La struttura del mercato è un concetto complesso che presenta molti aspetti. È determinato dalla natura degli oggetti delle transazioni sul mercato. Esistono mercati per servizi e prodotti, fattori di produzione (capitale, lavoro, terra), beni durevoli (più di un anno) e beni non durevoli (fino a un anno). Quando si classificano le strutture di mercato, si dovrebbe fare affidamento sulla definizione della natura del prodotto e del numero di venditori.

Struttura del mercato

La struttura del mercato indica il numero di venditori e acquirenti, la loro quota nella quantità di beni venduti e acquistati, il grado di standardizzazione dei prodotti e la facilità di entrata e di uscita dal mercato.

Concorrenza perfetta e monopolio puro sono i due estremi delle strutture di mercato. Solo una società in una struttura puramente monopolistica vende l'intera offerta di un determinato prodotto; l'emergere di concorrenti è impossibile.

La concorrenza perfetta è esattamente l’opposto. In realtà, i mercati si collocano tra questi due estremi. Tuttavia, i casi limite sono utili per comprendere una varietà di problemi e comprendere le opzioni intermedie a disposizione delle strutture di mercato.

Segni in base ai quali è possibile suddividere i mercati e loro classificazione

Il concetto di “mercato” implica spesso una combinazione di molti tipi e tipologie di mercati, che differiscono tra loro in vari modi. Non esiste una classificazione generalmente accettata, ma nonostante ciò i mercati possono essere suddivisi in gruppi secondo determinati criteri: spaziale, funzionale, organizzativo. In base alle caratteristiche organizzative, cioè in base al grado di limitazione della concorrenza, si distinguono i seguenti gruppi:

• competizione perfetta;
• il mercato è puramente monopolistico;
• il mercato è oligopolistico;
• concorrenza monopolistica.

Strutture di mercato e concorrenza

Esistono diversi modelli di mercato basati sul grado di monopolizzazione (restrizioni alla concorrenza). La concorrenza è un fattore molto importante che influenza il comportamento dei consumatori e dei produttori. È determinato dalla misura in cui i partecipanti al mercato possono influenzare i prezzi dei beni venduti sul mercato. Minore è questa influenza, più competitivo è considerato il mercato.

Una breve descrizione dei modelli può essere rappresentata come segue. Un gran numero di piccole imprese esistono in condizioni di concorrenza perfetta (pura). Producono lo stesso prodotto (standardizzato); non ci sono barriere all’ingresso in un settore o nell’altro. In altre parole, il prodotto può essere rilasciato da qualsiasi azienda disponibile.

Le condizioni della struttura del mercato di un monopolio puro, al contrario, presuppongono la presenza di un'unica azienda come venditore, un prodotto indifferenziato, nonché le varie barriere che esistono all'ingresso dei produttori nel settore.

Qual è la caratteristica della concorrenza monopolistica? Un numero abbastanza elevato di grandi aziende che producono un prodotto differenziato (ad esempio scarpe, abbigliamento), nonché un ingresso abbastanza libero nell'uno o nell'altro settore.

L’oligopolio è una struttura di mercato in cui operano un piccolo numero di grandi venditori, che possono influenzare il costo delle merci e il volume dell’offerta. Inoltre, è caratterizzato dalla difficoltà di entrare nel settore di riferimento.

Classificazione dei mercati dal punto di vista degli acquirenti

Notiamo, prima di esaminare più da vicino le diverse strutture del mercato, che questa classificazione si basa sul numero dei venditori e sul loro comportamento. Tuttavia, come sappiamo, nel mercato ci sono due soggetti: acquirenti e venditori. Dal punto di vista degli acquirenti e del loro numero, si distinguono le seguenti tipologie:

• monopsonio, in cui un solo acquirente domina il mercato e ci sono molti venditori (una situazione piuttosto insolita, estremamente rara);
• oligopsonio, quando ci sono diversi grandi acquirenti che possono dettare le loro condizioni al mercato, nonché un mercato competitivo con molti acquirenti rappresentati.

La classificazione delle strutture di mercato viene spesso effettuata sulla base della competitività. Da questo punto di vista, ci sono 2 varietà: il mercato della concorrenza perfetta (libera) e quello imperfetto, che è diviso, a sua volta, in mercato della concorrenza oligopolistica, monopolistica e monopolistica.

Competizione perfetta

Le caratteristiche principali che definiscono questo mercato sono le seguenti:

• molte piccole imprese che producono beni omogenei (omogenei);
• l'assenza di restrizioni al flusso di capitali tra le industrie;
• informazione completa, perfetta conoscenza del mercato da parte di produttori e consumatori;
• mancanza di controllo dei prezzi da parte di consumatori e produttori.

La concorrenza perfetta si verifica in aree di attività in cui ci sono molti piccoli acquirenti e venditori dello stesso prodotto (identico), quindi nessuno di loro può influenzarne il prezzo. Il prezzo qui è determinato dal libero gioco della domanda e dell'offerta in conformità con le leggi del funzionamento del mercato. L'esistenza di un gran numero di venditori e acquirenti significa che ognuno di loro ha le stesse informazioni sul mercato e trova il livello di prezzo esistente, che non può modificare, poiché è il mercato stesso a dettare il prezzo del prodotto. Questa situazione consente ai nuovi produttori di iniziare le proprie attività a parità di condizioni con i venditori esistenti. I produttori, invece, possono uscire dal mercato senza alcun ostacolo. La libertà di movimento significa un cambiamento costante nel numero dei produttori. I restanti venditori, allo stesso tempo, non possono controllare il mercato, poiché ce ne sono moltissimi e sono piccoli partecipanti.

Concorrenza imperfetta

I mercati in cui sia i venditori che gli acquirenti possono influenzare il prezzo sono chiamati mercati imperfettamente competitivi. Ad esempio, questi sono i mercati delle automobili, dei piatti tipici dei ristoranti, ecc.

I singoli venditori in mercati imperfettamente competitivi possono influenzare il prezzo dei prodotti che producono. Naturalmente, nel tentativo di massimizzare i profitti, i produttori tengono conto di questa possibilità. In pratica, le caratteristiche più importanti sono i tre tipi di mercati con concorrenza imperfetta: monopolio, oligopolio e concorrenza monopolistica. In ognuno di essi, come nei mercati perfettamente competitivi, ci sono molti venditori e nessuno di loro può influenzare l'economia di mercato con le proprie azioni.

La concorrenza imperfetta assume forme diverse. La classificazione delle strutture di mercato ad essa correlate comprende quattro forme principali:

1. Monopolio puro. In questo caso, la produzione è concentrata su una sola azienda o società che produce l'uno o l'altro tipo di prodotto. Naturalmente il produttore può controllare in modo molto significativo i prezzi della merce.
2. Duopolio. Si verifica quando la produzione di un prodotto omogeneo viene effettuata da due imprese. Ciascuno di essi può controllare solo parzialmente i prezzi.
3. Oligopolio. Si tratta di una struttura di mercato in cui opera un numero piuttosto ridotto di imprese. Allo stesso tempo, la capacità di controllare i prezzi è più limitata che in un duopolio. Le aziende (aziende) producono prodotti omogenei con poca differenziazione possibile.
4. Concorrenza monopolistica. Se esiste, sono molti i produttori che realizzano prodotti differenziati, ma funzionalmente omogenei. La differenziazione in questo caso può essere sia reale che immaginaria. I controlli sui prezzi sono molto deboli.

Situazioni nei mercati reali

Da quanto sopra è chiaro che le strutture di mercato hanno due poli. Il primo è un mercato perfettamente concorrenziale. L’altro polo è il monopolio puro. Entrambi dovrebbero essere considerati molto condizionali. Il fatto è che i mercati reali possono trovarsi più vicini al primo o al secondo polo. È molto difficile riconoscere l'esistenza di un monopolio puro. Dopotutto, per i prodotti realizzati in regime di monopolio, è quasi sempre possibile trovare un prodotto sostitutivo (sostituto).

Inoltre, nelle condizioni del commercio aperto internazionale, invece di un prodotto nazionale, è possibile acquistare un prodotto estero simile, che gli sarà vicino. D’altro canto è difficile immaginare una struttura di mercato che corrisponda alla concorrenza pura. Si ritiene che il mercato agricolo soddisfi le sue esigenze. Questo è in gran parte vero. Tuttavia, con appezzamenti di terreno limitati, non è facile soddisfare i requisiti per il libero accesso. Inoltre, i produttori di questo mercato di solito non vi entrano direttamente. Lavorano su ordini di cambio o in base a contratti.

Monopolio naturale

In relazione a quanto sopra, possiamo distinguere un monopolio naturale. Si tratta di un monopolio puro, ma allo stesso tempo non è causato da barriere artificiali all'ingresso in un particolare settore, ma da ragioni legate all'efficienza, quando l'attività di un'azienda è ovviamente più efficace della presenza di organizzazioni concorrenti. Esistono molti esempi di monopolio naturale: fornitura locale di gas, elettricità, servizi telefonici, ecc.

Monopolio puro

Descrivendo le principali strutture del mercato, diciamo alcune parole sul puro monopolio. Questa è una situazione in cui esiste un solo venditore di un prodotto che non ha sostituti prossimi. Con questo termine si intende anche l'unico venditore di questo prodotto. In netto contrasto con un mercato competitivo c’è un mercato dominato da un monopolio. Esiste una sola fonte di approvvigionamento da parte degli acquirenti che desiderano acquistare il prodotto del monopolista. Questa azienda non ha venditori rivali che competono con lei sul mercato.

Il monopolio puro come concetto è astratto. Ci sono pochissimi alimenti (se ce ne sono) per i quali non è possibile trovare alcun sostituto. Ad esempio, solo a prima vista il servizio postale è l'unico fornitore che offre servizi di recapito delle lettere. Tuttavia, possono essere sostituiti dalle telecomunicazioni, compresa la messaggistica elettronica, nonché dai servizi di consegna espressa.

Oligopolio

Continuiamo a descrivere i tipi di strutture di mercato. L'oligopolio presuppone la presenza di un piccolo numero di produttori di un prodotto sul mercato, che agiscono insieme. Una caratteristica è che sono pochi e possono influenzare individualmente il mercato. Il duopolio è il caso più semplice di oligopolio.

Esistono 1° e 2° tipo di oligopolio. Il primo tipo di oligopolio è altrimenti detto puro. Si trova in industrie con strutture di mercato caratterizzate da grandi dimensioni aziendali e prodotti completamente omogenei. Un esempio sono le imprese di produzione di petrolio. L'oligopolio differenziato, o il secondo tipo, è una struttura di mercato in cui sono presenti prodotti differenziati venduti da diversi produttori. Passiamo alla descrizione della concorrenza monopolistica.

Concorrenza monopolistica

Quando si evidenziano i tipi di strutture di mercato, si dovrebbe notare anche la concorrenza monopolistica. Si verifica quando molti venditori competono tra loro per vendere un prodotto differenziato sul mercato e possono emergere nuovi produttori.

Si possono identificare i seguenti tratti caratteristici della concorrenza monopolistica.

1. Il prodotto di un'azienda che vende sul mercato è un sostituto imperfetto del prodotto venduto da altri produttori.
2. Esiste un numero abbastanza elevato di venditori e ognuno di essi soddisfa una quota piccola, ma allo stesso tempo non microscopica, della domanda per un particolare tipo di prodotto. La dimensione delle azioni delle imprese in concorrenza monopolistica supera l’1%. Ciascuno di essi rappresenta tipicamente dall’1 al 10% di tutte le vendite sul mercato.
3. I venditori che operano sul mercato non tengono conto delle reazioni dei rivali quando scelgono il prezzo da fissare per i loro prodotti o quando determinano i volumi di vendita annuali.
4. Esistono condizioni per la libera entrata e uscita dei vari produttori dal mercato. I nuovi venditori sono attratti dalle condizioni favorevoli. Nel frattempo, entrare nel mercato non è molto semplice, come nel caso della concorrenza perfetta. I nuovi venditori spesso hanno difficoltà con servizi e marchi nuovi per gli acquirenti. Di conseguenza, le aziende con una reputazione consolidata hanno l’opportunità di mantenere un vantaggio rispetto ai nuovi concorrenti.

Queste sono le strutture di base del mercato. Come puoi vedere, ce ne sono molti e alcuni di essi non si trovano nella loro forma pura. I mercati e le strutture di mercato sono argomenti centrali in economia e vale la pena studiarli il più possibile.

Concorrenza.

In un’economia di mercato, la realizzazione economica della proprietà è un processo che va ben oltre i confini dell’attività individuale. Implica l'interazione complessa tra molte persone fisiche e giuridiche e la presenza di numerose contraddizioni. Uno degli strumenti più significativi per risolvere queste contraddizioni è la concorrenza.

La concorrenza è la rivalità tra i partecipanti al mercato per le migliori condizioni per la produzione e la vendita dei prodotti. Possiamo dire: niente concorrenza, niente mercato, niente controllabilità.

Essendo una condizione indispensabile per l'esistenza del mercato e l'attuazione delle sue funzioni, la concorrenza assume varie forme, ciascuna delle quali costituisce una leva efficace per regolare l'economia.

Monopolio: concetto, condizioni di esistenza, fattori del potere monopolistico. Tipi di monopoli

Il monopolio in senso stretto è la posizione dominante sul mercato di un venditore. Tuttavia, in senso lato, si riferisce a qualsiasi posizione dominante di una o di un gruppo di persone in qualsiasi campo di attività.

In particolare, in economia esistono quattro varianti della posizione di monopolio delle imprese: il monopolio stesso, l'oligopolio, il monopsonio e l'oligopsonio.

I principali segni di monopolismo nella produzione e nel mercato sono i seguenti tre:

• - elevata concentrazione dell'attività economica nelle mani di una o più imprese oggetto di una fusione.
• - posizione dominante, cioè dominante, di queste aziende nel mercato di determinati beni
• - stabilire prezzi di monopolio gonfiati nella vendita o sottovalutati nell'acquisto di beni e, grazie a ciò, ottenere profitti in eccesso per se stessi.

L'essenza delle azioni egoistiche del monopolista si riduce al fatto che, riducendo deliberatamente il numero delle sue vendite e creando così una carenza artificiale nel mercato, ottiene un aumento dei prezzi. Al contrario, il monopolista, al contrario, riduce gli acquisti dai suoi fornitori (ad esempio, il grano dagli agricoltori), crea loro difficoltà artificiali nella vendita dei prodotti, costringendoli così a ridurre i prezzi.

In base alla loro origine, esistono due tipi principali di monopolio: naturale e artificiale.Il monopolio naturale nasce ed esiste naturalmente, secondo condizioni oggettive. Ad esempio, nelle industrie (automobilistica, gas, alluminio), dove la produzione su larga scala è economicamente giustificata, garantendo maggiore efficienza, bassi costi e quindi la possibilità di acquistare prodotti a prezzi inferiori. O dove sia più opportuno avere un unico complesso economico (metropolitana cittadina, approvvigionamento idrico, comunicazioni), poiché la divisione di questi complessi in imprese concorrenti separate porterebbe a una duplicazione ingiustificata delle strutture di capitale e ad un aumento dei costi. Infine, il monopolio è naturale nell'estrazione di minerali rari, nella produzione di rare varietà di tè, uva, nel campo dell'artigianato artistico originale, ecc.

Un monopolio artificiale è un'altra questione. Si tratta di un monopolio “creato dall’uomo”, creato appositamente concentrando determinate attività economiche nelle mani di qualcuno. Allo stesso tempo, per ottenere potere di mercato e superprofitti, le aziende forti o sopprimono i loro concorrenti (usando, ad esempio, il dumping); o effettuare la cosiddetta acquisizione ostile dei rivali (acquistando le loro azioni, a volte in modo anonimo); oppure si uniscono volontariamente tra loro (di solito attraverso un reciproco scambio di azioni) in vari sindacati, in modo da non competere, ma possedere insieme il mercato in modo ordinato e redditizio. Storicamente, ci sono state tre forme principali di alleanze monopolistiche: cartelli, sindacati e trust. Le principali differenze tra loro sono l’ampiezza degli accordi tra i partecipanti e la “densità” della loro associazione. Quindi la forma più semplice e ancora diffusa è il cartello. I suoi partecipanti (che producono prodotti omogenei - petrolio, zucchero, caffè, banane, ecc.) concordano sulla divisione dei mercati, sulle quote commerciali e sui livelli dei prezzi (chi vende, dove, quanto e quanto). Allo stesso tempo, mantengono pienamente la loro indipendenza economica, sia produttiva che commerciale (commercio).

Tuttavia, il mondo civilizzato cerca di limitare gli accordi di cartello. In queste condizioni, i monopolisti possono ricorrere, ad esempio, alla collusione (accordo tacito tra loro) o utilizzare la cosiddetta leadership di prezzo (l’impresa leader in un determinato settore fissa il livello di prezzo desiderato, e il resto lo segue “tacitamente”). .

Per aumentare il reddito vengono utilizzati anche altri “trucchi” sui prezzi. Pertanto, per i prodotti correlati che si completano a vicenda (ad esempio, una stampante e la relativa vernice), viene stabilito un “sistema di prezzi collegati”: il prezzo per il prodotto principale (stampante) è relativamente basso (per stimolarne le vendite), e per il prodotto di accompagnamento (vernice) viene gonfiato (per ricevere profitti in eccesso compensativi). Un altro esempio: i monopolisti prima vendono nuovi prodotti a “yen scremati” più alti (per acquirenti ricchi e “selezionati”), e poi usano “prezzi di penetrazione” più bassi per conquistare i portafogli del grande pubblico.

La seconda forma di unione più stretta è * un sindacato. Come un cartello, di solito unisce anche i produttori di prodotti omogenei. Ma oltre al loro accordo di cartello (su quote e prezzi), organizzano la vendita congiunta di prodotti e l'acquisto di materie prime attraverso una rete commerciale comune (l'indipendenza commerciale dei partecipanti, quindi, qui viene persa).

Infine, la terza e più vicina unione monopolistica è la *fiducia. Le imprese che ne fanno parte sono riunite completamente sotto un'unica direzione. Erano questi giganteschi supermonopoli a caratterizzare l’economia dell’ex Unione Sovietica. Basti citare la famosa Aeroflot, numerose associazioni cittadine (servizi domestici, commercio di prodotti da forno, mense, ecc.), ministeri settoriali e amministrazioni centrali con la loro rigida gestione centralizzata. Erano tutti monopolisti assoluti nei loro settori e dominavano i consumatori. I trust sono la manifestazione più potente e antisociale del monopolio, motivo per cui oggi sono vietati nella maggior parte dei paesi del mondo.

A volte tra i monopolisti possono trovarsi anche le cosiddette preoccupazioni. * La preoccupazione (dall'inglese - azienda, impresa) è la forma principale e molto efficace delle moderne associazioni imprenditoriali. Di solito si tratta di un grande complesso economico diversificato (diversificato), che può comprendere imprese industriali, commerciali, bancarie e di altro tipo, a volte sparse in molti paesi del mondo.

La loro unificazione attorno a sé è assicurata da un'istituzione speciale, la cosiddetta holding, la società madre che possiede le azioni dei partecipanti al gruppo e quindi influenza le loro attività.

Molte aziende fanno affidamento su una fitta rete di piccole e medie imprese e raggiungono un’elevata efficienza, principalmente attraverso la manovra flessibile del capitale e indirizzandolo verso i settori più redditizi dell’economia. Allo stesso tempo, in alcune aree di attività dell'azienda può svilupparsi un monopolio.

In conclusione, è importante menzionare una forma così particolare di unione economica come il consorzio. Si tratta di un'associazione temporanea di aziende industriali, bancarie e di altro tipo per la realizzazione di grandi progetti imprenditoriali congiunti (costruzione di un tunnel, ferrovia, creazione di un nuovo aereo di linea, stazione spaziale, ecc.).

- questo è un mercato in cui i prezzi reali, formati sotto l'influenza del rapporto tra domanda e offerta, non sono distorti dai giochi di materie prime dei concessionari. Inoltre, il mercato reale può essere visto come l’intervallo tra il prezzo di un prodotto fissato dal venditore e il prezzo che il consumatore è disposto e in grado di pagare. Scoprire una fascia di prezzo in un mercato reale non implica necessariamente l’analisi del prezzo nominale o al dettaglio del prodotto, come richiedono altri mercati. Sia gli acquirenti che i venditori si sforzano, prima di tutto, di identificare il volume del mercato reale nel modo più accurato possibile: ciò è necessario per determinare le condizioni in cui gli acquisti e le vendite sarebbero vantaggiosi per entrambe le parti.

Quali vantaggi offre alle parti la comprensione del mercato reale?

Un venditore che ha una comprensione del mercato reale ha maggiori possibilità di ottenere un buon affare. Il prezzo di un prodotto si basa sul livello attuale della domanda e sui prezzi offerti dai concorrenti per prodotti della stessa categoria o prodotti sostitutivi. Se l'organizzazione di vendita è nelle fasi iniziali del suo ciclo di vita e ha come obiettivo principale la conservazione della propria attività, è costretta a offrire prezzi inferiori rispetto ai concorrenti, perché non dispone ancora di altri vantaggi competitivi.

Gli acquirenti si sforzano anche di determinare il volume del mercato reale in cui viene offerto il prodotto di cui hanno bisogno. L’accento è posto sull’identificazione del grado di interesse del consumatore per il prodotto. Gli acquirenti confrontano le opzioni offerte da diversi concorrenti in base al prezzo e alla qualità, quindi determinano il prezzo che sono disposti a pagare per l'acquisto. Se calcolata correttamente, la combinazione del numero di potenziali acquirenti e del prezzo richiesto dal venditore nel mercato reale consente ad entrambe le parti di trarne vantaggio.

Il concetto di mercato reale è rilevante anche per le attività di investimento. Le parti monitorano attentamente i prezzi Bid e Ask dell'asset, cosa possibile attraverso il coinvolgimento di un broker. Un accordo viene concluso quando la differenza tra questi prezzi è minima, quindi sia il venditore che l'acquirente ne traggono vantaggio.

Problemi del mercato reale

Il problema principale nel mercato reale è questo: quando un nuovo prodotto arriva sugli scaffali, gli acquirenti non ne conoscono il reale valore. Pertanto, il compito del venditore è presentare il nuovo prodotto nella luce più favorevole; Se i clienti sono soddisfatti del loro acquisto, parleranno ad altri dell’utilità del prodotto. L'azienda venditrice può trarre vantaggio dall'ignoranza dei clienti secondo cui sul mercato esistono già prodotti che hanno le stesse qualità benefiche, ma sono più economici. Ad esempio, il pranzo in un ristorante lungo il percorso turistico sarà più costoso di un pranzo simile in un ristorante cittadino, ma i turisti sono costretti a recarsi in un locale lungo il percorso perché semplicemente non sanno dell'esistenza di quest'ultimo.

Va detto che gli acquirenti raramente sono onesti quando dicono quale prezzo sono disposti a pagare per un prodotto: sottovalutano deliberatamente l'importo per disorientare il venditore, con il risultato che quest'ultimo perde potenziale.

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Secondo la teoria economica, l'identificazione dei tipi di strutture di mercato (monopolio, oligopolio, concorrenza monopolistica, concorrenza perfetta, ecc.) viene effettuata sulla base delle seguenti caratteristiche: il numero di venditori e acquirenti, il grado di differenziazione del prodotto, le barriere all’ingresso nel mercato per produttori e venditori, caratteristiche della concorrenza nel settore, ecc.

Consideriamo questi criteri separatamente.

1. Numero di venditori. Nel mercato primario degli immobili residenziali tra i venditori figurano sia le grandi imprese di costruzione su scala nazionale, il cui numero è limitato, sia le medie imprese regionali. Attualmente, il mercato immobiliare tutto russo comprende grandi gruppi e partecipazioni finanziarie e industriali come: GC "SU-155" (Mosca) - il principale appaltatore statale per la costruzione di alloggi e strutture socialmente significative, tra cui 64 imprese industriali e di costruzione in 17 città della Russia, con una forza lavoro di oltre 45mila persone, i cui progetti di costruzione sono in fase di realizzazione in 50 città della Russia, della CSI e dell'Europa; Il gruppo di società PIK (Mosca) è uno dei principali sviluppatori nel campo degli immobili residenziali con un'infrastruttura sociale ben congegnata a Mosca, nella regione di Mosca e in diverse regioni della Federazione Russa, comprende 19 filiali. Esistono però anche alcune imprese edili più piccole.

Inoltre, i partecipanti provenienti da altri mercati spesso entrano nel mercato immobiliare residenziale come venditori:

Gli sviluppatori dei settori edili correlati (ad esempio, ISKP LLC

"Società di costruzioni Volgo-Vyatka", CJSC NPSK

“Costruzione metallica”, ecc.);

Produttori di materiali da costruzione e singole strutture

(ad esempio, la società GC "Saxes", CJSC "78 DOK", ecc.);

Grandi agenti immobiliari (ad esempio, l'agenzia immobiliare “Vybor”).

Tali partecipanti, di norma, considerano il mercato immobiliare residenziale come una delle aree di sviluppo del business e lo combinano con le attività esistenti.

Sulla base dei risultati di un sondaggio tra i partecipanti al mercato, la società RBC compila le valutazioni annuali delle 20 maggiori società di costruzioni della Federazione Russa. Secondo i suoi dati, tali società rappresentavano circa l’11% di tutti i contatori consegnati nel 2012 e quest’anno hanno costruito il 28% in più di alloggi urbani rispetto al 2011 (vedi Appendice 3). Nei mercati regionali il numero di aziende è inferiore e la quota delle grandi aziende è notevolmente maggiore. Ovviamente, in termini di numero di imprese, il mercato immobiliare primario si sta avvicinando a una sorta di oligopolio con un ambiente competitivo.

Nel mercato secondario degli immobili residenziali, il numero dei venditori (in questo caso le famiglie) è notevolmente maggiore, il che conferisce a questo segmento di mercato le caratteristiche di una struttura di mercato competitiva. Tuttavia, nel mercato secondario, i venditori agiscono spesso tramite intermediari specializzati: società immobiliari. Il loro numero è già notevolmente inferiore, il che riduce il grado di competitività di questo segmento di mercato. Pertanto, la Gilda degli agenti immobiliari certificati di Nizhny Novgorod (NGSR) nel settembre 2011 ha incluso

27 aziende. Secondo il criterio in esame, questo segmento di mercato è più vicino al tipo di “concorrenza monopolistica”. Quindi, secondo

"numero di venditori" Il mercato immobiliare residenziale varia dalla concorrenza monopolistica all'oligopolio.

2. Il grado di differenziazione dei prodotti nel mercato immobiliare residenziale è elevato. Nel mercato immobiliare secondario ci sono: vecchie abitazioni, vecchie

alloggi dopo importanti ristrutturazioni, case del periodo di Stalin, Krusciov, Breznev, case a pannelli degli anni '60 -'70, case a pannelli degli anni '80 -'90, case in mattoni. Nella regione di Nizhny Novgorod, secondo la classificazione non ufficiale, gli immobili residenziali sono suddivisi in alloggi di lusso, case di lusso, appartamenti con planimetrie migliorate e alloggi standard. Per il mercato immobiliare primario viene utilizzata la classificazione di Mosca, secondo la quale gli alloggi sono suddivisi in quattro classi: élite, premium, business ed economica. Inoltre, gli alloggi di ciascuna classe si distinguono per il tipo di materiale, la zona di ubicazione (che differisce, tra l'altro, per le condizioni ambientali), la qualità dei pavimenti, la dimensione delle stanze, della cucina e degli altri locali accessori e, di conseguenza, i prezzi. Le caratteristiche individuali dell'abitazione sono: pavimento, vista dalla finestra, disposizione, presenza di riparazioni estetiche, stato del cablaggio elettrico, approvvigionamento idrico e sistema di riscaldamento, ecc., incl. disponibilità di un pacchetto completo di documenti per la transazione. Tra l'altro ci sono anche caratteristiche individuali per ogni appartamento specifico. Pertanto, dal punto di vista delle proprietà dell'oggetto, il mercato immobiliare appartiene al tipo della “concorrenza monopolistica con differenziazione del prodotto”.

3. Barriere all'ingresso nel settore. Nel mercato immobiliare primario, le barriere all'ingresso nel mercato per i venditori (clienti, sviluppatori) sono determinate da barriere di ordine inferiore: l'ingresso nel settore delle costruzioni. Prima di tutto, per creare una società di costruzioni è necessario seguire la procedura di registrazione statale di una persona giuridica. Inoltre, per svolgere attività di indagine di costruzione, progettazione e ingegneria, dal 1 gennaio 2010, è necessario aderire a un'organizzazione di autoregolamentazione (SRO) e ottenere un certificato di ammissione a determinati tipi di lavoro. Oltre alle barriere generali, esistono anche barriere individuali relative alla costruzione di ogni struttura specifica. I principali ostacoli all'aumento dei volumi di costruzione sono stabiliti nella legge federale n. 214-FZ “Sulla partecipazione alla costruzione condivisa di condomini e altri

oggetti immobiliari e sulle modifiche ad alcuni atti legislativi della Federazione Russa" del 30 dicembre 2004, che conferisce al promotore il diritto di attrarre fondi dai detentori di azioni solo se c'è:

· un documento sulla registrazione statale da parte del promotore della proprietà del terreno in fase di sviluppo o un contratto di locazione per tale terreno;

· permessi di costruire;

· dichiarazione di progetto, che deve essere pubblicata sui media, poiché il promotore può concludere un accordo per la partecipazione alla costruzione condivisa con il primo azionista solo dopo due settimane dalla data di pubblicazione (n. 214-FZ del

È inoltre necessario notare altre barriere inerenti al mercato immobiliare primario:

A. Numero insufficiente di terreni offerti, loro costi elevati e mancanza di trasparenza nelle gare d'appalto per la loro vendita. In genere, vengono offerti contemporaneamente diversi appezzamenti di terreno per un'area residenziale della città per lo sviluppo di riempimento, che si riflette nel prezzo dell'offerta. Ad esempio, il costo dei terreni che un costruttore può acquistare per la propria costruzione di edifici residenziali a più piani nella città di Nizhny Novgorod è di 230mila rubli. fino a 1 milione di rubli per 1 centinaio. Per quanto riguarda i prezzi dei terreni per la costruzione di abitazioni individuali a pochi piani sia in città che in periferia, la fascia di prezzo qui va da 30 a 500 mila rubli. per 1 centinaio. L'alto costo dei contratti di investimento e dei terreni è spiegato dall'inclusione nel prezzo della cosiddetta "affitto amministrativo" - la componente di corruzione nell'acquisizione dei diritti su un sito edificabile (registrazione della proprietà o del contratto di locazione), connessione alle reti dei servizi cittadini, sistemazione del cortile e altre spese.

Attualmente, le autorità cittadine prestano grande attenzione all'assegnazione dei territori per lo sviluppo residenziale integrato: questi possono essere sia terreni in periferia, sia luoghi in cui è presente un fondo di emergenza fatiscente. Tuttavia, ciò comporta alcuni costi per i costruttori: i terreni in periferia non hanno servizi e strade di accesso, e i terreni urbani con edifici fatiscenti richiedono costi di insediamento. Nonostante la crescita della costruzione di alloggi nella regione di Nizhny Novgorod (alla fine della prima metà del 2012, questa cifra è aumentata del 2,7% rispetto allo stesso periodo

2011), mancano i cantieri edili interessanti per gli investitori.

Un numero insufficiente di terreni non sempre indica che le dimensioni delle aree edificabili stesse siano piccole. Quindi, ad esempio, in

Nel 2012, il Ministero del demanio e delle risorse fondiarie della regione di Nizhny Novgorod ha tenuto un'asta per vendere i diritti di locazione su 453 ettari di terreno nel distretto Sovetsky di Nizhny Novgorod. Un lotto riuniva 14 appezzamenti di terreno ed era la più grande massa di terreno messa all'asta dalle autorità della regione di Nizhny Novgorod. All'asta c'era un solo offerente, il che si spiega con il grande volume (la creazione essenzialmente di un nuovo quartiere per 120mila abitanti) e gli enormi costi di costruzione delle reti che il promotore deve affrontare. Pertanto, a causa della riluttanza delle autorità a sviluppare autonomamente un progetto per la misurazione del territorio di 453 ettari in lotti separati per diversi investitori, nessuno dei leader della costruzione di alloggi di Nizhny Novgorod ha potuto partecipare a questa asta.

B. Requisiti informali per l'impresa edile sotto forma di vari tipi di obblighi sociali. È prassi frequente che l'amministrazione assegni ad un'impresa edile un terreno per la propria costruzione in una posizione comoda in cambio dell'obbligo di costruire o ricostruire le infrastrutture sociali: asili, scuole, ospedali, ecc., o di trasferirne parte dell'immobile finito all'amministrazione

alloggi costruiti destinati all'attuazione dei programmi sociali del governo. A causa dell’emergere di costi aggiuntivi per l’adempimento degli obblighi sociali, le imprese di costruzione sono costrette, dopo aver ottenuto tutti i permessi necessari, a modificare (e riarmonizzare) le tecnologie di costruzione, spesso a scapito della qualità e in violazione dei diritti dei consumatori ( azionisti).

B. La necessità di una varietà di attrezzature altamente specializzate. Per numerosi tipi di lavori edili sono necessari diversi tipi di attrezzature (gru a torre: con diverse altezze, capacità di sollevamento e portata del braccio, autoportanti su rotaia o su base di ancoraggio, con dispositivo per l'autoestensione della torre della gru e con la possibilità di agganciare la torre all'edificio in costruzione; impianti di battipali o impianti di presse per pali; impianti di betonaggio e unità di malta cementizia, pompe per calcestruzzo, ecc.). Dato il volume ridotto e la natura temporanea del lavoro, l'acquisto dell'intero set di attrezzature è inefficace. Inoltre, l'acquisto di una gru a torre comporterà un aumento dei costi associati: l'impresa di costruzione dovrà aggiungere diverse persone al personale (1-2 gruisti, un meccanico responsabile dello stato tecnico della gru, un elettricista) , inoltre ci sarà lavoro aggiuntivo per l'ingegnere della sicurezza. Inoltre, essendo un cantiere particolarmente pericoloso, la gru dovrà essere registrata presso il dipartimento cittadino di Rostekhnadzor e anche iscritta nel bilancio dell'impresa. Infine, le attrezzature acquistate devono essere conservate in determinate condizioni e ogni 10 mesi deve essere effettuata un'ispezione programmata. Quasi tutte le aziende possono permettersi di mantenere in bilancio tutte le attrezzature necessarie, ma non tutti possono accedervi sotto forma di appalti e leasing.

D. Interruzioni nella fornitura di materiali da costruzione. Un esempio è la carenza di cemento sopra descritta (vedi paragrafo 1.3.2) nella parte europea della Russia. Eventuali problemi che sorgono nell'attività imprenditoriale in un particolare settore, sia di origine naturale che artificiale, possono essere considerati barriere all'ingresso in esso.

D. Mancanza di personale qualificato. Pertanto, nonostante la presenza nella regione di Nizhny Novgorod di una grande università industriale specializzata nella formazione del personale tecnico ed edile (FSBEI HPE

"Università statale di architettura e ingegneria civile di Nizhny Novgorod), nel contesto del boom del settore edile, il mercato immobiliare residenziale registra una carenza di specialisti in una serie di professioni lavorative e di personale tecnico altamente qualificato, principalmente specialisti in nuove costruzioni e aree altamente specializzate. La maggior parte dei diplomati degli istituti di istruzione ha una buona formazione teorica, ma spesso non ha competenze pratiche sufficienti per il lavoro. C'è un'urgente carenza di lavoratori qualificati con istruzione professionale secondaria: muratori, saldatori, ecc. Inoltre, tali professioni, che in epoca sovietica erano classificate come di massa, oggi non sono popolari e sono considerate non prestigiose, il che si spiega con la complessità e condizioni di lavoro difficili; il costante afflusso di manodopera poco qualificata dall’estero riduce significativamente il livello salariale.

Va notato che gli intermediari devono affrontare anche un ostacolo come la mancanza di personale qualificato, poiché attualmente il sistema educativo della Federazione Russa non forma specialisti nelle transazioni immobiliari. In generale, la mancanza di personale qualificato nel mercato immobiliare residenziale costringe le società edili e immobiliari a lavorare a stretto contatto con università specializzate, ad aprire propri centri di formazione per formare specialisti e a ricorrere anche ai servizi di agenzie di reclutamento.

E. Numero eccessivo di procedure di approvazione. Uno studio condotto dalla Fondazione Institute of Urban Economics in 43 città della Russia ci consente di concludere che esiste un livello estremamente elevato di barriere nella costruzione di alloggi. In media, quando costruiscono un condominio, gli sviluppatori eseguono 100 procedure, spendendo circa 3 anni e 25 milioni.

rubli e la maggior parte di tali costi (circa l'80%) sono i costi di connessione (collegamento) alle reti di supporto tecnico. In totale, oggi, secondo gli esperti della SRO “Associazione Nazionale dei Costruttori (NOSTROY)”, circa 23 procedure di approvazione sono chiaramente ridondanti; la loro cancellazione ridurrà il tempo necessario per ottenere un permesso di costruzione di circa 600 giorni, il che ridurrà significativamente al minimo i costi di sviluppo del progetto.

Le barriere all'ingresso nel settore per i venditori nel mercato immobiliare primario discusse sopra, in particolare le prime tre, sono caratteristiche di una struttura di mercato di tipo “oligopolio”.

Nel mercato immobiliare residenziale secondario, le barriere all’ingresso per venditori e acquirenti non professionali (famiglie e loro membri) sono insignificanti (per i venditori: disponibilità della proprietà e titolo su di essa; per gli acquirenti: disponibilità di denaro; per entrambe le parti: purezza giuridica della transazione). Allo stesso tempo, i motivi per cui si rivolgono a un intermediario professionale (agenzia immobiliare o singolo agente immobiliare) possono essere: superare l’incertezza e trasferire il rischio a terzi, ampliare la scelta e ridurre i tempi per trovare un’opzione accettabile (cosa che avviene sia a causa di economie di scala e grazie ai collegamenti con banche dati informatiche e tecnologie professionali). Tale trattamento è efficace se il risparmio sui costi di transazione è maggiore del costo dei servizi della società immobiliare.

In un mercato in cui le transazioni vengono effettuate con la partecipazione di un intermediario professionale, sorgono ulteriori barriere all'ingresso. Pertanto, per creare una società immobiliare, è necessaria la registrazione statale di una persona giuridica o la registrazione di un intermediario come imprenditore individuale. Altrettanto importante è la buona reputazione della società intermediaria, che costituisce il suo importante vantaggio competitivo. La reputazione di un agente immobiliare è composta da varie circostanze.

attività: tempo di presenza sul mercato, portata di attività (visivamente spesso determinata dal numero di uffici operativi), presenza di recensioni positive e negative nei media, riflessione dell'attività in pubblicazioni professionali, ecc.

Un vantaggio competitivo per una società immobiliare è anche la partecipazione a un'associazione professionale (partnership senza scopo di lucro) - la corporazione degli agenti immobiliari. Tuttavia, ci sono anche delle barriere. Per essere ammessi nella corporazione è necessario: 1) ottenere un certificato di conformità dei servizi di intermediazione forniti ai requisiti dello standard stabilito; 2) possedere o utilizzare ufficialmente locali non residenziali dotati di una sala per le trattative appositamente attrezzata che ne garantisca la riservatezza; 3) stipulare un contratto di assicurazione di responsabilità professionale per il venditore; 4) ottenere un documento per il diritto di utilizzare un marchio registrato nel modo prescritto, in base al quale vengono forniti i servizi di intermediazione.

C'è una sorta di effetto marchio all'opera nel mercato immobiliare.

– in questo business è molto importante avere non solo una storia, ma anche un riconoscimento pubblico. Ad esempio, il fatto che l'agenzia immobiliare di Nizhny Novgorod

“Scelta” basata sui risultati del concorso tutto russo “Riconoscimento professionale –

2011”, tenuta dalla Corporazione russa degli agenti immobiliari, è stata riconosciuta come vincitrice nella categoria “Miglior società di intermediazione nel mercato della vendita immobiliare 2011” (più di 100 dipendenti), conferendo all'agente immobiliare un forte vantaggio competitivo. Strettamente correlato all’effetto del marchio è l’effetto fiducia. In senso lato, parliamo di diversi tipi di fiducia: 1) istituzionale – nel nostro caso, fiducia nelle stesse istituzioni intermediarie; 2) organizzativo

– fiducia in organizzazioni specifiche; 3) sociale – fiducia nell'opinione pubblica e nel comportamento pubblico, quando viene preso come base nel prendere decisioni; 4) personalizzato – fiducia in persone specifiche. Spesso, senza comprendere le complessità del funzionamento del mercato immobiliare, acquirenti e venditori (famiglie) non professionali

preferiscono rivolgersi agli agenti più richiesti sul mercato o consigliati da amici e conoscenti.

Reputazione, fiducia, vantaggio del marchio: tutte queste barriere all'ingresso nel settore sono caratteristiche di una struttura di mercato del tipo “concorrenza monopolistica”.

4. Caratteristiche della concorrenza nel mercato immobiliare. Considerando la grande importanza delle caratteristiche individuali degli alloggi per diversi gruppi di acquirenti (qualità degli alloggi, ambiente di vita, reputazione del promotore o della società immobiliare intermediaria, garanzia del promotore, fornitura di servizi di assicurazione del titolo, assistenza per l'ottenimento di un mutuo, ecc. ), tra i venditori prevale la concorrenza non basata sui prezzi. La competizione sui prezzi nel mercato immobiliare gioca un ruolo secondario ed entra in vigore se la transazione è urgente.

Esiste una concorrenza leale nel mercato immobiliare, ma nelle condizioni moderne ci sono anche caratteristiche di concorrenza sleale come una diminuzione della qualità dei materiali e dei lavori di costruzione, violazione degli interessi degli acquirenti, corruzione di funzionari (al fine di ottenere vari tipi di permessi, acquisizione di terreni, ecc.), danno alla reputazione dei concorrenti a causa della diffusione di voci false, incl. utilizzo dei media, spionaggio industriale e altri atti non conformi alla legge e all'etica aziendale.

5. Fonti di profitto economico nel mercato immobiliare. Per gli sviluppatori (produttori di alloggi), l'origine del profitto economico è associata alla struttura oligopolistica del mercato. La possibilità di ottenere un reddito in eccesso sia nel settore delle costruzioni che nel settore dei servizi immobiliari è determinata dall'attuale situazione macroeconomica del paese, nonché dalle aspettative razionali (in un modo o nell'altro) delle persone e dalla loro valutazione delle prospettive di sviluppo , la dinamica dei redditi familiari, la possibilità e le condizioni per ottenere un mutuo ipotecario ecc. Per gli intermediari (società immobiliari) nel mercato immobiliare, il profitto è

ricompensa per il rischio, nonché per superare l'incertezza informativa che si presenta per il consumatore di servizi in ogni fase della transazione. Inoltre, le grandi agenzie immobiliari possono realizzare profitti speculativi investendo nel settore immobiliare e ottenendo un arbitraggio temporaneo dei prezzi. Oggetti di investimento particolarmente redditizi sono quegli appartamenti per i quali l'urgenza della transazione è un fattore importante. Esistono anche modi disonesti per ottenere profitti eccessivi, la cui fonte è la concorrenza sleale o l'inganno dei venditori o acquirenti finali di beni.

Uno studio delle caratteristiche del mercato immobiliare residenziale secondo vari criteri ci consente di concludere che è più adatto al tipo di struttura del mercato “concorrenza monopolistica”, sebbene alcuni dei suoi segmenti abbiano le caratteristiche di “oligopolio”, “perfetto concorrenza” e, in casi estremi, “monopolio”. Inoltre, questo mercato è caratterizzato da un'estrema eterogeneità, che determina le peculiarità del suo funzionamento.

Riassumiamo il primo capitolo. Il mercato immobiliare residenziale è un mercato che può essere studiato sia dal punto di vista neoclassico che neo-istituzionale, combinando gli aspetti economici e giuridici dello studio. Dallo studio è emerso che il mercato immobiliare residenziale vende un oggetto speciale che è allo stesso tempo un vantaggio e una risorsa. Questo oggetto ha le caratteristiche di un bene complesso che soddisfa tutti e cinque i livelli della struttura dei bisogni nella gerarchia di A. Maslow. Il mercato immobiliare è suddiviso in segmenti primari e secondari; alloggi acquistati a fini di consumo e di investimento; segmenti distinti per la qualità e la complessità dell'oggetto. Sono caratterizzati da diverse elasticità della domanda e dell’offerta e hanno meccanismi di funzionamento propri.

Lo stato di equilibrio del mercato immobiliare residenziale è influenzato da fattori di domanda, fattori di offerta e tipi di strutture di mercato. I dettagli del capitolo

ha analizzato l'influenza dei seguenti fattori della domanda nel mercato immobiliare residenziale: preferenze e gusti dei consumatori, qualità del prodotto, reddito dell'acquirente, prezzi di altri beni e servizi, fattore tempo, numero di acquirenti, aspettative dei consumatori su eventuali cambiamenti politici o economici, tasse e sussidi (sussidi) agli acquirenti, shock alla domanda aggregata. La domanda di abitazioni è altamente elastica rispetto al prezzo (a causa dell’effetto reddito, mentre l’effetto sostituzione è insignificante) ed è differenziata per segmenti di diversa qualità abitativa. Inoltre, la domanda di alloggi è caratterizzata da un'elevata elasticità in termini di reddito e di risparmio accumulato dagli acquirenti a lungo termine. Sono stati studiati in dettaglio i seguenti fattori dell'offerta immobiliare: prezzi e disponibilità di risorse (fattori di produzione), nuove tecnologie (più produttive), tasse e sussidi (sussidi) ai venditori, prezzi dei beni associati alla produzione; numero di venditori di immobili residenziali, shock dall’offerta esterna. È emerso che l'offerta immobiliare è caratterizzata da una bassa elasticità a breve termine e da una maggiore elasticità a lungo termine, che dipende anche dalle barriere all'ingresso nel settore edile. Per identificare i tipi di strutture di mercato, nel lavoro sono state analizzate le seguenti caratteristiche del mercato immobiliare: il numero di venditori, il grado di differenziazione degli immobili residenziali, le barriere all'ingresso nel settore, le caratteristiche della concorrenza nel settore immobiliare residenziale mercato, fonti di profitto economico. Si conclude che il mercato immobiliare primario varia dal tipo di concorrenza monopolistica all’oligopolio, e il mercato immobiliare secondario varia dalla concorrenza perfetta alla concorrenza monopolistica.

La ricerca teorica condotta ci consente di passare all'analisi delle caratteristiche e delle tendenze specifiche del mercato immobiliare residenziale nella Russia moderna.