվում են ընդհանուր սեփականության իրավունքում սեփական կապիտալի մասնակցությամբ:

Ի՞նչ փաստաթղթեր են անհրաժեշտ գործընկերությանը ներկայացնելու համար:

Կարևոր!Գործընկերությանը միանալու համար նրանք, ովքեր ցանկանում են գրել դիմում և հաստատել իրենց սեփականության իրավունքները՝ ներկայացնելով միասնական պետական ​​ռեգիստրից հաշվետվություն:

Օժանդակ փաստաթղթերը ներառում են հետևյալ պայմանագրերը.

• գնում;
• նվիրատվություն;
• Ժառանգություն;
• կենսաապահովման և նմանատիպ այլ փաստաթղթեր:

Պետք է նկատի ունենալ, որ դրանք բոլորը, առանց միասնական ռեգիստրից քաղվածքի, սեփականության իրավունք չեն տալիս։ Դիմումը և օժանդակ փաստաթղթերը տրամադրվում են ՀՕԱ նախագահին, այնուհետև ժողովում քննարկվում և ընդհանուր ժողովին ներկայացվում է նոր անդամի անդամակցության հարցը:

Բնակարանների սեփականատերերը, ովքեր չեն ցանկանում միանալ HOA-ին, նրա հետ պայմանագիր են կնքում ընդհանուր գույքի պահպանման և վերանորոգման համար և վճարում են այդ ծառայությունների համար: Ամեն ինչ բնակարանների սեփականատերերը պարտավոր են պահպանել վարչական օրենսդրության պահանջները, ինչպես նաև պահպանել HOA-ի կանոնադրությունը և կանոնները:

Տնատերերի ասոցիացիան իր գործունեության մեջ առնչվում է առնվազն երկու տեսակի գույքի հետ. Նախ, սա բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր սեփականությունն է, որի կառավարման նպատակով ստեղծվում է ՀՕԱ-ն ( Ն.Ս.1 ճ.գ.135 LCDՌԴ):

Երկրորդ, սա գործընկերության սեփականությունն է, որը գտնվում է բազմաբնակարան շենքի ներսում կամ դրսում ( Ն.Ս.1 ճ.գ.151 LCDՌԴ): Ինչպե՞ս տարբերակել սեփականատերերի ընդհանուր սեփականությունը ՀՕԱ-ի սեփական սեփականությունից: Ի՞նչ հետեւանքներ կարող է ունենալ այս կամ այն ​​կատեգորիայի գույքը հատկացնելը:

Գտեք տարբերություններ

Ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքի հիման վրա տան տարածքում գտնվող տարածքների սեփականատերերին պատկանող ընդհանուր սեփականության օբյեկտները ուղղակիորեն նշված են օրենքում ( Արվեստ. 36 LCD ՌԴ, Ընդհանուր գույքի պահպանման կանոնների 2-րդ կետը): Ընդհանուր սեփականության հիմնական առանձնահատկությունը բազմաբնակարան շենքում երկու կամ ավելի տարածքների պահպանումն է: Անհրաժեշտ է նաև հաշվի առնել տան տարածքում գտնվող տարածքների սեփականության և ընդհանուր սեփականության բաժնեմասի միջև անքակտելի կապը, ինչը անհնարին է դարձնում ընդհանուր գույքի նկատմամբ իրավունքների փոխանցումը իրավունքների փոխանցումից առանձին: դեպի բնակելի տարածքներ ( Արվեստ. 37 LCD ՌԴ): Հետևաբար, տան ընդհանուր սեփականության օբյեկտները չեն կարող պատկանել գործընկերությանը: Բազմաբնակարան շենքի տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր ժողովի որոշմամբ օբյեկտները կարող են փոխանցվել գործընկերությանը օգտագործման, բայց ոչ սեփականության:

Եկեք որոշենք այն գույքը, որը կարող է պատկանել HOA-ին: հայտարարված գործընկերության իրավունքը Արվեստ. 151 LCD ՌԴ, - ունենալ շարժական և անշարժ գույք - բխում է ՀՕԱ-ի` որպես իրավաբանական անձի բնորոշ կարգավիճակից: Այս գույքը հաշվառվում է գործընկերության կողմից որպես հիմնական միջոցների մաս և անհրաժեշտ է որպես կազմակերպություն բնականոն գործունեության համար: Այդպիսի գույքը ներառում է, օրինակ, գրասենյակ (ոչ բնակելի տարածքներ), գրասենյակային կահավորանք (սեղաններ, աթոռներ, գրասենյակային սարքավորումներ) և այլ գույք, որն ապահովում է HOA-ների գործունեությունը (կենցաղային սարքավորումներ, շինանյութեր, սպառվող նյութեր, որոնց օգնությամբ ընդհանուր գույքի պահպանումն ու վերանորոգումն իրականացվում է լրիվ դրույքով աշխատողների գործընկերության միջոցով): Այնուամենայնիվ, գույքի գործառական նպատակը որոշիչ չափանիշ չէ այն որպես գործընկերային սեփականություն դասակարգելու համար: Այսպիսով, հաճախ գործընկերության կողմից որպես գրասենյակ օգտագործվող տարածքները տան տարածքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր ընդհանուր սեփականությունն են և փոխանցվում են գործընկերությանը վարձակալության կամ անվճար օգտագործման համար:

HOA-ի սեփական սեփականությունը և տան տարածքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր սեփականությունը ձևավորման տարբեր աղբյուրներ ունեն: HOA-ն սեփական գույքը գնում է ընկերների անդամավճարներով։ Բացի այդ, գործընկերության անդամներն իրավունք ունեն գույքն ուղղակիորեն փոխանցել ՀՕԱ-ի սեփականությանը (օրինակ՝ համակարգիչ): Միևնույն ժամանակ, ընդհանուր սեփականության նոր օբյեկտներ են ստեղծվում տարածքների բոլոր սեփականատերերի նշանակված ներդրումներով (անկախ անդամությունից):

Այն փաստը, որ գույքը պատկանում է գործընկերությանը, պետք է փաստաթղթավորվի (գույք ձեռք բերելու ժամանակ ՀՕԱ-ն պետք է նշվի որպես գնորդ, երբ գույքը փոխանցվի, կարող է կնքվել համապատասխան պայմանագիր): Ինչ վերաբերում է անշարժ գույքին, ապա որոշիչ գործոնը սեփականության իրավունքի փաստաթղթերի առկայությունն է։ Օրինակ, ոչ բնակելի տարածքի (գրասենյակի) սեփականության պետական ​​գրանցման վկայական, որտեղ HOA-ն նշված է «Օրենքի առարկա» սյունակում:

Ինչ վերաբերում է ընդհանուր սեփականությանը, մենք նշում ենք հետևյալը. Չի բացառվում տարածքների սեփականատերերի կողմից ընդհանուր սեփականության օբյեկտների բարելավման, նոր օբյեկտների ստեղծման հնարավորությունը: Օրինակ՝ տնամերձ հողամասի վրա խաղահրապարակ կառուցել, հարակից տարածքի մուտքի մոտ արգելապատնեշ և անվտանգության խցիկ տեղադրել կամ ցանկապատ ու դարպաս։ Եվ հենց նման դեպքերում է առաջանում սեփականատերերի ընդհանուր սեփականության և գործընկերության սեփական ունեցվածքի սահմանազատման խնդիր։

Ստեղծեք նոր ընկերական առարկաներ, բայց ոչ ընկերասիրություն:

Ընդհանուր սեփականության նոր օբյեկտները ինքնուրույն չեն առաջանում։ Որպես կանոն, դրանց տեսքի նախաձեռնողը ՀՕԱ-ն է, որը բացատրական աշխատանք է տանում սեփականատերերի հետ, համապատասխան որոշումներ է կայացնում, սեփականատերերից գումար է հավաքում և կապալառու ներգրավում: Արդյունքում փաստաթղթերի ամբողջ փաթեթը կազմվում է ՀՕԱ-ում: HOA-ի հաշվառման մեջ հայտնվում են ծախսեր. Արդյո՞ք սա նշանակում է, որ գործընկերությունը դառնում է նոր գույքի սեփականատեր: Միանշանակ ոչ!

Նախ, ընդհանուր սեփականության վերաբերյալ բոլոր որոշումները, ներառյալ նոր օբյեկտների ստեղծումը, պետք է ընդունվեն բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր ժողովի կողմից ( nn. 1 էջ 2 արվեստ. 44 LCD ՌԴ).

Երկրորդ, կառուցվում են նոր շինություններ՝ տան բոլոր տարածքները սպասարկելու համար։

Երրորդ՝ նոր օբյեկտների ստեղծումը ֆինանսավորվում է սեփականատերերի միջոցներից։

Եվ միայն այն դեպքում, երբ այդ նշանները բացակայում են, կարելի է խոսել մեր սեփական սեփականության ՀՕԱ ստեղծման մասին։ Օրինակ, ՀՕԱ-ի անդամները անդամավճարների հաշվին որոշում են գործընկերության գրասենյակում տեղադրել մուտքի երկաթե դուռ. դուռը դառնում է ՀՕԱ-ի սեփականությունը: Համեմատեք. տան տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր ժողովում որոշում է կայացվել մուտքերում մետաղական դռներ տեղադրել սեփականատերերի հաշվին. դռները տան բնակիչների ընդհանուր ընդհանուր սեփականությունն են:

Գործընկերության կողմից նորաստեղծ ընդհանուր սեփականության օբյեկտների «յուրացումը» բացատրվում է հետևյալ պատճառներով. Տնատերերի ասոցիացիան բոլոր սեփականատերերի ներկայացուցիչն է: Շատ հարմար է ամբողջ գույքը գրանցել մեկ ներկայացուցչի համար, այլ ոչ թե շատ սեփականատերերի։ Բայց նույնիսկ եթե ցանկանում եք գույքը գրանցել օրինական սեփականատերերի (տան բնակիչների) համար, դա դժվար է թվում: Ներկայումս օրենսդրական մակարդակով հաստատված չէ բազմաբնակարան շենքի տեխնիկական հաշվառման փաստաթղթի ձևը, որը պարունակում է բոլոր ընդհանուր սեփականության օբյեկտների ցանկը: Այս փաստաթղթի բացակայությունը, առաջին հերթին, անհնարին է դարձնում բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականության օբյեկտների ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքի պետական ​​գրանցումը, որոնք անշարժ գույք են: Օրենսդրության նման բացը հատկապես սրվում է առանձին անձանց սեփականությանը բազմաբնակարան շենքից դուրս գտնվող սեփականություն վերագրելիս: Սա հողամաս է (հարակից տարածք) և դրա վրա գտնվող օբյեկտները (խաղահրապարակ, արգելապատնեշ և այլն)։

Այսպիսով, HOA-ի սեփականության տակ գտնվող ցանկացած օբյեկտի գրանցումը, չնայած այն հակասում է բնակարանային օրենսդրության պահանջներին, ներկայումս սեփականության իրավունքը օրինականացնելու ամենահուսալի և պարզ միջոցն է: Գոյություն ունի նաև «դժվար» ճանապարհ՝ սեփականության գրանցումը տան տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր բաժնային սեփականության մեջ (երբ ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքը սերտորեն կապված չէ տարածքի սեփականության հետ)՝ օգտագործելով քաղաքացիական իրավունքի նորմերը։ .

Այնուամենայնիվ, «պարզ» մեթոդը կատարյալ չէ և հղի է որոշ թակարդներով, քանի որ HOA-ն ոչ միայն ունի տարբեր իրավունքներ սեփականատերերի ընդհանուր սեփականության և նրանց սեփականության հետ կապված, այլև կրում է պարտականություններ: Խոսքն առաջին հերթին գույքահարկի մասին է։

Կորպորատիվ գույքահարկ

Համաձայն Արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 373Ռուսական կազմակերպությունները ճանաչվում են գույքահարկի վճարողներ։ HOA-ն շահույթ չհետապնդող կազմակերպություն է, բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի ասոցիացիա՝ բազմաբնակարան շենքում անշարժ գույքի համալիրի համատեղ կառավարման համար՝ ապահովելով այս համալիրի շահագործումը, սեփականության իրավունքը, օգտագործումը և սահմանված սահմաններում: օրենք, բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականության տնօրինման մասին ( Արվեստի 1-ին կետ. 135 LCD ՌԴ).

Հարկային օբյեկտը շարժական և անշարժ գույքն է (այդ թվում՝ ժամանակավոր տիրապետման, օգտագործման, տնօրինման, հավատարմագրային կառավարման, համատեղ գործունեության մեջ մտած կամ կոնցեսիոն պայմանագրով ստացված) հաշվեկշռում սահմանված կարգով գրանցված որպես հիմնական միջոցներ։ հաշվապահական հաշվառման համար ( Արվեստի 1-ին կետ. Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 374).

Հետևելով օրենքի ուղղակի ցուցումներին՝ ՀՕԱ-ն պետք է հաշվապահական հաշվառման մեջ արտացոլի իրեն պատկանող գույքը և վճարի հարկ: Գործնականում իրավիճակն այնպիսին է, որ գործընկերությունները ստանձնում են անհարկի պատասխանատվություն՝ ֆինանսական հաշվետվություններում արտացոլելով ոչ միայն իրենց սեփականությունը (որը ՀՕԱ-ն կարող է ընդհանրապես չունենա), այլ նաև տան տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր սեփականությունը, և նույնիսկ բնակելի և ոչ բնակելի տարածքներ այդ սեփականատերերը: Հաշվի առնելով, որ դիտարկվող իրավիճակում հաշվապահական հաշվառման տվյալները կազմում են հարկային հաշվետվության հիմքը, սեփականատերերի ունեցվածքի արտացոլումը գործընկերության հաշվետվության մեջ հանգեցնում է վերջիններիս կողմից ավելորդ հարկային բեռի:

Ինչպես հետևում է վերը նշվածից և հաստատվում է Ռուսաստանի Դաշնության Ֆինանսների նախարարության 01.02.2006թ.  03‑06‑01-04/08 , սեփականատերերի ընդհանուր սեփականության օբյեկտների արտացոլումը ՀՕԱ-ի հաշվեկշռում անօրինական է։ Որոշ փորձագետներ ընդունում են HOA-ին չպատկանող օբյեկտների արտահաշվեկշռային հաշվառումը (սա թույլ է տալիս հաշվառման միջոցով կազմակերպել վերահսկողություն սեփականատերերի գույքի առկայության և անվտանգության նկատմամբ): Այնուամենայնիվ, նույնիսկ ՀՕԱ-ի հաշվեկշռում գույքի անօրինական արտացոլումը չի ենթադրում գործընկերության կողմից գույքահարկ վճարելու պարտավորություն։

Արբիտրները նույնպես բռնում են ՀՕԱ-ի կողմը՝ բավարարելով նրանց պահանջները՝ անվավեր ճանաչել գույքահարկի լրացուցիչ հաշվարկման վերաբերյալ հարկային մարմինների որոշումները ( FAS ZSO-ի 17.08.2005թ.  F04-5249 / 2005 (13874-A70-15), FAS ծրագրային ապահովման 11.04.2006 թ.  A72-7134 / 05-14 / 15, FAS SZO-ի 24.05.2005թ.  A26-12440 / 04-23, FAS SKO-ի 23.07.2008թ.  Ձև 08-4150 / 2008 թ,03.07.2008թ-ից No.  Ձև 08-3747 / 2008 թ).

Հողի հարկ

Որոշ ՀՕԱ-ներ սեփական նախաձեռնությամբ և ավելի հաճախ հարկային մարմնի ճնշման ներքո վճարում են հողի հարկ: Շեշտում ենք, որ դա չպետք է անեն, ինչը հաստատել է ֆինանսների նախարարությունը գրություն 13.09.2007թ.  03‑11‑04/2/224 ... Հողի հարկի վճարման պարտավորությունը դրվում է հողամասի սեփականատերերի վրա ( Արվեստի 1-ին կետ. Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 388): HOA-ն ոչ մի դեպքում չի կարող դառնալ հողամասի (հարակից տարածքի), ինչպես նաև ընդհանուր սեփականության այլ օբյեկտների սեփականատեր: Նախքան հողամասի համար կադաստրային անձնագիր (պլան) ստանալը քաղաքապետարանը կարող է այն վարձակալությամբ հանձնել գործընկերությանը: Միևնույն ժամանակ, HOA-ն կարող է վարձավճար վճարել, բայց ոչ հողի հարկ: Դատական ​​պրակտիկայի նյութերը նույնպես հաստատում են, որ ՀՕԱ-ները հողի հարկ վճարողներ չեն ( ԲանաձեւՌուսաստանի Դաշնության Գերագույն արբիտրաժային դատարանի նախագահության No.  14201/06 ): Եվ մեջ Հրամանագիր 01.10.2008թ.  F09-6951 / 08 ‑ S3 FAS UO-ն մերժեց տեսչության փաստարկը, որ գործընկերությունը հողի հարկ վճարող է մինչև բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի համար հողամասի ընդհանուր բաժնային սեփականության գրանցումը, քանի որ հիմնված չէ օրենքի վրա:

Ակնհայտ է, որ հարկային մարմինների համար ավելի հարմար և հեշտ է մեկ իրավաբանական անձից (որը ևս ինքնուրույն կհաշվարկի) հարկի վճարումը, քան հարյուրավոր ֆիզիկական անձանց հարկային ծանուցումներ տալը։ Բայց նույնիսկ եթե HOA-ն որոշի վճարել այս հարկը տեսչության հետ կոնֆլիկտից խուսափելու համար, նա չունի ֆինանսավորման այլ աղբյուր, բացի տարածքների սեփականատերերի կողմից կատարված ներդրումներից: Հետևաբար, գործընկերությունը պետք է «ցրվի» հողի հարկի ընդհանուր գումարը՝ ընդհանուր սեփականության իրավունքի բաժնեմասին համամասնորեն և սահմանի յուրաքանչյուր սեփականատիրոջ վճարման ենթակա հարկը։ Այստեղ HOA-ն անխուսափելիորեն կբախվի խնդիրների: Նախ, գործընկերությունն իրավունք չունի քաղաքացիներից հարկեր գանձել. հարկերը կարող են գանձել միայն պետությունը, որը ներկայացված է հատուկ լիազորված մարմնի կողմից (տես. Ռուսաստանի Դաշնության Ֆինանսների նախարարության 2009 թվականի 23.03.2009թ.  03‑02‑08/18 ): Երկրորդ, սեփականատերերի մեջ, անշուշտ, կգտնվի մարդ, ով իրավունք ունի նվազեցնելու հարկային բազան համապատասխան 5-րդ կետ, Արվեստ. Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգրքի 391կամ տեղական օրենսդրությանը համապատասխան նպաստի համար և հրաժարվում է վճարում կատարել հողի հարկի վճարման համար ՀՕԱ-ի ծախսերը հոգալու համար:

HOA-ի պարտականությունները տան տարածքում գտնվող տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր սեփականության հետ կապված.

Ինչպես հետևում է Արվեստի 1-ին կետ. 135 LCD ՌԴ, ընդհանուր սեփականության արդյունավետ կառավարման համար ստեղծվում է բնակարանատերերի ասոցիացիա։ Ընդհանուր սեփականության օբյեկտների հստակ ցանկի բացակայության դեպքում այն ​​առնվազն դժվար է կառավարել (հայտնի չէ, թե այսօր օբյեկտներից որն ինքն իրեն կհայտարարի)։ Քանի դեռ տան տեխնիկական հաշվառման փաստաթուղթը չի հաստատվել օրենսդրական մակարդակով, սեփականատերերն իրավունք ունեն ինքնուրույն որոշել տան ընդհանուր սեփականության օբյեկտների կազմը ( Ընդհանուր գույքի պահպանման կանոնների 1-ին կետ, Ռուսաստանի Դաշնության Տարածաշրջանային զարգացման նախարարության 04.04.2007թ.  6037-RM / 07 «Բազմաբնակարան շենքում տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր սեփականության ցանկը որոշելու մասին».): Թվում է, թե ՀՕԱ-ն պետք է ընդհանուր ժողով նախաձեռնի նման ցուցակ կազմելու համար։

ՀՕԱ-ի հետագա գործունեությունը վերահսկելու համար անհրաժեշտ է ընդհանուր սեփականության կազմի հաստատումը: Բացի այդ, գործընկերությունը չպետք է ընկալվի որպես հավերժ գործող մարմին՝ «իշխանությունը» կարող է փոխվել։ Եվ որպեսզի փոփոխությունը տեղի ունենա օրենքով սահմանված կարգով և հնարավորինս նվազագույն կորուստներով, նպատակահարմար է ունենալ հնարավորինս շատ փաստաթղթեր, որոնք պարունակում են տեղեկատվություն ընդհանուր գույքի կազմի և փոփոխությունների վերաբերյալ ՀՕԱ-ի տան կառավարման ընթացքում: Հավելում ենք, որ փաստաթղթերը սեփականատերերի հետ շփվելիս գործընկերության իրական գործունեության լավագույն հաստատումն են։ Եկեք դիտարկենք, թե դրանք ինչ փաստաթղթեր կարող են լինել։

Համաձայն Ընդհանուր գույքի պահպանման կանոնների 11-րդ կետըբովանդակությունը ներառում է, ի թիվս այլ բաների, ընդհանուր գույքի ստուգումներ, ընդհանուր գույքի իրավական պահանջներին անհամապատասխանության ժամանակին հայտնաբերման ապահովում, քաղաքացիների կյանքի և առողջության անվտանգության սպառնալիքներ։ HOA-ն ինքնուրույն է որոշում նման ստուգումների հաճախականությունը: Յուրաքանչյուր ստուգման արդյունքների հիման վրա կազմվում է ակտ, որը հիմք կհանդիսանա ստուգված ընդհանուր գույքի (ընդհանուր սեփականության տարրերի) Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրության պահանջներին համապատասխանության կամ անհամապատասխանության վերաբերյալ որոշում կայացնելու համար. քաղաքացիների անվտանգության ապահովման պահանջները, ինչպես նաև հայտնաբերված թերությունները (անսարքություններ, վնասներ) վերացնելու համար անհրաժեշտ միջոցառումները (գործողությունները) ( Ընդհանուր գույքի պահպանման կանոնների 14-րդ կետը).

Թվում է, թե ՀՕԱ-ն իրավունք ունի ստուգման հաշվետվություններ կազմել ինչպես սովորական ստուգումների ժամանակ, այնպես էլ բացառիկ դեպքերում (օրինակ՝ ընդհանուր գույքի վնասման կամ գողության դեպքում): Կազմելով ակտը՝ ՀՕԱ-ն այն ներկայացնում է սեփականատերերի ուշադրությանը, որպեսզի վերջիններս կայացնեն համապատասխան որոշումներ։ Վնասի, գույքի վատթարացման դեպքում տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր ժողովը որոշում է կայացնում իրականացնել համապատասխան տեսակի վերանորոգում ( էջ 18, 21 Ընդհանուր գույքի պահպանման կանոններ): Եթե ​​գույքը վնասվել է երրորդ անձանց կողմից, սեփականատերերն իրավունք ունեն որոշում կայացնել դիմել դատարան՝ պաշտպանելու իրենց իրավունքները: Ընդգծենք, որ որոշումները պետք է կայացնեն սեփականատերերը, իսկ ՀՕԱ-ն պետք է իրականացնի դրանք։ Սեփականատերերի կամքն ապահովելու անհրաժեշտությունը պայմանավորված է նրանով, որ քննարկվող դեպքերում ընդհանուր ժողովի որոշումները պետք է վերանայեն ընդհանուր սեփականության պահպանման և վերանորոգման համար սեփականատերերի վճարումները։ Գործընկերության ցանկությունը սրա համար բավարար չէ։

Եկեք ամփոփենք վերը նշված բոլորը: HOA-ն ստեղծվում է բազմաբնակարան շենքում (ընդհանուր սեփականություն) գույքի համալիր կառավարելու նպատակով: ՀՕԱ-ի գոյության ընթացքում չի բացառվում ընդհանուր սեփականության նոր օբյեկտների առաջացումը։ Այս օբյեկտների առնչությամբ ի հայտ է գալիս ընկերակցության սեփականության և նորաստեղծ օբյեկտների նկատմամբ տարածքների սեփականատերերի ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքի տարբերակման խնդիր։

Պետք է հաշվի առնել, որ գործընկերությունը չի կարող լինել բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականության օբյեկտների սեփականատեր: Այս օբյեկտների արտացոլումը HOA-ի հաշվառման մեջ որպես հիմնական միջոցներ անընդունելի է, քանի որ դա կարող է հանգեցնել գործընկերությունից հարկերի անօրինական հավաքագրման: Մենք ընդգծում ենք, որ ֆինանսական հաշվետվություններում անհրաժեշտ է արտացոլել միայն ՀՕԱ-ի գույքը, որը կարող է գոյություն չունենալ։

Ինչ վերաբերում է սեփական գույքին, ապա ՀՕԱ-ն պետք է գույքագրում կատարի գործող հաշվապահական հաշվառման օրենսդրությամբ նախատեսված ընդհանուր կարգով: Ինչ վերաբերում է ընդհանուր սեփականության օբյեկտներին, ապա դրանց առկայության և վիճակի նկատմամբ հսկողությունը սկսվում է այդպիսի օբյեկտների ցանկի ընդհանուր ժողովում հաստատվելուց (ՀՕԱ-ների համար անհրաժեշտ է իմանալ, թե ինչ պետք է կառավարել) և իրականացվում է պարբերական ստուգումների միջոցով, արդյունքները. որոնք արտացոլված են ակտերում։ Ստուգման հաշվետվությունը սեփականատերերի համար հիմք է դառնում համապատասխան որոշումներ կայացնելու համար: Տարածքների սեփականատերերի կողմից ընդունված որոշումների կատարումը ստանձնում է բնակարանատերերի ասոցիացիան: Հնարավոր է նաև կազմակերպել ընդհանուր գույքի արտահաշվեկշռային հաշվառում, որպեսզի անկախ տեղեկատվություն ստեղծվի հաշվետվությունից օգտվողների համար հարմար ձևով:

Հաստատված է Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության 13.08.2006 թիվ 491 որոշմամբ:

Խմբագրից։ Որոշելու համար, թե կոնկրետ օբյեկտը ՀՕԱ-ի սեփականությունն է, թե՞ սեփականատերերի ընդհանուր սեփականությունը, փորձեք պատասխանել հարցին. եթե սեփականատերերը փոխեն կառավարման ձևը, ինչպիսի՞ն կլինի այս գույքի ճակատագիրը: Օրինակ, երբ ընտրելով կառավարող կազմակերպություն՝ որպես տուն կառավարելու միջոց, HOA համակարգիչները և շերտավարագույրները HOA-ի շենքերի պատուհանների վրա, ինչպես նաև մաքրող սարքավորումները, ակնհայտորեն չեն դառնա այն սեփականությունը, որը կառավարող կազմակերպությունը կոչված է կառավարելու, նույն կերպ այդ օբյեկտները չեն փոխանցվի նրան օգտագործման կամ սեփականության համար, հետևաբար դրանք պատկանում են HOA-ին:

Չնայած Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության 13.08.2006թ. թիվ 491 որոշման 5-րդ կետի համաձայն, Տնտեսական զարգացման նախարարությունը պետք է հաստատեր բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականության կազմի և ձևի որոշման կարգը. նման գույքի տեխնիկական հաշվառման փաստաթղթի մինչև 01.10.2006թ.

Մարչենկոն (Օմսկի մարզի Դաշնային հարկային ծառայության ռեսուրսների, գույքի և այլ հարկերի դեպարտամենտի պետական ​​հարկային տեսուչ) Օմսկի մարզի Դաշնային հարկային ծառայության կայքում նման կարծիք է հայտնել:

Ոչ բնակելի տարածքների սեփականատերերը հաճախ հրաժարվում են վճարել բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականության պահպանման և վերանորոգման համար: Սա սխալ դիրքորոշում է, նրանք պետք է վճարեն պահպանման և վերանորոգման համար հավասար հիմունքներով բնակելի տարածքների սեփականատերերի հետ: Պարզեք, թե ինչու:

OI-ի պահպանման և վերանորոգման համար MKD-ով վճարելու պարտավորություն

Կառավարող կազմակերպությունները հաշիվ-ապրանքագրեր են թողարկում ոչ բնակելի տարածքների սեփականատերերին՝ բազմաբնակարան շենքերի ընդհանուր սեփականության պահպանման և վերանորոգման համար: Նման տարածքների սեփականատերերը հրաժարվում են վճարել ստացված վճարային փաստաթղթերի համար՝ պատճառաբանելով, որ նրանք պայմանագրային հարաբերություններ չունեն ՄԳ-ի հետ:

Բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականությունը պատկանում է տարածքի սեփականատերերին՝ ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքի հիման վրա՝ համաձայն Արվեստի 1-ին մասի 1-ին կետի: 36 LCD ՌԴ: MKD-ի ընդհանուր սեփականությունը ներառում է տարածքներ, որոնք բնակարանների մաս չեն և նախատեսված են նման տան մեկից ավելի տարածքներ սպասարկելու համար.

• միջբնակարանային աստիճաններ;
• աստիճաններ;
• վերելակներ;
• վերելակ և այլ հանքեր;
• միջանցքներ;
• տեխնիկական հատակներ;
• ձեղնահարկեր;
• նկուղներ կոմունալ հարմարություններով;
• մեկից ավելի սենյակ սպասարկող այլ սարքավորումներ:

Ընդհանուր սեփականության յուրաքանչյուր մասնակից պարտավոր է իր բաժնեմասին համամասնորեն մասնակցել ընդհանուր գույքի համար հարկերի, տուրքերի և այլ վճարումների վճարմանը, ինչպես նաև դրա պահպանման և պահպանման ծախսերին (Քաղաքացիական օրենսգրքի 249-րդ հոդված): Ռուսաստանի Դաշնություն):

Բազմաբնակարան շենքում գտնվող տարածքների սեփականատերերը կրում են բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր սեփականության պահպանման ծախսերի բեռը (ՌԴ ԼԿ 39-րդ հոդվածի 1-ին մաս):

Արվեստի 2-րդ մասի համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի 154-ը, տարածքների սեփականատիրոջ բնակարանների և կոմունալ ծառայությունների վճարումը MKD-ով ներառում է վճարումներ ծառայությունների և նման տան կառավարման վրա կատարված աշխատանքի համար, ընդհանուր գույքի պահպանման և վերանորոգման համար MKD-ով: , MKD-ով OI-ի օգտագործման և պահպանման ընթացքում սպառված կոմունալ ծառայությունների համար:

Սպասարկման և վերանորոգման ծախսերը վճարելու սեփականատիրոջ պարտավորությունը պայմանավորված չէ կառավարման կազմակերպության հետ պայմանագրային հարաբերությունների առկայությամբ: Այս եզրակացությունը կարելի է գտնել Դատական ​​պրակտիկայի վերանայման 24-րդ կետում Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրության կիրառման պայմանագրային համակարգի ապրանքների, աշխատանքների, ծառայությունների գնումների պետական ​​և քաղաքային կարիքները բավարարելու համար, որը հաստատվել է Նախագահության կողմից: Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն դատարան 2017 թվականի հունիսի 28-ին.

Արվեստի 2.3-րդ մասի ուժով. Ռուսաստանի Դաշնության Բնակարանային օրենսգրքի 161-ը և Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության 2006 թվականի 13.08.2006 թիվ 491 որոշման 10-րդ կետը, բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականության պահպանման աշխատանքների կատարումը և ծառայությունների մատուցումը. կառավարող կազմակերպության համար պարտադիր է Ռուսաստանի Դաշնության օրենսդրությանը համապատասխան: ՄԳ-ն չի կարող հրաժարվել նման աշխատանք կատարելուց և ծառայություններ մատուցել նույնիսկ այն դեպքում, երբ պետական ​​կամ քաղաքային պայմանագիր չի կնքվել:

Այն, որ ոչ բնակելի տարածքի սեփականատերը գործողություն չի կատարել ընդհանուր գույքի ծախսերը կրելու պարտավորությունը կատարելու պայմանագիր կնքելու համար, չի ազատում նրան համապատասխան տուրք վճարելու պարտականությունից։

Այսպիսով, բազմաբնակարան շենքում գտնվող ոչ բնակելի տարածքի սեփականատերը, օրենքի ուղղակի ցուցումով, պարտավոր է կրել ընդհանուր գույքի պահպանման ծախսերը, եթե այլ բան նախատեսված չէ օրենքով կամ պայմանագրով:

Ոչ բնակելի տարածքների սեփականատերերից պարտքերի հավաքագրում

Բազմաբնակարան շենքերի ոչ բնակելի տարածքների սեփականատերերը պարտավոր են վճարել բնակարանային և կոմունալ ծառայությունների համար նույն կանոններով, ինչ բնակելի տարածքների սեփականատերերը: Կառավարող կազմակերպությունը կարող է պահանջել ոչ բնակելի տարածքի սեփականատիրոջից ժամանակին վճարել բազմաբնակարան շենքի ընդհանուր սեփականության պահպանման և վերանորոգման համար:

Եթե ​​ոչ բնակելի տարածքի սեփականատերը հրաժարվում է վճարել կառավարող կազմակերպությանը ընդհանուր գույքի պահպանման և վերանորոգման համար, ապա նախ պետք է փորձեք հարցը լուծել խաղաղ ճանապարհով և բացատրել ոչ բնակելի տարածքի սեփականատիրոջը, թե ինչու է նա պարտավոր վճարել: բնակելի տարածքների պահպանման և վերանորոգման համար՝ ուղարկել պարտքի վճարումներ, նամակներ կամ փորձել պայմանագիր կնքել պարտքի մարման վերաբերյալ:

Եթե ​​սեփականատերը հրաժարվում է վճարել օրինագծերը, ապա ՄԱ-ն պետք է անցնի պարտքի նախնական հավաքագրմանը. նախքան դատարան դիմում ներկայացնելը, պարտապանը պետք է հայց ուղարկի կամավոր հիմունքներով պարտքը վճարելու պահանջով: Արվեստի 5-րդ մասի համաձայն. Ռուսաստանի Դաշնության արբիտրաժային դատավարության օրենսգրքի 4-րդ հոդվածով, պարտապանը պարտավոր է նման պահանջին պատասխանել 30 օրացուցային օրվա ընթացքում:

Եթե ​​պարտապանը հրաժարվում է կամ ընդհանրապես չի արձագանքում պահանջին, կառավարող կազմակերպությունը կարող է հայց ներկայացնել դատարան: Նման դիմումների քննարկմամբ զբաղվում է արբիտրաժային դատարանը։ Բայց պատահում է, որ վեճերը հասնում են Ռուսաստանի Դաշնության Գերագույն դատարան:

Նման վեճի օրինակ բերված է ՌԴ ԶՈւ 2017 թվականի նոյեմբերի 28-ի թիվ 305-ES17-10430 գործով որոշման մեջ։ Դրանում դատարանը նշել է, որ կառավարող կազմակերպությունը կարող է ընդհանուր գույքի պահպանման և վերանորոգման համար պարտք գանձել ոչ բնակելի տարածքի սեփականատիրոջից:

եզրակացություններ

Սպասարկման և վերանորոգման համար վճարումները պետք է վճարեն ինչպես բազմաբնակարան շենքերի բնակելի տարածքների սեփականատերերը, այնպես էլ ոչ բնակելի տարածքների սեփականատերերը: Նման վճարի չափը սահմանվում է ՀՀ դրամ ընդհանուր սեփականության ընդհանուր բաժնային սեփականության մասնակցի բաժնեմասին համամասնորեն:

Կառավարման կազմակերպության և բնակելի տարածքի սեփականատիրոջ միջև պայմանագիր չկայացնելը սեփականատիրոջը չի ազատում բազմաբնակարան շենքում ընդհանուր գույքի պահպանման և վերանորոգման համար վճարելու պարտավորությունից: